陶某某、唐皓兵破产债权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：陶某某，别名陶文倩，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐中爽，湖北申远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐皓兵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住大冶市。委托诉讼代理人：王丹，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：胡什兵，湖北伸道律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师。原审第三人：陈思思，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住黄石市黄石港区。原审第三人：陈桔红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住黄石市黄石港区。原审第三人：唐汉林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住大冶市。

陶某某上诉请求：1、请求维持原判第一项、第二项，将原判第一项的时间更正为2007年10月16日。2、撤销原判第三项，改判撤销致远公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的《商品房买卖合同》，或确认该《商品房买卖合同》无效，撤销鄂州市房预市直字第141304668号预告登记。3、本案全部诉讼费由唐皓兵、致远公司承担。事实与理由：陶某某与致远公司是2007年10月16日签订的购买该公司开发的坐落于鄂州市花湖开发区振兴大道上的钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的《商品房买卖合同》，并不是2017年10月23日签订的，请依法更正原判第一项中的时间。致远公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的第13幢6号房屋合同的交易价格为单价2,800.00元，属致远公司以明显不合理的低价转让财产，对陶某某造成损害，并且唐皓兵知道该价格不到当时市场价的70%，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，应当撤销致远公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的第13幢6号房屋的商品房买卖合同。唐汉林在知道上上坊第15幢2号房屋、第15幢6号房屋、第15幢4号房屋、第13幢6号房屋、第22幢3号房屋已由致远公司出卖情况下，为保障其出借资金的安全，伙同唐皓兵及陈桔红、陈思思（陈桔红同唐汉林是姐弟关系，唐汉林同唐皓兵是父子关系，陈桔红同陈思思是母女关系）与致远公司恶意串通，以明显低于市场的价格以唐汉林名义签订第15幢2号房屋、第15幢6号房屋商品房买卖合同，以唐皓兵名义签订第13幢6号房屋、第15幢4号房屋商品房买卖合同，以陈思思名义签订第22幢3号房屋商品房买卖合同，并恶意办理预告登记来为唐汉林（含陈桔红）的借款作担保，这严重损害了陶某某及其他真实权利人的利益。因此，致远公司与唐汉林、唐皓兵、陈思思所签订的重复出卖第15幢2号房屋、第15幢6号房屋、第15幢4号房屋、第13幢6号房屋、第22幢3号房屋的合同均是当事人间恶意串通损害第三人利益的合同，依法是无效合同。原判认定唐皓兵与致远公司之间是买卖关系而非借贷关系是错误的。根据致远公司财务凭证及相关证据，该公司与唐汉林、陈桔红之间存在民间借贷基础法律关系。唐汉林指定唐皓兵同致远公司于2014年6月11日签订的钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的《商品房买卖合同》是作为唐汉林与致远公司民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，该买卖合同不是当事人的真实意思表示。致远公司与唐皓兵于2014年6月23日办理的鄂州市房预市直字第141304668号预告登记是恶意的，应当撤销。综上，请二审法院支持陶某某的全部上诉请求。唐皓兵辩称，第一，唐皓兵多次去小区查看，也向开发商询问过房屋是否已经出售，开发商均表示未出售。第二，该小区属于烂尾楼，唐皓兵以低价取得并非不合理的行为。第三，致远公司出现资金断裂的情况，开发商低价出售也合情合理。陶某某主张唐皓兵的合同是恶意串通没有事实依据。第四，陶某某主张唐皓兵是借贷关系的理由，在袁园的刑事案件中并未对唐皓兵的合同作出认定，陶某某也没有证据证明借贷关系的发生。第五，陶某某在房屋交易中一系列不真实不正常的行为反而体现了其有其他不可告知的真相。在房屋没有交房的情况下，陶某某反而缴纳了三年的物业费不合常理。故请求驳回陶某某的全部上诉请求。致远公司辩称，第一，结合致远公司与陶某某签订的购房合同、收款收据以及致远公司财务记账凭证来看，足以证实双方系真实的房屋买卖合同关系且陶某某已支付全部购房款。第二，至于唐皓兵与致远公司签订的13-6号房屋的购房合同是否为借款担保以及预告登记的法律效力等问题，由法院结合庭审情况依法审定。唐汉林述称，唐皓兵与致远公司是真实的房屋买卖关系，并非借贷关系。唐皓兵上诉请求：1、依法撤销鄂州市鄂城区人民法院作出的（2017）鄂0704民初1859号民事判决书第一、二项判决，改判驳回陶某某的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由陶某某、致远公司承担。事实与理由：第一，陶某某与致远公司并非真实的房屋买卖合同关系，一审判决对此认定有误。其一，陶某某2007年10月16日就与致远公司签订了《商品房买卖合同》，长达十年没有办理合同备案。至少可以证明，致远公司在与陶某某订立购房合同时并未达成真实合意，致远公司并未有交付房屋的意思表示。其二，最后一期购房款在长达一年后支付，且支付至物业公司。其三，在房屋不具备交房条件下，向物业支付购房款，并缴纳物业费，却不装修不入住，明显与常理相悖。因此，从致远公司签订购房合同的真实意思判断，不难得出陶某某与致远公司并非真实的房屋买卖合同关系，一审判决认定错误。第二，即使在两份《商品房买卖合同》均有效的前提下，唐皓兵已对诉争房屋办理预告登记，应当履行唐皓兵所签定的合同。其一，预告登记的诉争房屋已具有排他性的物权效力。一审判决在事实确认部分认定：唐皓兵于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，2014年6月17日付清全部房款，并于同月23日办理了诉争房屋的预告登记（预购商品房）。预告登记以将来发生房产物权变动为目的的请求权为登记内容，登记后对与该项请求权内容相同的物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。通过办理预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，从而使该债权具备了物权的某些效力，这是请求权物权化的一种具体表现，也是保障权利人权利的一种法律途径。因此，虽未产生物权的直接变动，但诉争房屋已具有排他性的物权效力，这是购房人在法律范围内保障己方顺利获得房屋物权的最行之有效的方式。其二，陶某某怠于保障己方权益。首先，陶某某在购房流程中，购房合同没有备案信息，也没有办理房屋预告登记，更没有及时办理房屋产权证。其次，从签订购房合同起长达七年，陶某某未主张购房合同备案，也没有办理房屋预告登记，更没有及时办理房屋产权证，而且对所购房屋并未采取任何公示手段，而唐皓兵积极的通过多种方式公示了自己的权利。陶某某应当早知自己的权利受到侵害，却未采取有效措施维护自己的权利，明显超过了诉讼时效。法谚称“法律不保护躺在权力上睡觉的人”，相对于唐皓兵积极采取措施保障己方权利，法律应慎重保护陶某某的此类权益。其三，诉争房屋并未由陶某某实际占有使用。由于诉争房屋不具备交房条件，也未进行装修，也无入住，所以陶某某并没有实际占有诉争房屋。综合上述分析，在唐皓兵积极保障己方权益并办理房屋预告登记，房屋预告登记后对诉争房屋也享有排他性的预期物权，且唐皓兵在购买房屋时已尽到充分注意义务。为保障法律的公信力及房产市场交易的稳定性，更应该履行唐皓兵所签订的购房合同。第三，一审判决适用法律有误。本案诉争房屋办理了预告登记，预告登记是一种物权登记，受《中华人民共和国物权法》调整，虽然不产生物权的变动效力，但却对其他在该物上所存在的合同效力具有限制和对抗的作用。一审判决仅依据《中华人民共和国合同法》来调整物权纠纷，却不适用《物权法》，否认物权优先债权的原则，属于法律适用错误。综上所述，一审判决部分事实认定不清，法律适用有误。请求二审法院查明本案全部事实，予以改判。陶某某辩称，第一，陶某某与致远公司是真实的房屋买卖关系，一审认定事实正确。第二，预告登记只享有债权请求权，并非物权，同时该预告登记是致远公司与唐汉林、唐皓兵恶意串通所为，唐皓兵的合同是2014年6月11日签订，6月12日致远公司就同唐汉林、唐皓兵向房产部门申请预告登记，而此时唐皓兵并没有支付购房款，2014年6月11日致远公司向唐皓兵出具收款收据，根据袁园的证词，该收据属于致远公司用于发生借款关系的以买卖合同为担保的一种特殊票据。而陶某某与致远公司的票据是税务部门监制的正规票据，袁园交代这是真实的买卖关系。另外，从唐皓兵的合同补充条款中可以看出，当时的交易价格是明显低于市场价的30%，该合同依法应予以撤销。第三，陶某某积极主张自己的权利。首先，在致远公司违约的情况下积极主张要求致远公司承担违约责任，在收到致远公司的债权确认文书后积极行使诉讼权利，并不是“躺在权利上睡觉的人”。根据一审查明的事实，陶某某已于2011年6月22日领取了房屋的钥匙，签订了物业协议，这说明陶某某实际占有该房屋，从陶某某缴纳的水电费也可以看出这一点。第四，一审适用法律正确。因为预告登记并非物权，按照最高法院第八次民商事审判工作会议纪要，即便唐皓兵与致远公司是买卖关系，在一房多卖的情况下也应当确认陶某某的合同继续履行。致远公司辩称，与针对陶某某上诉的答辩意见一致。唐汉林述称，没有意见。陶某某向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销致远公司同唐皓兵于2014年6月11日签订的出卖钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的《商品房买卖合同》，或确认该《商品房买卖合同》无效；请求撤销致远公司破产管理人向唐皓兵发出的《债权确认通知书》；撤销鄂州市房预市直第141304668号预告登记。2、请求依法撤销致远公司破产管理人向陶某某发出的《债权确认通知书》；确认陶某某与致远公司于2007年10月16日签订的购买钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的《商品房买卖合同》有效并应继续履行；致远公司向陶某某支付逾期协助办理房地产权属证书的违约金837.04元；致远公司立即将办理权属登记应由其提供的资料报鄂城区不动产登记中心备案。3、请求判决致远公司立即办理权利人为陶某某的钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的预告登记，在能够进行不动产登记时，立即协助陶某某将所购房地产过户登记给陶某某。4、本案全部诉讼费由致远公司、唐皓兵承担。一审法院认定事实：2007年10月16日，陶某某与致远公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，陶某某购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第13幢6号房，房屋单价3,068.00元/平方米，总价837,042.00元，于2007年10月16日支付首付款427,042.00元、2007年12月31日前支付330,000.00元、2008年8月31日前支付80,000.00元；合同还就其他事项进行了约定。当日，陶某某以其母亲马玉芳名义汇款427,042.00元至致远公司账户；2007年12月28日，陶某某以马玉芳名义汇款至致远公司330,000.00元；2008年9月2日，陶某某通过其父陶惟佳账户汇款80,000.00元至黄石市致诚物业管理有限公司；致远公司分别在上述汇款时间开具收款收据，收据均载明款项系收取陶某某13-6#房的购房款。2011年6月22日，陶某某母亲马玉芳代其与黄石市致诚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并领取了涉案房屋钥匙，物业费交至2014年12月31日。2014年6月11日，唐皓兵与致远公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定，唐皓兵以单价2,800.00元/平方米，总价分别为761,600.00元和812,000.00元的价格购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第13幢6号房、第15幢4号房。合同签订后，唐皓兵于2014年6月17日通过银行汇款方式向致远公司汇款761,600.00元，银行回单用途栏注明为“还款”；6月18日分四次总计汇款812,000.00元；致远公司分别向唐皓兵出具收款收据。同月23日，上述两套房屋办理预告登记（预购商品房），预告登记权利人均为唐皓兵。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，鄂州市鄂城区法院于同年7月23日作出（2015）鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。陶某某、唐皓兵依法向致远公司申报债权，破产管理人于2017年6月15日向陶某某、唐皓兵发出债权确认通知书，确认涉案13-6号别墅存在一房多卖，因他人已于2014年在房产部门办理预告登记手续，故认定陶某某与致远公司签订购房合同无法继续履行，确认其债权金额837,042.00元；确认唐皓兵的购房合同合法有效，应予继续履行。因陶某某对此持有异议产生纠纷。另查明，唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，唐汉林与陈桔红系是姐弟关系。2014年5月、6月，唐汉林与致远公司签订两份《商品房买卖合同》，陈思思与致远公司签订一份《商品房买卖合同》，因房屋均涉及一房多卖情形，均在诉讼过程中。还查明，致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红的汇款均以借款名目记入公司账册，但无借款合同或借条。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、唐皓兵与致远公司签订的《商品房买卖合同》是否为真实的买卖关系；2、陶某某与致远公司、唐皓兵与致远公司的《商品房买卖合同》，哪份合同应继续履行。关于唐皓兵与致远公司签订的《商品房买卖合同》是否为真实的买卖关系的问题。陶某某认为，唐皓兵与致远公司系借贷关系而非买卖关系，因为无论是从致远公司账册的记载，还是致远公司法定代表人袁园的陈述，都表明唐皓兵之父即唐汉林在2014年5、6月期间曾向致远公司出借大笔资金，为保证还款，致远公司与唐汉林及其亲属签订5份房屋买卖合同，且房屋单价偏低，不符合常理，故唐皓兵与致远公司实为借贷关系。唐皓兵认为，其与致远公司为买卖合同关系，并无借款意思表示，袁园虽是法定代表人，但并非经办人，经办人葛伟已证实双方之间为购房关系。一审法院认为，虽致远公司账册上反映唐皓兵系出借人，但账册系致远公司单方制作，而无论是袁园的陈述还是经办人葛伟的证言，均只是言词证据，且内容相互矛盾，在无其他证据佐证的情况下，只能以现有书证作为定案依据，即唐皓兵与致远公司之间是买卖合同关系而非借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，陶某某要求确认该合同无效的请求，依法不予支持；其要求撤销该合同的请求，依法亦不予支持。关于陶某某与致远公司、唐皓兵与致远公司签订的《商品房买卖合同》，哪份合同应继续履行的问题。首先，陶某某与致远公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合同合法有效；其次，唐皓兵与致远公司签订的《商品房买卖合同》亦为合法有效的合同。那么，本案中如何处理两份有效《商品房买卖合同》？根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效，不必然发生不动产物权变动之效力。虽然涉案房屋存在有效合同且办理了房屋预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于预告登记制度之规定，预告登记的功能是为了保证以物权变动为目的的债权请求权能够实现其物权变动而设立，预告登记本身并不发生物权变动的法律效力。依据一房数卖的合同履行处理原则，在数份合同均为有效且各方当事人均要求履行合同的情况下，应按照已办理房屋权属变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，唐皓兵虽基于与致远公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，对涉案房屋办理了预告登记，但致远公司在房屋预告登记之前，已将房屋先行处分给陶某某，并于2011年办理了房屋交付手续，这一交付行为足以表明当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付理应产生相应的法律效果。故唐皓兵对本案争议的房屋所享有的权利不能对抗陶某某先行享有的权利。同时，2007年陶某某购房时的单价为3,070.00元，在房价上涨的情况下，时隔近7年后即2014年，唐皓兵购房时的单价为2,800.00元，房价反而降低，与常理不符。根据公平合理、诚实信用的原则，陶某某要求继续履行其与致远公司的商品房买卖合同的请求，依法予以支持；对于致远公司因不能履行房屋买卖合同义务给唐皓兵造成的损失，唐皓兵可另行主张权利。综上所述，陶某某与致远公司、唐皓兵与致远公司分别于2007年10月23日、2014年6月11日签订的《商品房买卖合同》均为合法有效合同，陶某某以唐皓兵涉案合同无效为由要求撤销的请求，依法不予支持；因致远公司未按合同约定履行义务，属违约方，故陶某某要求其承担逾期办证的违约责任即违约金837.04元，依法应予支持，但因致远公司进入破产程序，故仅就其享有的债权予以确认。因债权确认通知书作出后，还应由法院作出裁定对其予以确认，故陶某某无需请求撤销涉案的两份债权确认通知书。陶某某要求撤销预告登记，不属民事案件审理范围，故不予处理；其要求致远公司为其办理预告登记、报送材料备案以及办理过户登记的请求，依法不予支持。关于唐皓兵提出陶某某错将其列为被告，应为第三人的意见，系陶某某对自身诉权的处分，未违反法律规定，依法不予采纳。至于唐汉林、陈思思、陈桔红在本案中不承担任何责任。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条和《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款的规定，判决：一、陶某某与致远公司于2007年10月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同继续履行。二、确认陶某某对致远公司享有837.04元的债权。三、驳回陶某某的其他诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由致远公司、唐皓兵共同负担。二审期间，唐皓兵向本院提交了致远公司在中国建设银行黄石分行42×××46账户2007年10月16日、2007年12月28日的银行进账信息。用以证明陶某某主张的汇款凭证交易对象均与银行流水显示不一致，2007年10月16日427,042.00元的对方户名为邓文娟，2007年12月28日330,000.00元的对方户名为万娟，证明陶某某未支付全部购房款。关于唐皓兵提交的证据。陶某某质证认为，真实性没有异议，关联性有异议。因为陶某某支付给致远公司的款项在一审中已经查明，第一笔是2007年10月16日的427,042.00元，由其母亲马玉芳以汇款方式支付的，当庭出示过原件并经过质证并无异议。2007年12月28日的款项也是在陶某某出示原件后经过质证各方当事人均无异议的情况下认定的。应当以原始证据进行认定。同时从致远公司出具的票据来看，致远公司是认可该两笔款项是收到陶某某的购房款。致远公司质证认为，对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，致远公司已收到陶某某的全部购房款。唐汉林质证认为，对该组证据没有异议。本院审查认为，唐皓兵提交的银行进账信息，该证据显示收款行的进账信息载明的交易对手与陶某某提交的付款证据的付款人不一致，系收款行的行为导致，与付款人及付款行无关，不能否定陶某某付款的事实。本院依法不予采纳。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2009年12月18日，陶某某出具《具结书》一份。该具结书载明，“本人在上上坊购买的13-6#商品房，因开发商延期交房，需赔付违约金33,146.00元。现经双方协商，由开发商将本人所购商品房后院由原来的25平方米扩建至50平方米并办理土地证，而本人则放弃索赔违约金。”同时，陶某某在该具结书中还签署“接受同意后院扩5.9M的暂时协商意见”。葛伟代表致远公司在该具结书上签字。本案二审的争议焦点为：1、陶某某与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实；2、唐皓兵与致远公司是借贷关系，还是商品房买卖合同关系；3、唐皓兵与致远公司签订的商品房买卖合同及申请预告登记的行为是否无效。本院结合案件事实及当事人诉辩观点评析如下：1、关于陶某某与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”致远公司为房地产开发企业，陶某某为自然人，其为购买致远公司开发的房屋与该公司签订《商品房买卖合同》，向该公司支付购房款，致远公司也出具了相应的收据，办理了水电开户，交付了房屋钥匙。在致远公司迟延交房时，双方于2009年12月18日进行协商，陶某某签署了《具结书》。陶某某提交的证据形成完整的证据链，能够确信待证事实的存在具有高度可能性，故其与致远公司之间是真实的商品房买卖合同关系。陶某某与致远公司签订的《商品房买卖合同》长期没有备案，不影响双方之间商品房买卖合同关系的成立与生效。陶某某最后一期付款80,000.00元应当在2008年8月31日前支付，其于2008年9月2日支付，系违约行为，亦不能否定双方合同的真实性。其向物业公司支付该笔购房款是受致远公司的指定，并得到致远公司确认。在房屋不具备交房条件下，购房人同意接收房屋并交纳物业费，暂时不装修入住，系其对自己权利的处分。因此，唐皓兵上诉称“陶某某与致远公司并非真实的房屋买卖合同关系，一审判决对此认定有误”，并请求改判驳回陶某某的全部诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。致远公司辩称“结合致远公司与陶某某签订的购房合同、收款收据以及致远公司财务记账凭证来看，足以证实双方系真实的房屋买卖关系”，理由成立，本院依法予以支持。2、关于唐皓兵与致远公司是借贷关系，还是商品房买卖合同关系的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，唐皓兵虽然提交了其与致远公司签订的《商品房买卖合同》、收据、转款证明、房屋预告登记证明，但是结合致远公司财务账簿记载等证据，根据日常生活经验法则，其证据不足以证明双方之间是真实的商品房买卖合同关系。首先，致远公司的财务账簿为原始记录，与袁园接受一审法院询问时的陈述一致，均可证明唐皓兵与致远公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。其次，唐皓兵与致远公司在《商品房买卖合同》中约定每平方米2,800.00元的房价远低于该楼盘同期正常销售价格，且双方在合同中约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”，这些行为与房地产开发企业正常销售商品房的交易习惯不符，有悖常理。再次，诉争房屋建筑面积在2007年即已明确为272.83平方米，致远公司非常清楚，其与唐皓兵仍约定为272平方米，且唐皓兵、陈思思签订的三份合同约定的房屋建筑面积均是取整数，约定每平方米2,800.00元的价格还低于唐汉林此前与致远公司约定每平方米3,200.00元用以担保借款的合同价格，这些行为亦有违常理。最后，唐汉林、唐皓兵、陈思思存在亲属关系，唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订两份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订两份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，采取的方式一致（先签订合同且约定致远公司不得以显失公平为由撤销合同、致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”），该方式与正常的商品房销售交易习惯不符，该类行为的性质亦应相同。故唐皓兵与致远公司之间是借贷关系，而非商品房买卖合同关系。双方签订商品房买卖合同、办理预告登记是为担保借款债权的实现。一审认为“唐皓兵与致远公司之间是买卖合同关系而非借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效”错误，本院依法予以纠正。陶某某上诉称“原判认定唐皓兵与致远公司之间是买卖关系而非借贷关系式错误的”，理由成立，本院依法予以支持。3、关于唐皓兵与致远公司签订的商品房买卖合同及申请预告登记的行为是否无效的问题。
上诉人陶某某与上诉人唐皓兵、被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）、原审第三人陈思思、陈桔红、唐汉林破产债权确认纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶某某的委托诉讼代理人徐中爽，上诉人唐皓兵及其委托诉讼代理人王丹、黄晨，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，原审第三人唐汉林到庭参加诉讼。原审第三人陈思思、陈桔红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的必备条件之一。本案中，唐皓兵与致远公司签订商品房买卖合同、办理预告登记，是以虚假的意思表示实施的“名为商品房买卖实为借贷”的民事法律行为，该行为因意思表示虚假而无效，即双方签订的《商品房买卖合同》无效，但以虚假的意思表示隐藏的借贷关系，可依法处理。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。虽然唐皓兵与致远公司签订《商品房买卖合同》，并办理预告登记，但是唐皓兵的真实目的不是为了取得诉争房屋的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时，唐皓兵不是诉争房屋的购房人，预告登记制度的目的已被架空，并不能产生相应的保障所有权实现的法律效果。故基于预告登记的从属性原则以及担保法规定禁止“流抵”原则，该预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已经丧失，应当依法予以注销。另外，预告登记作为请求权的保全手段，其本身并不能替代物权变动登记，故唐皓兵对诉争房屋不享有排他性的物权。因此，致远公司与唐皓兵共同申请该13-6号别墅房屋预告登记的行为亦为无效。致远公司明知该房屋此前早已出售给陶某某仍与唐皓兵签订《商品房买卖合同》并办理预告登记，以此作为向唐皓兵借款的担保，该公司的行为存在恶意，但陶某某提供的证据不足以证明唐皓兵与致远公司存在恶意串通行为，故陶某某认为致远公司与唐皓兵存在恶意串通的行为，本院依法不予支持。陶某某在《商品房买卖合同》签订后未主张合同备案、预告登记，也未及时提起诉讼，除其要求致远公司支付违约金的债权请求权在致远公司提出诉讼时效抗辩时受到一定影响外，其要求致远公司履行协助办证义务的请求权并不受诉讼时效影响。合同行为是物权变动的原因行为，一审法院适用合同法，并无不当。故唐皓兵上诉称“即使在两份《商品房买卖合同》均有效的前提下，唐皓兵已对诉争房屋办理预告登记，应当履行唐皓兵所签定的合同”、“一审判决适用法律错误”的理由均不能成立，本院依法不予支持。致远公司请求依法裁判，陶某某请求依法改判的理由成立，本院依法予以支持。因不动产管理部门核发预告登记证明是应当事人申请后作出的行政行为，该预告登记的注销需经法定程序，陶某某请求在本案中撤销鄂州市房预市直字第141304668号预告登记，不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，陶某某的上诉请求部分成立，予以支持；唐皓兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项及第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1859号民事判决第二项；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1859号民事判决第三项；三、变更鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1859号民事判决第一项为“陶某某与鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于2007年10月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同继续履行”；四、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与唐皓兵于2014年6月11日签订的钱柜华园（上上坊）第13幢6号房屋的《商品房买卖合同》无效；五、驳回陶某某的其他诉讼请求。一审案件受理费1,000.00元，由鄂州市花湖致远房地产开发有限公司、唐皓兵负担；二审案件受理费1,000.00元，由鄂州市花湖致远房地产开发有限公司、唐皓兵负担。本判决为终审判决。