陈雅某与上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈雅某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：杨丽，上海谧竹律师事务所律师。
　　被告：上海涵惠置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：倪志华，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。
　　原告陈雅某与被告上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈雅某的委托诉讼代理人杨丽、被告上海涵惠置业有限公司的委托诉讼代理人刘军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈雅某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金172,172元(人民币，下同)(按364万元的日万分之一，自2016年1月1日起计算至2017年4月18日止)；2、请求判令被告支付原告逾期办理小产证的违约金284,930元(以364万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自2017年4月15日起计算至2018年5月21日止)；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，总房价款364万元，交付标准为取得了《住宅交付使用许可证》,交付时间为2015年12月31日，同时约定如被告未按约定的交付时间将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但至2015年12月31日被告也未将房屋交付给原告，经原告多次催促、讨要说法时被告才于2016年4月3日张贴《承诺书》，承诺于2016年6月30日之前正式交房，但至6月30日被告依然未履行交付承诺，再次张贴《告知书》告知八月中旬开始办理交房手续。合同还约定：被告在2016年12月31日前办理大产证，取得大产证后15天内签署《房屋交接书》，签署交接书后90天内办理小产证，但被告违反约定,延迟办理大产证导致原告小产证至2018年5月21日才取得。被告的行为严重违反合同约定，侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告上海涵惠置业有限公司辩称，因两区合并后小区规划调整，导致被告交房逾期，但此并非被告造成，如果法院认定被告存在违约，对原告主张的逾期交房违约金起算及截止时间无异议，但计算的金额要求按照原告实际交款的时间来确定。双方合同中未约定逾期办证违约金，如果法院认定被告存在违约，对原告主张的逾期办证违约金起算日期无异议，但截止时间应为大产证办出之日即2018年1月12日止，原告主张的违约金计算标准过高，未办出小产证未造成原告损失，违约金应参照日万分之一计算。要求驳回原告的诉请。
　　经审理查明，2015年10月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品预售合同》，约定乙方购买系争房屋，房屋总价款(不包含房屋全装修价格)暂定为364万元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；……甲方承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证(小产证)。附件一付款方式和付款期限约定，乙方于2015年10月25日与甲方签约，并付首付房款110万元；乙方于2015年12月31日前应支付房款254万元。
　　2015年9月6日，原告支付10万元；2015年10月10日，原告支付72.70万元；2015年10月13日，原告支付27.30万元；2015年12月30日，原告支付46万元；2016年1月4日，原告支付8万元；2016年3月2日，原告支付住房贷款200万元。被告已于2017年4月18日向原告交付系争房屋。
　　2018年1月12日，被告取得上海市沪南公路7406弄1、4-11、17-43、45-65号房屋不动产权证(大产证)。2018年2月26日，原、被告签署《房屋交接书》，其上记载：系争房屋总房价款为3,632,473元，原告已付全部房价款，被告已开具发票。系争房屋于2018年5月21日核准登记至原告名下。2019年5月，原告诉至本院，要求判如所请。
　　以上事实，由上海市商品房预售合同，房屋交接书，银行业务回单，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在合同中明确约定被告应于2015年12月31日前交付系争房屋，逾期按原告已支付的房价款日万分之一计算违约金。庭审中被告对原告提出的逾期交房违约金起算及截止时间无异议，但认为计算金额应按照原告实际交款的时间来确定，并提供原告交款的银行业务回单。原告对银行业务回单的真实性无异议，故本院对此予以采纳，被告应支付原告逾期交房违约金(以156万元为本金，自2016年1月1日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算；以8万元为本金，自2016年1月4日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算；以200万元为本金，自2016年3月2日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算)。被告虽抗辩逾期交房系两区合并后小区规划调整所致，但未就此举证证明，故本院对此不予采纳。
　　双方在合同中明确约定被告应于2016年12月31日前办理房地产初始登记手续取得大产证，双方在取得大产证15日内签订《房屋交接书》，双方于签署《房屋交接书》90天内向交易中心办理小产证。根据上述约定推算，被告应至迟于2017年4月15日配合原告办理小产证。庭审中被告对原告提出的逾期办理小产证违约金的起算时间无异议，本院对此予以采纳。鉴于双方已于2018年2月26日签署《房屋交接书》，故违约金应自2017年4月15日计算至2018年2月26日止。根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。庭审中被告提出违约金过高的抗辩意见，本院综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情确定违约金以实际房款3,632,473元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
　　一、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈雅某逾期交房违约金(以156万元为本金，自2016年1月1日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算；以8万元为本金，自2016年1月4日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算；以200万元为本金，自2016年3月2日起至2017年4月18日止，按照每日万分之一的标准计算)；
　　二、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈雅某逾期办理小产证的违约金(以3,632,473元为本金，自2017年4月15日起至2018年2月26日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算)；
　　三、驳回原告陈雅某的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,156元，减半收取计4,078元，由原告陈雅某负担1,182元，被告上海涵惠置业有限公司负担2,896元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：陈  洁