陈某与简超房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陈某
曾庆玉
乐永山（湖北汉江源律师事务所）
简超
李军（湖北遇真律师事务所）

原告:陈某，男，生于1986年3月15日，汉族，个体民营业主。
委托代理人:曾庆玉（系原告陈某的母亲），女，生于1963年3月10日，汉族，保险业务员。代理权限:代为放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人:乐永山，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限:一般代理。
被告:简超，男，生于1977年10月27日，汉族，个体工商户。
委托代理人:李军，湖北遇真律师事务所律师。代理权限:一般代理。
原告陈某诉被告简超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月25日受理后，依法组成由审判员周智华担任审判长，审判员王义明（主审）和代理审判员江涛参加的合议庭，于2013年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人曾庆玉、乐永山，被告简超及其委托代理人李军到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

本院认为:原告陈某的母亲曾庆玉受原告的委托以其本人名义于2011年12月1日与被告简超签订的《承包合同书》已明确约定原合同废止，本案诉讼主体应以目前有效的合同予以确认。本案所讼争房屋已于2010年4月过户登记到原告陈某名下，并在此后对相应的土地使用证亦进行了变更登记。原告陈某于2011年5月18日向其母亲曾庆玉出具授权委托书，授权其母亲曾庆玉管理本案中所讼争房屋，对该房屋行使租赁、经营、管理、使用、收益处分等全部权利，原告陈某与受委托人曾庆玉之间系母子关系，也是家庭成员之一，该委托行为合情、合理，亦不违反法律规定，对该委托关系的真实性、合法性应予确认。虽然被告简超当庭对原告陈某于2011年5月18日向其母亲曾庆玉出具的授权委托书提出异议，并要求对该授权委托书的签名及签名时间进行鉴定，一方面，经咨询相关鉴定机构，由于上述授权委托书中签字笔迹氧化时间较短，被告简超请求鉴定事项难以作出准确的鉴定意见；另一方面，原告陈某作为本案讼争房屋的所有权人，其与受委托人曾庆玉之间系母子关系，授权委托行为符合法律规定，委托手续可随时办理，即使在其母亲曾庆玉与被告简超签订《承包合同书》后出具的授权委托书，亦应视为对其母亲代其签订《承包合同书》行为的追认，亦符合相关法律规定；同时，如果原告陈某没有对其母亲曾庆玉授权，则其母亲曾庆玉与被告简超签订《承包合同书》应属无权代理，原告陈某作为上述房屋的所有权人，仍有权要求被告简超腾退所承包租用的房屋。故被告简超申请鉴定没有必要，从节约司法资源和当事人诉讼成本的角度考虑，本院对被告简超提出的鉴定申请未予准许。陈某作为本案原告，主体适格；被告简超提出“陈某作为本案的原告起诉，主体不适格”的抗辩理由，与庭审查明的事实不符，亦无相应的法律依据，本院对此不予采纳。
二、关于原、被告双方之间是承包合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。
原告陈某认为:原告母亲曾庆玉与被告简超所签订的《承包合同书》，虽然名称上为《承包合同》，但事实上是《房屋租赁合同》，不应以合同名称确定双方之间的法律关系，而应以合同所约定实际内容确定双方之间的法律关系，从合同约定的交费时间、形式及其他相应内容都符合房屋租赁合同的特征，故原、被告双方之间实际上是房屋租赁合同关系。
被告简超认为:原告母亲曾庆玉先后于2009年10月31日和2011年12月1日两次与其签订的均为《承包合同书》，整个合同中均没有约定房屋租赁等内容，原告陈某所诉请的房屋租赁合同关系与本案事实不符。本案中双方之间应为承包合同关系而不是所谓的房屋租赁合同关系。
本院认为:原告母亲曾庆玉与被告简超于2009年10月31日签订的《承包合同书》，在双方于2011年12月1日重新签订的《承包合同书》中已明确原合同作废。虽然双方于2011年12月1日签订的合同标题仍为《承包合同》，但该合同第五条（双方的权利义务）第二款中约定有“乙方对所承租的房屋进行装修改造，装修费用和相关问题均由乙方负责”等内容，是以房屋承租关系进行的约定，在合同标题与合同内容不相符时，应以合同实际约定的内容确定双方之间法律关系；同时，被告简超在签订合同接收本案讼争房屋进行经营期间，是以其本人重新注册登记的“武当山旅游经济特区博盛元和山庄”的个体工商字号办理营业执照，进行从业经营，并没有沿用原告陈某原注册登记的“元和山庄”的营业执照经营，双方之间已不存在承包关系，从双方所签订合同的内容以及实际履行方式上看，均符合出租人将租赁物（相应房屋）交付承租人使用，承租人支付租金的房屋租赁合同特征，原告陈某要求以房屋租赁合同关系确认双方之间的法律关系符合本案客观实际，本院对此予以确认。被告简超提出“本案应以承包合同关系确认双方之间法律关系”的抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。
三、关于被告简超有无违约行为，其是否应当承担支付违约金责任，违约金的数额如何确定以及原告母亲曾庆玉于2011年12月1日与被告简超所签订的《承包合同书》应否予以解除的问题。
原告陈某认为:被告简超没有按照双方所签订合同约定的“次年承包费用必须在上年度合同期满前两个月内一次性付清”交纳房屋租赁费，2013年度应交的22万元房屋租赁费没有在上年度（即2012年度）合同期满（当年11月30日）前两个月一次性交清，而是在原告母亲曾庆玉多次催要后，于2012年12月5日和当月18日先后两次共交纳了11万元房屋租赁费，仍拖欠11万元房屋租赁费未交才引发本案诉讼，被告简超无履约诚信，已构成违约，按合同约定应承担违约责任，按欠款额月息5%计算应支付违约金61750元（注:原告陈某起诉时要求支付违约金2万元，后在庭审过程又将违约金的数额变更为61750元）；且被告简超未按合同约定的时间一次性交清房屋租赁费符合合同约定的解除合同的条件，因此，原告陈某有权要求解除双方所签订的合同。
被告简超认为:双方所签订合同约定的承包期限为8年，并约定有“承包费（实为租金）可以延期1个月支付”的内容，在签订合同时，被告简超已全额交纳了2012年度的承包费，双方对此均予认可。对于2013年度的22万元承包费，被告简超已分别于2012年12月5和当月18日两次支付了11万元，剩余的11万元经发包方即原告母亲曾庆玉同意延期一个月支付，在本案诉讼过程中，按照原告母亲曾庆玉的要求，被告简超于2013年7月5日将剩余的11万元承包费交到了法院。2013年度的承包费（共计22万元）已全部支付，原告陈某的承包费并未受到任何损失，虽然被告简超存在部分违约行为，但不能构成解除合同的条件，被告简超同意适当承担违约责任，支付部分违约金，但双方所签订的《承包合同》应继续履行。
本院认为:原告母亲曾庆玉受原告陈某的委托于2011年12月1日与被告简超签订的《承包合同书》，有原告陈某委托的代表人曾庆玉（系原告的母亲）和被告简超的签字，并且双方均捺的指印，该合同已生效并实际履行，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，该合同合法、有效，双方当事人理应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。被告简超在签订合同时按约定交纳了2012年度（自2011年12月1日起至2012年11月30日）承包费（实为房屋租赁费）22万元，原告陈某亦将合同约定的房屋交付给被告简超经营使用，但此后被告简超未在合同约定的期限（即上年度期满前两个月）内一次性交清2013年度的承包费，后经原告母亲曾庆玉多次催要，被告简超于2012年12月5日和当月18日先后两次共向原告母亲曾庆玉交纳了11万元的房屋租赁费，仍拖欠11万元房屋租赁费未交纳（该11万元是经原告的特别授权代理人即其母亲曾庆玉同意后，被告简超于2013年7月5日将此款交至本院标的款专用账户暂存），被告简超的上述行为已违反了双方合同约定，原告陈某要求其承担相应违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对此予以确认；原告陈某在起诉时要求被告简超支付违约金2万元，未超过双方约定的标准（即欠款额月息5%），本院对此予以支持。后原告陈某在庭审过程中将违约金的数额变更为61750元，一方面，原告陈某未就增加的诉讼请求补交案件受理费；另一方面，原告陈某在明知被告简超违约后，未能及时主张权利，直到2013年5月25日才向法院起诉，导致违约金数额增加，因原告陈某怠于行使权利而增加的违约金数额依法不应予以支持；加之被告简超于2012年12月已向原告母亲曾庆玉交纳了11万元房屋租赁费，在本案诉讼过程中征得原告陈某同意后又主动将所欠11万元交至本院，可酌情适当减轻其违约责任，故对原告陈某后在庭审过程中又增加违约金数额（增加了41750元）本院不予支持。因双方所签订的《承包合同》约定有“次年的承包费必须在上年度期满前两个月内一次性付清”的内容（合同第三条），并将此作为解除合同的独立条款予以约定（合同第六条第一款第4项），该约定属双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，现合同约定的解除合同条件已经成就，原告陈某要求解除其母亲曾庆玉于2011年12月1日代其与被告简超所签订的《承包合同书》，要求被告简超将所租用的房屋予以退还，有相应的事实和法律依据，本院对此予以支持；鉴于被告简超已向原告陈某支付了2013年度房屋租赁费22万元（包括在2013年7月5日交至本院标的款专用账户暂存的11万元），被告简超可使用上述所租用房屋至2013年11月30日，在2013年11月30日后上述房屋应予腾退，交还给原告陈某。被告简超提出“陈某作为本案原告，主体不适格；本案应确定为承包合同关系以及应驳回原告陈某诉讼请求”的抗辩理由，与庭审查明的事实不符，亦无相应的法律依据，本院对此均不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条  第一款  、第二款  ，《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第九十三条  第二款  、第一百零七条  、第一百一十九条  第一款  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国物权法》第三十九条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、解除原告陈某委托其母亲曾庆玉于2011年12月1日与被告简超所签订的《承包合同书》；
二、被告简超自2013年11月30日起十五日内将其租赁使用的位于武当山旅游特区元和观的“元和山庄”的房屋（房屋使用面积为2653平方米，其中:一号楼822平方米，二号楼1721平方米，厨房110平方米）退还给原告陈某，并按合同附件所附清单退还所租赁使用相应设施、设备及其他相应物品；
三、被告简超在本判决生效之日起十五日内向原告陈某支付所拖欠的房屋租赁费11万元，并支付违约金2万元（被告简超已于2013年7月5日将所欠的11万元房屋租赁费交至本院标的款专用账户暂存）；
四、驳回原告陈某其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费2900元，由被告简超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省财政预算外资金专户十堰分户；开户银行:中国农业银行十堰五堰支行；账号:17-245601040000333。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编:442000；地址:十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

本院认为:原告陈某的母亲曾庆玉受原告的委托以其本人名义于2011年12月1日与被告简超签订的《承包合同书》已明确约定原合同废止，本案诉讼主体应以目前有效的合同予以确认。本案所讼争房屋已于2010年4月过户登记到原告陈某名下，并在此后对相应的土地使用证亦进行了变更登记。原告陈某于2011年5月18日向其母亲曾庆玉出具授权委托书，授权其母亲曾庆玉管理本案中所讼争房屋，对该房屋行使租赁、经营、管理、使用、收益处分等全部权利，原告陈某与受委托人曾庆玉之间系母子关系，也是家庭成员之一，该委托行为合情、合理，亦不违反法律规定，对该委托关系的真实性、合法性应予确认。虽然被告简超当庭对原告陈某于2011年5月18日向其母亲曾庆玉出具的授权委托书提出异议，并要求对该授权委托书的签名及签名时间进行鉴定，一方面，经咨询相关鉴定机构，由于上述授权委托书中签字笔迹氧化时间较短，被告简超请求鉴定事项难以作出准确的鉴定意见；另一方面，原告陈某作为本案讼争房屋的所有权人，其与受委托人曾庆玉之间系母子关系，授权委托行为符合法律规定，委托手续可随时办理，即使在其母亲曾庆玉与被告简超签订《承包合同书》后出具的授权委托书，亦应视为对其母亲代其签订《承包合同书》行为的追认，亦符合相关法律规定；同时，如果原告陈某没有对其母亲曾庆玉授权，则其母亲曾庆玉与被告简超签订《承包合同书》应属无权代理，原告陈某作为上述房屋的所有权人，仍有权要求被告简超腾退所承包租用的房屋。故被告简超申请鉴定没有必要，从节约司法资源和当事人诉讼成本的角度考虑，本院对被告简超提出的鉴定申请未予准许。陈某作为本案原告，主体适格；被告简超提出“陈某作为本案的原告起诉，主体不适格”的抗辩理由，与庭审查明的事实不符，亦无相应的法律依据，本院对此不予采纳。
二、关于原、被告双方之间是承包合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。
原告陈某认为:原告母亲曾庆玉与被告简超所签订的《承包合同书》，虽然名称上为《承包合同》，但事实上是《房屋租赁合同》，不应以合同名称确定双方之间的法律关系，而应以合同所约定实际内容确定双方之间的法律关系，从合同约定的交费时间、形式及其他相应内容都符合房屋租赁合同的特征，故原、被告双方之间实际上是房屋租赁合同关系。
被告简超认为:原告母亲曾庆玉先后于2009年10月31日和2011年12月1日两次与其签订的均为《承包合同书》，整个合同中均没有约定房屋租赁等内容，原告陈某所诉请的房屋租赁合同关系与本案事实不符。本案中双方之间应为承包合同关系而不是所谓的房屋租赁合同关系。
本院认为:原告母亲曾庆玉与被告简超于2009年10月31日签订的《承包合同书》，在双方于2011年12月1日重新签订的《承包合同书》中已明确原合同作废。虽然双方于2011年12月1日签订的合同标题仍为《承包合同》，但该合同第五条（双方的权利义务）第二款中约定有“乙方对所承租的房屋进行装修改造，装修费用和相关问题均由乙方负责”等内容，是以房屋承租关系进行的约定，在合同标题与合同内容不相符时，应以合同实际约定的内容确定双方之间法律关系；同时，被告简超在签订合同接收本案讼争房屋进行经营期间，是以其本人重新注册登记的“武当山旅游经济特区博盛元和山庄”的个体工商字号办理营业执照，进行从业经营，并没有沿用原告陈某原注册登记的“元和山庄”的营业执照经营，双方之间已不存在承包关系，从双方所签订合同的内容以及实际履行方式上看，均符合出租人将租赁物（相应房屋）交付承租人使用，承租人支付租金的房屋租赁合同特征，原告陈某要求以房屋租赁合同关系确认双方之间的法律关系符合本案客观实际，本院对此予以确认。被告简超提出“本案应以承包合同关系确认双方之间法律关系”的抗辩理由与事实不符，本院不予采纳。
三、关于被告简超有无违约行为，其是否应当承担支付违约金责任，违约金的数额如何确定以及原告母亲曾庆玉于2011年12月1日与被告简超所签订的《承包合同书》应否予以解除的问题。
原告陈某认为:被告简超没有按照双方所签订合同约定的“次年承包费用必须在上年度合同期满前两个月内一次性付清”交纳房屋租赁费，2013年度应交的22万元房屋租赁费没有在上年度（即2012年度）合同期满（当年11月30日）前两个月一次性交清，而是在原告母亲曾庆玉多次催要后，于2012年12月5日和当月18日先后两次共交纳了11万元房屋租赁费，仍拖欠11万元房屋租赁费未交才引发本案诉讼，被告简超无履约诚信，已构成违约，按合同约定应承担违约责任，按欠款额月息5%计算应支付违约金61750元（注:原告陈某起诉时要求支付违约金2万元，后在庭审过程又将违约金的数额变更为61750元）；且被告简超未按合同约定的时间一次性交清房屋租赁费符合合同约定的解除合同的条件，因此，原告陈某有权要求解除双方所签订的合同。
被告简超认为:双方所签订合同约定的承包期限为8年，并约定有“承包费（实为租金）可以延期1个月支付”的内容，在签订合同时，被告简超已全额交纳了2012年度的承包费，双方对此均予认可。对于2013年度的22万元承包费，被告简超已分别于2012年12月5和当月18日两次支付了11万元，剩余的11万元经发包方即原告母亲曾庆玉同意延期一个月支付，在本案诉讼过程中，按照原告母亲曾庆玉的要求，被告简超于2013年7月5日将剩余的11万元承包费交到了法院。2013年度的承包费（共计22万元）已全部支付，原告陈某的承包费并未受到任何损失，虽然被告简超存在部分违约行为，但不能构成解除合同的条件，被告简超同意适当承担违约责任，支付部分违约金，但双方所签订的《承包合同》应继续履行。
本院认为:原告母亲曾庆玉受原告陈某的委托于2011年12月1日与被告简超签订的《承包合同书》，有原告陈某委托的代表人曾庆玉（系原告的母亲）和被告简超的签字，并且双方均捺的指印，该合同已生效并实际履行，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，该合同合法、有效，双方当事人理应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。被告简超在签订合同时按约定交纳了2012年度（自2011年12月1日起至2012年11月30日）承包费（实为房屋租赁费）22万元，原告陈某亦将合同约定的房屋交付给被告简超经营使用，但此后被告简超未在合同约定的期限（即上年度期满前两个月）内一次性交清2013年度的承包费，后经原告母亲曾庆玉多次催要，被告简超于2012年12月5日和当月18日先后两次共向原告母亲曾庆玉交纳了11万元的房屋租赁费，仍拖欠11万元房屋租赁费未交纳（该11万元是经原告的特别授权代理人即其母亲曾庆玉同意后，被告简超于2013年7月5日将此款交至本院标的款专用账户暂存），被告简超的上述行为已违反了双方合同约定，原告陈某要求其承担相应违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对此予以确认；原告陈某在起诉时要求被告简超支付违约金2万元，未超过双方约定的标准（即欠款额月息5%），本院对此予以支持。后原告陈某在庭审过程中将违约金的数额变更为61750元，一方面，原告陈某未就增加的诉讼请求补交案件受理费；另一方面，原告陈某在明知被告简超违约后，未能及时主张权利，直到2013年5月25日才向法院起诉，导致违约金数额增加，因原告陈某怠于行使权利而增加的违约金数额依法不应予以支持；加之被告简超于2012年12月已向原告母亲曾庆玉交纳了11万元房屋租赁费，在本案诉讼过程中征得原告陈某同意后又主动将所欠11万元交至本院，可酌情适当减轻其违约责任，故对原告陈某后在庭审过程中又增加违约金数额（增加了41750元）本院不予支持。因双方所签订的《承包合同》约定有“次年的承包费必须在上年度期满前两个月内一次性付清”的内容（合同第三条），并将此作为解除合同的独立条款予以约定（合同第六条第一款第4项），该约定属双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，现合同约定的解除合同条件已经成就，原告陈某要求解除其母亲曾庆玉于2011年12月1日代其与被告简超所签订的《承包合同书》，要求被告简超将所租用的房屋予以退还，有相应的事实和法律依据，本院对此予以支持；鉴于被告简超已向原告陈某支付了2013年度房屋租赁费22万元（包括在2013年7月5日交至本院标的款专用账户暂存的11万元），被告简超可使用上述所租用房屋至2013年11月30日，在2013年11月30日后上述房屋应予腾退，交还给原告陈某。被告简超提出“陈某作为本案原告，主体不适格；本案应确定为承包合同关系以及应驳回原告陈某诉讼请求”的抗辩理由，与庭审查明的事实不符，亦无相应的法律依据，本院对此均不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条  第一款  、第二款  ，《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第九十三条  第二款  、第一百零七条  、第一百一十九条  第一款  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国物权法》第三十九条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、解除原告陈某委托其母亲曾庆玉于2011年12月1日与被告简超所签订的《承包合同书》；
二、被告简超自2013年11月30日起十五日内将其租赁使用的位于武当山旅游特区元和观的“元和山庄”的房屋（房屋使用面积为2653平方米，其中:一号楼822平方米，二号楼1721平方米，厨房110平方米）退还给原告陈某，并按合同附件所附清单退还所租赁使用相应设施、设备及其他相应物品；
三、被告简超在本判决生效之日起十五日内向原告陈某支付所拖欠的房屋租赁费11万元，并支付违约金2万元（被告简超已于2013年7月5日将所欠的11万元房屋租赁费交至本院标的款专用账户暂存）；
四、驳回原告陈某其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费2900元，由被告简超负担。

审判长：周智华
审判员：王义明
审判员：江涛

书记员：陈伟