陈某与万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。
　　委托诉讼代理人：诸翊宁，上海东方环发律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：俞悦，上海东方环发律师事务所律师。
　　被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：刘翠苹。
　　被告：聚梦空间信息科技(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：刘翠苹。
　　原告陈某与被告万城金控有限公司(以下简称“万城金控公司”)、被告聚梦空间信息科技(上海)有限公司(以下简称“聚梦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人诸翊宁、俞悦到庭参加诉讼。被告万城金控公司、聚梦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为CFHT81-00324的房屋租赁合同；2、判令万城金控公司、聚梦公司向陈某返还租金人民币121,250元(以下币种均为人民币)；3、判令万城金控公司、聚梦公司向陈某返还押金25,000元；4、判令万城金控公司、聚梦公司从陈某已支付租金中返还万城金控公司、聚梦公司未支付的物业费7,410元；5、判令万城金控公司、聚梦公司向陈某承担违约金25,000元；6、判令万城金控公司、聚梦公司向陈某交付132,000元加油卡或支付同等金额价款。事实和理由：2018年12月29日，陈某与万城金控公司就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年4月22日至2022年4月21日。同日，陈某与聚梦公司签订《<房屋租赁合同>之补充协议》，约定陈某于2018年12月29日前一次性支付十二个月房屋租金合计15万元，聚梦公司将提供相当于租赁合同租金100%的加油卡赠送原告。合同签订后，陈某付清了12个月的租金，后因万城金控公司、聚梦公司拖欠物业费及租金，导致系争房屋被停电，房屋产权人也要求陈某搬离。2019年7月1日，陈某与房屋产权人达成协议搬出系争房屋。因万城金控公司及聚梦公司的违约行为，导致陈某无法承租系争房屋，也未领取到应发放的油卡，故提出诉请如上。
　　被告万城金控公司、聚梦公司未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋产权人为案外人戴某1、戴某2。2017年3月13日，戴某1、戴清(甲方)与万城金控公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定由乙方承租系争房屋，租期自2017年4月11日至2020年4月10日；甲方同意并确认，乙方可在合同履行期间将标的房屋转租给他人使用，并对受转租方的情况拥有知情权；乙方可在本合同期届满前三个月，根据标的房屋的实际租赁情况和整个区域的租金水平，向甲方提出新租赁条件、方案；甲方不接受乙方提出的新租赁条件、方案的，若乙方与第三方签署之关于本标的房屋转租的租赁合同租期尚未届满时，甲方同意将本合同期限顺延至转租合同届满为止，但顺延时间最长不得超过12个月。
　　2018年12月29日，陈某(乙方)与万城金控公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限自2019年4月22日至2022年4月21日(每月按30日计)；租金为12,500元/月；本合同项下租金每12个月支付一期，每期支付12个月的租金，先付后用，第一期于2018年12月29日前支付15万元；乙方支付给甲方的押金为25,000元；合同履行期间，该房屋的物业费由甲方承担，其余发生的费用由乙方自行承担。合同第七条第(一)款约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：(1)甲方不能提供有权出租标的房屋的相关凭证或所提供的房屋及各项设备设施严重不符合约定条件，使得乙方无法使用标的房屋的。合同第八条约定，因第七条第(一)款约定的原因，乙方与甲方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的二倍向乙方支付违约金。
　　同日，陈某(乙方)与聚梦公司(甲方)签订《<房屋租赁合同>之补充协议》，约定，甲乙双方就系争房屋签订租赁合同，根据乙方针对房屋租赁提供的优惠举措，另行达成如下约定，乙方必须与甲方签署租赁期限不低于三年的租赁合同，合同期限自2019年4月22日至2022年4月21日；乙方于2018年12月29日前，一次性向甲方支付12个月房屋租金15万元，甲方将提供相当于租赁合同租金100%的加油卡赠送乙方，礼品价值15万元，每三个月领取一次，分为12期平均领用，每个季度领用12,000元的加油卡；油卡总计150张，前11期每期领12张，最后一期领取18张。同日，陈某向租赁合同中万城金控公司指定的收款账户支付了12个月的租金15万元。
　　2019年7月1日，陈某与戴某1签订《关于拖欠物业费问题解决的协议》，主要内容为，戴某1(甲方)将系争房屋出租给万城金控公司(聚梦空间)(乙方)，后乙方又将房屋转租给陈某(丙方)。因乙方自2019年1月1日起未按约支付物业费，至2019年6月30日共计拖欠物业费7,410元，物业公司经催收未果，对系争房屋采取停电措施，造成丙方无法正常办公，只能搬离。为解决纠纷，帮助丙方搬离，甲方同意垫付7,410元物业费给物业公司。丙方支付给乙方的租金由其向乙方追索，如追讨回剩余预付房租及未缴纳物业费90%以上，应向甲方退回垫支的物业费，甲方也可自行要求乙方支付物业费。丙方搬离房屋时间为2019年6月30日。审理中，陈某表示，其于2019年6月30日实际搬离了系争房屋。
　　审理中，为证明押金支付情况，陈某向本院提供2017年5月19日与万城金控公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及相关付款凭证。该租赁合同约定，租期自2017年4月22日至2018年4月21日，每月租金10,600元，自2018年4月22日至2019年4月21日，每月租金11,448元，押金21,200元。2017年4月13日，陈某向该租赁合同中约定的收款账户支付56,704.91元，备注为“三个月房租物业加押金”。2018年12月29日，陈某向万城金控支付3,800元，备注为“办公室押金差价”。陈某表示，系争房屋租赁合同中的押金25,000元，为前一份租赁合同中的押金21,200元顺延加上2018年12月29日补差价部分的3,800元构成。
　　本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，陈某与万城金控公司间的租赁合同期限超过万城金控公司与戴某1等租赁合同约定租期的部分应为无效，但合同的其他条款均为有效。关于出租方主体问题，陈某与万城金控公司的租赁合同中虽然未有聚梦公司的签字盖章，但聚梦公司在租赁合同签订同日与陈某签订针对该租赁合同的补充协议，在补充协议中也明确其为房屋出租方，并承担房屋出租方的相关权利义务，故陈某关于万城金控公司和聚梦公司为系争房屋共同出租方的主张，本院予以采信。陈某与戴某1签订的《关于拖欠物业费问题解决的协议》可以证明，因万城金控公司拖欠物业费，导致房屋被物业公司停电，无法正常使用，且房屋已于2019年6月30日被产权人收回。陈某据此要求解除租赁合同，相关诉请合法有据，本院予以支持。合同解除后，万城金控公司、聚梦公司应将收取的押金25,000元返还。陈某已付清2019年4月22日起12个月的租金，现其自认于2019年6月30日搬离，故其要求万城金控公司、聚梦公司退还2019年7月1日至2020年4月21日的租金121,250元，可予支持。租赁合同因出租方违约导致解除，陈某依据合同约定，要求万城金控公司、聚梦公司支付违约金25,000元，本院亦予以支持。关于物业费，租赁合同约定，物业费由出租方承担，陈某庭审中也表示并未替出租方垫付过物业费，现其要求万城金控公司、聚梦公司向其返还物业费，明显缺乏依据，本院不予支持。关于加油卡，根据补充协议约定，加油卡的领取系以租赁合同的正常履行为前提，现双方租赁合同已经解除，本院也已判决万城金控公司、聚梦公司向陈某返还已支付未使用期间的租金，陈某再要求万城金控公司、聚梦公司向其交付132,000元加油卡，相关诉请于法无据，本院不予支持。万城金控公司及聚梦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陈某与被告万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告陈某租金121,250元；
　　三、被告万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告陈某押金25,000元；
　　四、被告万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告陈某违约金25,000元；
　　五、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,959元，由原告陈某负担2,234元，被告万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司负担3,725元；财产保全费2,073元，由被告万城金控有限公司、聚梦空间信息科技(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：童翔燕

书记员：王  力