随州市康某健身有限责任公司与随州农家小院餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

随州农家小院餐饮有限公司
阎斌（代理权限参加诉讼（湖北得伟君尚律师事务所）
随州市康某健身有限责任公司
余爱品（代理权限参加诉讼（湖北随州曾都区西城法律服务所）
孙高力（代理权限参加诉讼
随州市德诚食品贸易有限公司
李明
徐生坤
吴华中
陈建国

上诉人（原审被告）:随州农家小院餐饮有限公司。
法定代表人:徐谨，该公司经理。
委托代理人:阎斌（代理权限:参加诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解，代收法律文书），湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:随州市康某健身有限责任公司。
法定代表人:徐军舰，该公司经理。
委托代理人:余爱品（代理权限:参加诉讼，代为调解，代收法律文书），随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。
委托代理人:孙高力（代理权限:参加诉讼，代为调解，代收法律文书），随州市康某健身有限责任公司后勤主管。
原审第三人:随州市德诚食品贸易有限公司。
法定代表人:王华峰，该公司经理。
原审第三人:李明，男，汉族，个体工商户。
原审第三人:徐生坤，男，汉族，个体工商户。
原审第三人:吴华中，男，汉族，个体工商户。
原审第三人:陈建国，男，汉族，个体工商户。
上诉人随州农家小院餐饮有限公司（以下简称“农家小院公司”）为与被上诉人随州市康某健身有限责任公司（以下简称“康某公司”），原审第三人随州市德诚食品贸易有限公司（以下简称“德诚公司”）、李明、徐生坤、吴华中、陈建国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院鄂（2015）曾都民初字第01162号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年4月14日受理后，依法组成由审判员李超担任审判长、审判员周鑫及代理审判员朱玉玲参加的合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。
上诉人农家小院公司的委托代理人阎斌，被上诉人康某公司的委托代理人余爱品、孙高力，原审第三人陈建国到庭参加诉讼，原审第三人德诚公司、李明、徐生坤、吴华中经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审原告康某公司诉称:2009年1月1日，康某公司承包经营曾都区西城办事处双龙寺社区第一工业园旧厂房，承包期限20年即到2029年1月1日期满。
康某公司承包后，投资将该工业园旧厂房改造，发租给农家小院公司从事餐饮业经营。
2015年2月，农家小院公司餐馆经营不景气关门至今，农家小院公司在承租期间拖欠房屋租金15万元，并于2014年7月开始未经公司同意，先后将承租的房屋非法转租给第三人使用。
农家小院公司还在租赁合同外，无偿占用公司房屋拒不交还，构成违约。
要求支付拖欠房租15万及违约金60000元和滞纳金45000元，返还占用的合同外房屋800平方米并支付占用费，同时解除双方之间的房屋租赁合同，诉讼费由农家小院公司承担。
原审被告农家小院公司辩称:康某公司诉称不实，答辩人转租房屋给第三人使用，是经康某公司同意的，虽无书面证明，但其口头表态，不存在非法转租的问题。
拖欠房屋租金15万是事实，但是因为康某公司内部股权变动，不知道房屋租金交给谁。
至于康某公司所称合同外占用800平方米房屋，与答辩人营业的房屋是一个整体，一直作厨房在使用，不存在占用的问题。
康某公司还在农家小院挖树，挖沟，导致环境不好，不能正常经营，造成重大损失。
如果解除合同，答辩人装修的损失怎么办。
原审第三人德诚公司、李明、徐生坤、陈建国、吴华中均未作书面答辩。
原审法院查明:随州市曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（以下简称“双龙寺社区”）所有的位于随州市沿河大道30号的第一工业园，因地理位置及环境问题不适宜办厂。
2008年，经与康某公司协商，拟改为商业用房，由康某公司出资在原有厂房基础上进行房屋改造。
2012年3月20日，双方补签了《承包协议》一份，约定由康某公司承包经营。
2011年4月7日，康某公司将工业园已改造好的房屋北栋一至二层空房及大门北侧临街四间一屋平房出租给农家小院公司从事经营餐饮业。
康某公司（合同甲方）与农家小院公司（合同乙方）于2014年6月20日补签了《厂房租赁合同》一份，内容如下:“1、甲方出租给乙方的厂房位于随州市沿河大道30号，系随州市曾都区双龙寺双龙寺居委会原第一工业园内北栋厂房及大门北侧临街四间一层平房，北栋厂房原为一层，经甲方改造后为二层，无任何设施设备，系空厂房一栋，大门北侧临街四间一层平房无任何设施设备，全系空房。
2、厂房租期为八年，自二0一一年四月七日起至二0一九年四月七日止。
乙方向甲方承诺，租赁该厂房作餐饮业使用。
3、租金及支付方式:年租金为贰拾玖万元。
乙方自签订合同之日起支付第一年租金。
经营期前叁年租金不变，第四年后每年在上一年的承包费的基础上递增壹万元；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。
4、甲方保证北栋楼水、电足负荷供应到楼内。
并确保排污畅通。
若甲方原因排流不畅，造成乙方损失，甲方给予一定的补偿。
5、乙方无权将所租赁的房屋再转包给第三人，否则由此引起的一起责任后果及经济纠纷均由乙方承担，与甲方无关。
6、经营期满，乙方若不续租，经营场所内可以移动的物品归乙方所有，也可一次折价转让给甲方，未达成折价转让共识乙方可自行拆除，期限不超过30天。
其他不能自然分离的（注:木制隔扇门窗不属其列）均不得拆除，归甲方所有，不作折价。
7、违约责任:甲、乙双方应全面履行合同，不履行应负违约责任。
按当年租金的20%赔付违约金，在合同期内如果甲方单方面解除合同，除返还乙方已经交付的租金外，同时赔付乙方投入的所有损失；乙方必须在合同签订日的每年对应日前交清下一年度的租金给甲方，若迟延缴纳一个月内则另按日万分之五缴纳迟纳金，超过一个月视同违约。
甲方有权单方解除合同”。
甲乙双方的法定代表人徐军舰、徐谨分别在该合同上签字，并加盖单位印章。
在租赁合同履行过程中，按照双方约定，农家小院公司应于2014年7月底前交清2014年6月20日至2015年6月20日一年房屋租金30万。
农家小院公司于2015年2月15日向康某公司交房屋租金15万元（2014年8月1日至2015年1月31日期间租金），剩余房屋租金至今没交。
原审另查明:农家小院公司于2014年11月24日将其承租北栋一楼大包房两间及单包房两间转租给第三人德诚公司用于办公经营，租期为2年即自2014年11月24日至2016年11月24日。
2014年7月3日，将其承租的西边房屋两间转租给第三人李明承租使用，租期为一年即自2014年7月3日起至2015年7月2日止。
2014年8月1日，将其承租的宴会厅及四间包房转出租给第三人徐生坤用于医疗服务经营，租期为三年即自2014年8月1日起至2017年7月31日止。
2014年9月1日，将其承租二楼宴会厅及四间包房转租给第三人吴华中用于医疗器械经营，租期为壹年，即自2014年9月1日起至2015年9月1日止，之后双方于2014年9月26日签订附加协议，把原合同起租合同时间变更为2014年10月15日至2015年10月14日止。
2014年7月24日，将其承租的北侧临街四间门面房屋转租给第三人陈建国用于超市及办公经营，租期为3年即自2014年7月28日起至2017年7月28日止。
原审还查明:2015年3月31日，康某公司向农家小院公司送达了《解除（厂房租赁合同）》通知一份，内容如下:“随州市农家小院餐饮有限公司:你单位长期拖欠租金15万元，多次催要仍不支付，并将部分房屋转租他人，严重违反了合同约定，根据双方签订的《厂房租赁合同》第七条第二款的约定，我们决定解除双方签订的《厂房租赁合同》。
如有异议，请在接到本通知之日起15日内向我方书面提出。
通知送到即产生效力，请你到我方结清租金，承担迟纳金。
清算多占厂房并退出你单位承租的房屋。
此致，随州市康某健身有限责任公司，2015年3月31日”。
随州市曾都区公证处对送达解除《厂房租赁合同》通知的过程进行了证据保全公证，农家小院公司法定代表人徐瑾也在送达回执上签收。
原告康某公司在诉讼中还称，农家小院公司在《厂房租赁合同》约定之外，占有北栋房屋背后一栋房屋一至二层共18间（每层9间）及西北栋一屋4间平房，共22间，约800平方米，从占用之日至今未支付房屋租金，要求农家小院公司支付该房占用费，但未能向法院举证证明该房屋是属农家小院公司在合同之外占用并需支付资金的，在交付房屋时也未明确租金事宜，庭审后，康某公司对此书面表示放弃该诉讼请求。
本院认为:本案农家小院公司与康某公司签订的《厂房租赁合同》为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定履行义务和主张权利。
本案二审争议的焦点:1、农家小院公司是否存在未按期支付租金及是否存在违反约定转租房屋的问题。
2、康某公司是否存在影响农家小院公司正常经营的问题。
3、康某公司是否应向农家小院公司支付屋顶漏水维修费、房屋装修残值等费用的问题。
4、本案是否应追加双龙寺社区居委会为第三人参加诉讼的问题。
关于焦点一，农家小院公司是否存在未按期支付租金及是否存在违反约定转租房屋的问题。
《中国人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。
故支付租金系承租人的主要合同义务。
关于农家小院公司上诉称未履行交付租金的义务的原因，系康某公司内部股东存在纠纷，履行交纳租金的对象不明的理由。
本院经审查认为，依据康某公司与农家小院公司签订的《厂房租赁合同》第七条第二款的约定，农家小院公司应当于合同签订日的每年对应日交清下一年度的租金，若延迟缴纳一个月内视同违约，康某公司有权单方面解除合同。
一审期间，康某公司已向法院提交了《厂房租赁合同》、《书面承诺》、《公证书》等证据，上述证据均客观反映出农家小院公司违反合同约定，未按期履行支付租金义务的事实。
其次，结合农家小院公司向法院提供的康某公司收取房屋租金的单据看，其大部分资金均为转账支付，且康某公司是否存在股东变动亦不影响其正常履行交纳租金的义务。
第三，农家小院公司上诉称其向第三人转租的行为取得了康某公司同意，其亦未向法院提供充分的证据予以证明，且康某公司主张解除合同的依据，系农家小院未履行支付租金的义务，康某公司是否同意转租行为亦不影响本案的处理。
综上，农家小院公司因自身原因违反合同约定，未能按期支付房屋租金，导致双方的合同目的无法实现。
康某公司依据合同约定，行使约定的合同解除权，符合法律的规定。
故农家小院的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，康某公司是否存在影响农家小院公司正常经营的问题。
本院经审查认为，农家小院公司在本案一、二审期间，均未能提供充分的证据证实康某公司存在影响其正常经营，并继而造成农家小院公司经营损失的事实，故应由其自行承担举证不能的不利后果。
一审法院告知农家小院公司应提供证据证明影响正常经营及造成经营损失事实，可另行主张权利，并无不当。
故农家小院公司的该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
关于焦点三，康某公司是否应向农家小院公司支付房屋漏水维修费、房屋装修残值等费用的问题。
《中国人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。
1、关于康某公司是否应向农家小院公司支付房屋漏水维修费。
本院经审查认为，根据双方签订的《厂房租赁合同》第五条第五款的约定，“…如房屋发生自然损坏或非因乙方原因造成的认为损坏，影响乙方正常经营的，甲方应接到乙方通知之日起七日内予以维修，所需费用均由甲方承担”，故农家小院公司亦应当履行维修的通知义务，康某公司拒绝履行维修义务的，因维修支付的费用方能请求康某公司承担或扣减相应租金。
本案中，农家小院公司主张康某公司应对房屋漏水的维修费用承担赔偿责任，但其仅向法院提供了漏水维修付款单方记账凭证、收条、房屋漏水照片，上述房屋漏水维修付款凭证显示，其支付房屋维修费均为2011年8月至2012年1月期间，农家小院公司还提供了张守义于2015年5月13日出具的仓库房顶维修款的收条及房屋漏水照片，但该维修的具体时间及房屋漏水照片的地点、时间均亦无相应证据证实，其亦未提供证据证明其履行了房屋维修的通知义务，且康某公司于2015年3月31日向其送达了解除合同通知后，其亦未提出房屋维修费扣减相应租金的请求。
故农家小院公司在租赁房屋需要维修时，虽可以要求康某公司在合理期限内维修，但因农家小院公司未能证明，其已要求康某公司履行维修义务，康某公司无需承担房屋维修费用。
故农家小院的该上诉理由，本院不予支持。
2、关于康某公司是否应向农家小院公司支付房屋装修残值等费用。
本院经审查认为，农家小院公司上诉要求康某公司承担诉争房屋租赁期间装修装饰残值费用，因该诉讼请求属于其要求康某公司承担反向的给付义务，已不属于对抗康某公司要求支付房屋租金、腾退房屋、给付占用期间租金的请求权，故农家小院公司的此项上诉主张，不属于抗辩而属于反诉，但农家小院公司在一审时未对此诉讼请求提起反诉，故本院不予审查。
关于争议焦点四，本案是否应追加双龙寺社区为第三人参加诉讼的问题。
本院经审查认为，上诉人农家小院公司于2016年4月18日，向本院申请追加房屋产权所有人双龙寺社区为第三人参加诉讼，后双龙寺社区于2016年4月26日，向本院出具书面意见，明确表示不同意作为第三人参加本案诉讼，因双龙寺社区有处分自身民事诉讼的权利，且上诉人农家小院对该书面意见亦无异议，故本院对上诉人农家小院追加第三人的申请不予支持。
农家小院公司上诉还提出不存在占用康某公司800平米房屋的理由。
本院经审查认为，因康某公司在一审期间自愿放弃该部分的诉讼请求，故对农家小院公司的该上诉理由，本院不予审查。
农家小院还上诉称康某公司未开据正式发票的理由。
本院经审查认为，根据双方在厂房租赁合同的约定，康某公司仅负有收取租金后提供有效收款凭证的义务。
农家小院公司认为康某公司未向其开具正式发票，但双方在合同中对此并无约定，且康某公司已向其出具了统一收据，故农家小院的该上诉的主张，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理适当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5575元，由随州农家小院餐饮有限公司负担。

本院认为:本案农家小院公司与康某公司签订的《厂房租赁合同》为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定履行义务和主张权利。
本案二审争议的焦点:1、农家小院公司是否存在未按期支付租金及是否存在违反约定转租房屋的问题。
2、康某公司是否存在影响农家小院公司正常经营的问题。
3、康某公司是否应向农家小院公司支付屋顶漏水维修费、房屋装修残值等费用的问题。
4、本案是否应追加双龙寺社区居委会为第三人参加诉讼的问题。
关于焦点一，农家小院公司是否存在未按期支付租金及是否存在违反约定转租房屋的问题。
《中国人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。
故支付租金系承租人的主要合同义务。
关于农家小院公司上诉称未履行交付租金的义务的原因，系康某公司内部股东存在纠纷，履行交纳租金的对象不明的理由。
本院经审查认为，依据康某公司与农家小院公司签订的《厂房租赁合同》第七条第二款的约定，农家小院公司应当于合同签订日的每年对应日交清下一年度的租金，若延迟缴纳一个月内视同违约，康某公司有权单方面解除合同。
一审期间，康某公司已向法院提交了《厂房租赁合同》、《书面承诺》、《公证书》等证据，上述证据均客观反映出农家小院公司违反合同约定，未按期履行支付租金义务的事实。
其次，结合农家小院公司向法院提供的康某公司收取房屋租金的单据看，其大部分资金均为转账支付，且康某公司是否存在股东变动亦不影响其正常履行交纳租金的义务。
第三，农家小院公司上诉称其向第三人转租的行为取得了康某公司同意，其亦未向法院提供充分的证据予以证明，且康某公司主张解除合同的依据，系农家小院未履行支付租金的义务，康某公司是否同意转租行为亦不影响本案的处理。
综上，农家小院公司因自身原因违反合同约定，未能按期支付房屋租金，导致双方的合同目的无法实现。
康某公司依据合同约定，行使约定的合同解除权，符合法律的规定。
故农家小院的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，康某公司是否存在影响农家小院公司正常经营的问题。
本院经审查认为，农家小院公司在本案一、二审期间，均未能提供充分的证据证实康某公司存在影响其正常经营，并继而造成农家小院公司经营损失的事实，故应由其自行承担举证不能的不利后果。
一审法院告知农家小院公司应提供证据证明影响正常经营及造成经营损失事实，可另行主张权利，并无不当。
故农家小院公司的该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
关于焦点三，康某公司是否应向农家小院公司支付房屋漏水维修费、房屋装修残值等费用的问题。
《中国人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。
1、关于康某公司是否应向农家小院公司支付房屋漏水维修费。
本院经审查认为，根据双方签订的《厂房租赁合同》第五条第五款的约定，“…如房屋发生自然损坏或非因乙方原因造成的认为损坏，影响乙方正常经营的，甲方应接到乙方通知之日起七日内予以维修，所需费用均由甲方承担”，故农家小院公司亦应当履行维修的通知义务，康某公司拒绝履行维修义务的，因维修支付的费用方能请求康某公司承担或扣减相应租金。
本案中，农家小院公司主张康某公司应对房屋漏水的维修费用承担赔偿责任，但其仅向法院提供了漏水维修付款单方记账凭证、收条、房屋漏水照片，上述房屋漏水维修付款凭证显示，其支付房屋维修费均为2011年8月至2012年1月期间，农家小院公司还提供了张守义于2015年5月13日出具的仓库房顶维修款的收条及房屋漏水照片，但该维修的具体时间及房屋漏水照片的地点、时间均亦无相应证据证实，其亦未提供证据证明其履行了房屋维修的通知义务，且康某公司于2015年3月31日向其送达了解除合同通知后，其亦未提出房屋维修费扣减相应租金的请求。
故农家小院公司在租赁房屋需要维修时，虽可以要求康某公司在合理期限内维修，但因农家小院公司未能证明，其已要求康某公司履行维修义务，康某公司无需承担房屋维修费用。
故农家小院的该上诉理由，本院不予支持。
2、关于康某公司是否应向农家小院公司支付房屋装修残值等费用。
本院经审查认为，农家小院公司上诉要求康某公司承担诉争房屋租赁期间装修装饰残值费用，因该诉讼请求属于其要求康某公司承担反向的给付义务，已不属于对抗康某公司要求支付房屋租金、腾退房屋、给付占用期间租金的请求权，故农家小院公司的此项上诉主张，不属于抗辩而属于反诉，但农家小院公司在一审时未对此诉讼请求提起反诉，故本院不予审查。
关于争议焦点四，本案是否应追加双龙寺社区为第三人参加诉讼的问题。
本院经审查认为，上诉人农家小院公司于2016年4月18日，向本院申请追加房屋产权所有人双龙寺社区为第三人参加诉讼，后双龙寺社区于2016年4月26日，向本院出具书面意见，明确表示不同意作为第三人参加本案诉讼，因双龙寺社区有处分自身民事诉讼的权利，且上诉人农家小院对该书面意见亦无异议，故本院对上诉人农家小院追加第三人的申请不予支持。
农家小院公司上诉还提出不存在占用康某公司800平米房屋的理由。
本院经审查认为，因康某公司在一审期间自愿放弃该部分的诉讼请求，故对农家小院公司的该上诉理由，本院不予审查。
农家小院还上诉称康某公司未开据正式发票的理由。
本院经审查认为，根据双方在厂房租赁合同的约定，康某公司仅负有收取租金后提供有效收款凭证的义务。
农家小院公司认为康某公司未向其开具正式发票，但双方在合同中对此并无约定，且康某公司已向其出具了统一收据，故农家小院的该上诉的主张，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理适当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5575元，由随州农家小院餐饮有限公司负担。

审判长：李超
审判员：周鑫
审判员：朱玉玲

书记员：王凌