陈迎战与河北省沧州中西医结合医院合同纠纷一审民事判决书

原告：陈迎战，男，1969年12月3日出生，汉族，住沧州市运河区。
委托代理人：史少龙，河北衡泰律师事务所律师。
被告：河北省沧州中西医结合医院。
组织机构代码：40198382-9。
负责人：王立新，该院院长。
委托代理人：刘俊卿，该公司职工。
委托代理人：宫经亮，河北经航律师事务所律师。

原告陈迎战与被告河北省沧州中西医结合医院合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈迎战及其委托代理人史少龙，被告河北省沧州中西医结合医院的委托代理人刘俊卿、宫经亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年2月7日，被告河北省沧州中西医结合医院为扩建所需，与原告签订了一份《房屋置换补偿协议》。该协议约定：原告将其所有的、证内建筑面积为66.66平方米的统建38号楼1单元303室及楼下相应的储物平房一间，与被告提供位于学院路南侧运河小区6号楼7单元302室的住房（建筑面积约92.18平米）以及710号地下室进行置换。被告一次性向原告支付补偿费82000元。被告保证所提供的房屋为商品房，并在2014年12月31日前协助原告办理房屋产权证书。鉴于被告不能出事相关权利凭证、不能提供现场或事物展示的机会，原告无法了解置换标的的瑕疵，因此协议未尽事宜，可参照“法释[2003]7号”文件，由被告承担出卖人的权利和义务，原告承担买受人的权利和义务。协议内容如不能依约履行，除《中华人民共和国合同法》和法释[2003]7号”文件有明确规定的以外，在赔偿实际损失的基础上，可以按约定房屋单价（5000元/平米）乘以约定建筑面积，所得总价款的30%的比例计算违约金。该协议签订后，原告进入上述置换房屋居住至今，因未取得该房屋的产权证，原告将被告诉至本院。
另查明，涉案的位于学院路南侧运河小区6号楼7单元302室房屋系被告河北省沧州中西医结合医院于2009年2月16日向沧州市中原房地产开发有限责任公司团体购买。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《商品房销售管理办法》第三十四条规定，应当由房地产开发企业协助商品房买受人办理产权登记手续。本案中，涉案房屋系被告河北省沧州中西医结合医院向房地产开发商购买后，再与原告进行置换后由原告取得该房屋的所有权。被告并非该房屋的房地产开发企业或者出卖人，同时原告并未举证证明因其未取得房屋产权证系因被告未协助其办理产权所造成，故对其要求按合同约定由被告承担出卖人的权利和义务，因未在2014年12月31日前协助原告办理房屋产权证书而应当支付总房款30%的违约金的条款显失公平，本院不予支持。鉴于被告河北省沧州中西医结合医院与原告签订置换协议并约定违约金条款，本院酌定被告向原告支付10%的违约金46090元（5000元/平米×建筑面积约92.18平米×10%）。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：

被告河北省沧州中西医结合医院支付原告陈迎战违约金46090元。
上述判决内容限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3065元，由原告陈迎战承担1011.5元，由被告河北省沧州中西医结合医院承担2053.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审　判　长　　曹铁城 人民陪审员　　冯俊荣 人民陪审员　　朱建民

书记员：尹昊