陈某诉王某房屋租赁合同纠纷一案再审民事判决书

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈某，男。
委托代理人：刘文娟，黑龙江法佳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王某，男。
委托代理人：曹满，齐齐哈尔市卜奎法律服务所法律工作者。

再审申请人陈某因与被申请人王某房屋租赁合同纠纷一案，齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院于2011年3月18日作出（2010）昂民初字第102号民事判决，陈某、王某均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月4日作出（2011）齐民一终字第238号民事判决，陈某不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年5月16日作出（2013）黑高民申一字第59号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人陈某及其委托代理人刘文娟，被申请人王某及其委托代理人曹满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2007年8月12日，陈某与王某签订房屋租赁合同。合同约定，“陈某有房屋18米×50米的牛舍（天宝酒厂院内），院内门口北侧4间房，作办公室用，包括院内场地，租给王某使用；租用前18米×50米牛舍需要翻建维修，预算资金15万元左右；翻建费用超过预算1万元以内王某接受，翻建费用超过预算1万元以外陈某应重新计算翻建总费用及利息；年租金3万元（陈某在王某经营期间不得随意涨价），开业后陈某如交不上翻建费用，王某无偿使用房屋，免交租金（因王某所用翻建费用投资利息2分利），如陈某付清王某翻建房屋所有费用，王某开始交纳租金。”合同签订后，王某对该房屋进行翻建，2007年11月末，该房屋翻建完工并投入使用，王某在此经营泰来县双伟汽车修理有限公司，工商部门核准营业期限自2008年4月30日至2028年4月29日。在翻建过程中，王某未能将房屋翻建费用控制在约定的范围内，而超出约定的预算金额。二人签订房屋租赁合同后，陈某外出二年，双方未能对增加翻建费用予以协商，房屋翻建完工后，亦未能及时进行相关费用核算，出现陈某至今没有支付王某房屋翻建费用，王某亦没有支付陈某房屋租金的情况，双方对此协商未果。陈某于2009年10月21日诉至法院，要求解除其与王某签订的房屋租赁合同。2009年11月9日，王某提起反诉，要求陈某支付从2007年10月翻建完成后到提起反诉之日多支出预算资金的翻建费用20万元及利息共计296000元。
在庭审中王某主张其翻建费用347402.92元，对此陈某不予认可。2010年7月28日，王某向一审法院申请司法鉴定。陈某认为，王某申请鉴定已超过举证期限，不同意王某的鉴定申请。一审法院审查后，于2010年8月5日作出（2010）昂民初字第102-1号民事裁定书，准予王某的鉴定申请。齐齐哈尔市价格认定中心作出齐价认字（2010）131号价格鉴定书，该鉴定意见为，房屋翻建价格368000元。在庭审中，王某将反诉请求增加至446000元，一审法院通知其补交反诉费，王某在规定期限内未交纳增加反诉请求的反诉费用，王某电话通知法院，放弃增加诉讼，其反诉请求仍为296000元。
一审法院认为：陈某与王某是在自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。关于陈某主张的双方约定的对房屋部分扩建的条款无效，房屋扩建部分并没有任何审批手续，也没有政府规划，双方明显违反法律禁止性规定，因此争议的翻建房屋应予拆除，且即使合同中此项条款有效，王某的翻建行为也超出了合同约定的范围，属违约行为，其不应承担任何责任。王某认为房屋翻建是否行政审批，是行政部门的职责，与本案的反诉请求无关。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”依此规定，合同中关于房屋翻建的条款为有效。
关于陈某主张的合同中约定的“租用前18米×50米牛舍需要翻建维修，预算资金15万元左右；翻建费用超过预算1万元以内王某接受，翻建费用超过预算1万元以外陈某应重新计算翻建总费用及利息”应该理解为双方在合同中约定的预算费用为15万元，上下浮动1万元，超出部分应由其本人重新计算并支付利息。王某认为，此约定应理解为超出预算部分应当由陈某以实际支出为准并依此给付利息。一审法院认为，综合合同全文、双方订立合同的目的，此条应当解释为房屋翻建费用预算为15万元，上下浮动1万元，如超出此预算，陈某应当与王某重新协商房屋翻建费用。
对于双方争议的翻建房屋所支出的费用问题，王某在庭审中出示证据主张其翻建房屋共支出347402.92元，但陈某只认可合同约定的15元，上下浮动1万元，双方未协商一致，鉴定意见为368400元。因双方未能就翻建房屋的价格协商一致，应以鉴定意见认定的368400元，但王某只主张其支出347402.92元，故房屋翻建价格为347402.92元。
关于陈某要求解除与王某签订的房屋租赁合同的诉请，因双方在该合同中并未约定租赁期限，陈某认为该合同属于不定期合同，其随时可以要求解除合同。王某认为其已按合同约定履行了义务，是因陈某未履行约定义务，陈某应继续履行该合同，且合同中关于房屋租赁的生效时间是附条件的，而生效条件未成就，此部分是未生效的，故不存在对该部分合同的解除。一审法院认为，王某实际已经翻建使用了陈某所有的房屋且已用于经营，房屋租赁已经实现，不存在王某所称的合同中房屋租赁部分的约定并未生效的情形。该份合同虽然没有约定具体的租赁期限，但合同约定由王某对其中部分房屋进行翻建用于经营，据此约定可以认定，此房屋租赁合同不应为短期合同，但从目前实际情况来看，陈某多次对王某的正常经营造成障碍，双方之间矛盾已经加深，该合同已不具备继续履行的条件，继续履行该合同将激化双方矛盾，以解除该合同为宜，故对陈某要求解除该合同的诉请予以支持。合同解除后，王某应将所翻建的房屋返还陈某，因该房屋已经重新翻建，且双方对房屋翻建费用的负担已有预定，故陈某应给付王某房屋翻建费用。但目前双方对翻建房屋所支出费用争议较大，陈某只认可约定16万元，而对其余增加部分不予认可，对双方约定的房屋翻建费用16万元由陈某负担予以确认。关于增加的房屋翻建费用的负担问题，一审法院认为，王某在翻建房屋过程中没有严格按照预算金额进行执行，在未与陈某进行充分协商的情况下，单方面大幅度增加翻建费用，就应该预料到陈某对增加的费用不予认可而存在的风险，但房屋经重新翻建后，价值已经增加，陈某在今后还可以对此房屋进行有效利用，同时也由于其外出二年，致使王某未能及时就增加翻建房屋费用与其充分协商及工程核算，双方均存在一定的过错，依公平原则，对增加的房屋翻建费用由陈某负担80%，由王某自行负担20%比较适宜，即陈某负担149922元［（347402.92元-16万元）×80%］，其余由王某自行负担。关于陈某未支付翻建费用期间，每月支付2分利息的约定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”此约定具有违约金性质，不违反法律规定，但双方对合同中明确约定的翻建费用16万元没有争议，其余部分系王某自行超出预算部分，陈某又不认可，故本院只对合同中明确约定的16万元（2007年12月1日至2010年12月24日期间）的利息117677.42元（即16万元×0.02元×36个月＋0.02元÷31日×16万元×24日）予以支付。
关于本案争议翻建房屋价格鉴定费6000元，王某在庭审中表示要求陈某负担。陈某则表示此次鉴定是人民法院依职权作出的，并非基于王某申请而进行，并认为鉴定意见不客观，故不同意鉴定费由其负担。一审法院认为，此次鉴定是由王某申请而进行的，但王某单方超出双方约定的预算范围增加翻建费用，同时也由于陈某外出，致使王某未能及时与其协商，导致双方对房屋翻建费用未能达成一致意见，双方均有一定的过错，故此次鉴定产生的费用由王某与陈某各负担50%比较适宜。
王某在租赁陈某房屋期间，并未支付陈某房屋租金，双方对此无异议，一审法院认为，在合同中双方虽有陈某未支付王某翻建房屋费用之前，王某免交租金的约定，但陈某未支付王某房屋翻建费用，系王某自行扩大双方明确约定的预算，双方发生争议而导致，且王某实际上已经使用该房屋用于经营，故依公平原则，王某应支付陈某承租期间（2007年12月1日至2010年12月24日）的房屋租金91935.60元（3万元∕年×3年＋80.65元∕天×24天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、准予陈某与王某之间签订的房屋租赁合同解除，王某于本判决生效后15日内返还陈某所租房屋；二、陈某给付王某房屋翻建费309922.34元，利息117677.42元；三、王某给付陈某房屋租金91935.60元；四、驳回陈某、王某的其他诉讼请求。以上二、三项自本判决生效后5日内一次性履行完毕。案件受理费100元，由陈某、王某各负担50元；案件反诉费2870元，由陈某负担1454元，由王某负担1416元；鉴定费6000元（王某已垫付）由陈某、王某各负担3000元。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为：陈某与王某签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。王某投入的房屋翻建费用，是对房屋所有权人陈某垫付费用，其应依法履行审批手续，陈某对此房屋享有所有权，承租人王某无过错责任。一审判决对超出预算部分由王某承担20%责任不当。陈某与王某签订的合同中虽没有约定租赁期限，但从王某对其部分房屋进行翻建用于经营可予认定，此合同不应为短期合同。此房屋租赁合同是以垫付翻建费用为条件的合同，从目前实际情况看，双方矛盾已深，导致合同不能正常履行，如合同继续履行将激化双方矛盾，故应予解除为宜。本着公平原则，陈某应承担王某垫付的翻建费用及约定的利息，王某自使用该房屋时应交纳租金。虽然合同中双方附有条件，但本案是因为王某与陈某没有达成一致意见的情况下超预算翻建房屋引起双方发生纠纷，但王某已实际使用了该房屋用于经营，故王某应支付承租期间2007年12月1日至2010年12月24日的房屋租金91935.60元（3万元∕年×3年÷3万元÷365天×24天）。王某垫付的翻建房屋费用经鉴定为368400元，因王某只主张347402.92元，故应确定翻建房屋费用为347402.92元。翻建房屋垫付费用利息为255509.24元（347402.92元×0.02×36个月＋347402.92元×0.02÷31日×24天）。陈某上诉理由不能成立，不予支持。王某的上诉理由中有理部分，本院予以支持，一审判决不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决：一、维持齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（2010）昂民初字第102号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（2010）昂民初字第102号民事判决第二项为：陈某给付王某房屋翻建费347402.92元，利息255509.24元，本息合计602912.16元。双方给付费用相抵后，陈某应给付王某510976.56元。此款于本判决生效之日起15日内履行。一审案件受理费100元，由王某负担，反诉费2870元，由陈某负担。鉴定费6000元，由陈某、王某各负担3000元。二审案件受理费5940.40元，由陈某负担。
该判决发生法律效力后，陈某不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年5月16日作出（2013）黑高民申一字第59号民事裁定，指令本院再审本案。
在本院审理过程中，双方当事人均未提交新证据。再审申请人陈某称：2007年8月12日，其与王某签订房屋租赁合同，该合同约定，其将一栋牛舍和四间房屋租给王某使用，牛舍需要翻建维修，预算金额15万元左右，翻建费用超过预算1万元以内王某接受，翻建费用超过1万元以外其应重新计算翻建总费用。王某在翻建过程中，没有严格按照预算金额执行，在未与陈某充分协商的情况下，单方大幅增加翻建费用187402.92元，该行为严重违反合同约定，王某的行为构成违约，应承担60%的责任。陈某虽然不在本市，但其爱人、代理人均在家，王某完全能联系上陈某。一审判决根据评估报告的最后一项取费，判决由其承担是错误的，该评估报告超出牛舍以外的办公室、锅炉房。二审判决无视双方合同约定，以王某无过错责任为由，判决其给付王某房屋翻建费用347402.92元，超出王某反诉请求，属适用法律错误。请依法撤销原审判决。
被申请人王某答辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，该合同约定，翻建费用超过预算1万元以外陈某应重新计算而不是不认可。陈某所称其违约不成立，其依合同履行，不存在违约。评估报告是法院委托具有鉴定资质的机构作出的，应以鉴定意见为准。合同约定年租金3万元，前提条件是开业后如陈某不交翻建费用其无偿使用，如陈某交翻建费用其交纳租金。评估报告中，除翻建牛舍以外含卫生间、配件库、锅炉房，但锅炉房在租赁合同之内。卫生间、配件库没有多少钱，具体多少钱忘了。陈某不能以周春明与其签订的协议书扣除其实际维修卫生间、配件库、锅炉房费用所支出的费用。请求驳回陈某的再审请求，维持二审判决。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。

本院再审认为：陈某与王某签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定各自履行相关义务。该合同虽然约定了翻建费用预算资金15万元左右，但同时约定翻建费用超过1万元以外陈某应重新计算翻建总费用及利息。该约定表明双方对翻建费用超过预算资金15万元是清楚的，并对超过预算翻建费用由陈某重新计算总翻建费用及利息约定明确。本案是出租人陈某与承租人王某因房屋租赁合同所引发的因王某对承租房屋翻建所发生的费用纠纷，依据双方的房屋租赁合同约定，王某所投入的房屋翻建费用，是对该房屋所有人陈某垫付费用，陈某应按合同约定支付王某所垫付的全部翻建费用及利息。本案争议的翻建费用经鉴定为368400元，在该费用中包含租赁合同约定以外的部分费用，因王某只主张347402.92元，二审认定翻建房屋费用为347402.92元并无不当。陈某的再审主张缺乏事实根据和法律依据，不能成立。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

维持本院（2011）齐民一终字第238号民事判决。
本判决为终审判决。

审　判　长　　范永玲 审　判　员　　董保红 代理审判员　　谢登科

书记员：周巍巍