陶某与张某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陶某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：张某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。
　　委托诉讼代理人：张贝贝，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)陶某与被告(反诉原告)张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序。被告张某于2018年6月22日向本院提起反诉，本院于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周春雷及被告的委托诉讼代理人张贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陶某向本院提出诉讼请求：1.判令解除陶某与张某就上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同，张某立即搬离上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋并支付违约金5,500元；2.判令张某支付2018年4月11日起至2018年5月20日的租金7,137元；3.本案诉讼费由张某承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告搬离上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉请，并增加诉讼请求：要求张某支付2018年3月至5月的水费72.40元、电费400.70元、燃气费135.20元，合计608.30元并支付换锁费用1,150元。事实和理由：2017年1月，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2017年1月11日起至2019年1月10日，月租金为5,500元，每三个月结算一次，需提前柒天支付下一次房租。若被告拖欠租金超过15天，原告有权收回房屋，屋内设施按照无主物处理。合同签订后，原告向被告交付系争房屋。2018年4月11日起，被告未向原告支付租金，经原告多次催讨未果，现原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼。
　　张某辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同，就原告主张的水电费及燃气费，同意支付2018年3月至4月的费用，但要求在保证金中予以抵扣。租金确实支付至2018年4月10日，自2018年4月11日起未支付租金，但因被告有保证金在原告处，原告可以抵扣。就违约金不同意支付。双方曾就提前解除合同进行协商，后因被告未找到房屋，希望再多承租一个月，但原告不同意返还保证金，双方产生争议。后于2018年4月27日，原告擅自进入系争房屋，被告无奈于第二天即搬离了系争房屋。
　　张某向本院提出反诉请求：1.判令陶某返还张某租房押金5,500元；2.判令陶某支付违约金5,500元；3.判令陶某赔偿张某财产损失1,200元。事实和理由：2017年1月，原、被告就系争房屋签订房屋租赁合同一份，约定由被告向原告承租系争房屋。入住之后，被告多次向原告反映系争房屋的一扇窗锁损坏，存在安全隐患，要求原告进行维修，但是原告一直拖延。2018年1月，被告再次向原告反应系争房屋的窗户问题并提出隔壁租客空调外机太吵，希望原告将窗户进行隔音处理，原告提出解除合同，三月底之前找到新租客就让被告搬离，双方就退还押金一事产生争议，期间被告一直在找新的房屋。2018年4月27日，原告趁被告家中无人，擅自将房门电子密码锁砸坏进入室内，被告回来发现房门大开，东西也被翻动。被告报警，因涉经济纠纷，警察未处理。后被告即搬离了系争房屋。现被告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼。
　　陶某辩称，押金在扣除租金及水电、燃气费用后同意退还。就违约金及经济损失不同意支付。本案系被告违约在先。所谓的损失也没有依据，即使被告真的有换锁的行为，也是被告自己造成的。
　　本院经审理认定事实如下：原告系上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人之一。
　　2017年1月，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订租赁合同一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用。租赁期限为两年，自2017年1月11日起至2019年1月10日止，月租金为5,500元，乙方另付5,500元押金，以后按每三个月结算一次。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过15天甲方有权收回房屋、屋内设施应按无主处理。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金5,500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告则向原告支付保证金5,500元，并支付租金至2018年4月10日。
　　2018年1月，被告向原告反映系争房屋的窗户锁损坏，无法关闭，并提出隔壁空调噪音较大，希望原告给阳台加一层隔音窗，双方协商无果。2018年1月23日，原告向被告发送微信：“我去中介挂着，有人过来看房你招待一下，如果3月底之前把房子租出去你就搬走吧，水电结清我把定金还你。……”并称：“明天我就把房子挂出去，因为你住着我们不方便打扰，所以到时你接待一下吧”。被告则回复称将和来看房的客人如实陈述“窗子关不上，隔壁空调巨响”。原告回复：“随便你怎么说”。并称“如果超过3月份再租出去，有一天算一天，这个我也说清楚，因为我没打算违约的，如果你不付下季度的费用就是你违约，到时只能你搬走”。2018年3月6日，被告向原告发送微信：“你们找租客了吗？4月11号之前我会搬走，请你们到时候把押金退给我”。2018年4月1日，原告向被告发送微信：“4月12日我们过来取钥匙，你把水费电费等你应交的费用交掉，到时单子给我们。另外，房间的物品也检查一下，我们的物品保留好”。被告回复：“好。换钥匙给你的时候把押金退给我”。2018年4月8日，被告向原告发送微信：房东你好。我这边还没找到合适的房子，能不能跟你们商量再租一个月，我最晚住到5月11号？原告回复：那你今天打一个月房租过来。次日，被告发送微信：房东这样。因为我有5,500块押金在你那边，在5月12号还钥匙那天你要把押金退给我，那我明天就给你打5,500。原告回复：你本月11号搬出去吧，12号我们来收房子和钥匙。后双方就押金退还发生争议。
　　2018年4月15日，原告向被告发函要求被告于2018年4月18日前交付租金16,500元，否则原告将解除租赁合同，收回房屋，并不退还押金，追究被告的违约责任。对于该份函件，被告称其并未收到过。原告则于庭审后提供EMS快递查询单一份，显示该份函件于2018年4月17日由“他人收”。
　　庭审中，原告称其于2018年4月27日将系争房屋的门锁砸坏，进入系争房屋修理了窗户，之后更换门锁，并未将更换的门锁钥匙交付被告。并称其于2018年5月20日再次来到系争房屋，发现被告已经将其自己物品搬离，系争房屋房门并未锁住，其推定是被告将原告更换的锁砸坏，取走了自己的物品。后原告于2018年5月20日再次更换系争房屋门锁。被告对原告的说法不予认可。被告陈述，2018年4月27日，被告在外地出差，接到原告微信称将其饲养的猫放在门房。当晚被告回到系争房屋处，发现无法进入系争房屋且屋内已经停电，只得去朋友家借住。次日上午被告报警，警察在场，原告将房门打开，被告取走了系争房屋内的个人物品。
　　以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的上海市房地产权证、房屋租赁合同及收据、聊天记录、水电费及煤气费凭证，被告提供的房屋租赁合同、聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。就原告提供的换锁费用，因被告不予确认，原告亦未提供其他书面证据予以佐证，故本院对此不予确认。就被告提供的拨打110记录、照片及门锁费用凭证，因原告不予确认，被告亦未提供其他书面证据予以佐证，故本院对此不予确认。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。就本诉部分，原告主张解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告亦表示同意，就原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。从原、被告之间的微信聊天记录可以看出，原、被告双方于2018年1月已经就提前解除合同达成了一致意见，故就原告主张违约金的诉请，本院不予支持。原告在庭审中陈述，其于2018年4月27日通过砸锁的方式进入系争房屋，并重新更换门锁，新的房门钥匙并未交付被告，故本院认定原告已经于2018年4月27日实际控制系争房屋，原告主张的租金数额有误，由本院根据实际情况予以确定。原告主张的水、电及煤气费用，被告表示对其搬离之前的水电及煤气费用予以确认，被告在系争房屋内实际居住至2018年4月底，就常理而言，公用事业费单据具有滞后性，从原告提供的水、电及煤气费单据的出具时间可以看出，就该部分水、电及煤气费用应由被告承担，就原告要求被告承担水、电及煤气费的诉请，本院依法予以支持。因原告主张的公用事业费金额有误，由本院根据实际情况予以确定。就原告提出的换锁费用，因2018年4月27日，原告在被告不知情的情况下，擅自采取不当方式进入系争房屋，就该笔换锁费用要求被告承担缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就原告出具的2018年5月20日的换锁费用，因被告对该项证据并不认可，原告亦未提供其他明确的书面证据予以佐证，且本院注意到，该份收据上的地址和系争房屋并不一致，故就原告的该项主张，本院难以支持。就反诉部分，根据租赁合同约定，在租赁期满后，被告迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，应将被告支付的押金予以返还，就被告要求原告返还租赁保证金的诉请，本院依法予以支持。因原、被告已经就租赁合同的提前解除达成一致意见，就被告主张的违约金，本院不予支持。就被告主张的财产损失，因被告并未提供明确的书面证据证明其财产损失的具体数额，本院对此难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、解除陶某与张某就上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；
　　二、张某于本判决生效之日起十日内支付陶某租金3,116.67元；
　　三、张某于本判决生效之日起十日内支付陶某水费72.40元、电费387.70元、煤气费135.20元，合计595.30元；
　　四、驳回陶某的其余诉讼请求；
　　五、陶某于本判决生效之日起十日内返还张某租房押金5,500元；
　　六、驳回张某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费160元，减半收取计80元，由陶某负担60元，张某负担20元，反诉案件受理费减半收取计52.50元，由张某负担28.50元，陶某负担24元。
　　如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李嶔操

书记员：金  雯