陈某某与綦桂兰买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住邯郸市复兴区。
委托诉讼代理人：姜应民，河北十力律师事务所律师。
被告：綦桂兰，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住邯郸市复兴区。
委托诉讼代理人：郭娜娜（綦桂兰女儿），住邯郸市复兴区。

原告陈某某与被告綦桂兰买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人姜应民，被告綦桂兰及其委托诉讼代理人郭娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈某某向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告的口头购房合同无效，被告返还原告购房定金10万元；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告陈某某原本是被告綦桂兰的租赁户，租赁协议自2016年10月19日至2017年10月18日。在此期间，原、被告口头协议，被告将自己所有的住房邯郸市复兴区建设大街1号教师楼2-1号所出租的房屋（下称该房屋）以50万元的价格卖给原告。原告支付了10万元定金，被告也出具了收据。但是还没到约定的2017年10月30日交齐余款40万元的时间，被告就见近期房价上涨而反悔。不但原告不能购得该房屋，反而所交的定金也不退还原告。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让应当签订书面合同。几经协商未果，故诉至法院。
陈某某为其主张，提交如下证据：
1、原、被告之间签订的租房协议一份，证明原、被告之间是租赁关系，房租每月800元；
2、被告给原告出具的收据一份，证明在租房期间，双方又口头约定了原告愿意出资50万元购买被告的房屋。
綦桂兰辩称，1、其不存在任何违约，是因为陈某某不按照约定在2017年10月30日之前履行支付剩余房款40万元的义务，从而违约想反悔；2、双方关于买卖合同的约定不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故陈某某诉求判令双方口头购房合同无效没有任何法律依据；3、双方口头约定是双方真实意思的表示，应对双方均具有约束力，且陈某某已经按照约定履行了交付10万元定金的义务。依据合同法第三十六条的规定，应当确认双方的约定有效；4、陈某某要求返还10万元定金的诉求没有任何事实和法律依据。其认可该10万元为定金。综上，依据合同法第一百一十五条的规定，陈某某无权要求返还定金。
綦桂兰为其辩解，提交如下证据：
与陈某某的短信息一条，证明其和陈某某联系卖房子的事情，但是陈某某没有来。
陈某某、綦桂兰所举证据，均经当庭质证，双方均无异议，本院予以确认。
经审理查明，2016年10月19日，陈某某与綦桂兰签订《房屋租赁合同》，主要约定：陈某某承租綦桂兰的位于邯郸市建设大街1号二层的一处房屋，每月租金800元，租金按季度结算，租房押金2000元，租赁期限自2016年10月19日至2017年10月18日。
在租赁期间，陈某某就该房屋与綦桂兰口头达成买卖协议，綦桂兰将该房屋卖于陈某某，房屋价格50万元。2017年7月14日，陈某某通过其姐姐将10万元定金交付綦桂兰，綦桂兰向陈某某出具了便条，内容为：“今收到陈某某买房（复兴区教师住宅楼2-1）定金拾万元整。十月底交齐（50万元）办理房屋过户手续。”
2017年10月底，陈某某未交付剩余款项40万元。
以上事实，有双方提交的证据和当事人当庭陈述在卷佐证。

本院认为，陈某某和綦桂兰之间的口头房屋买卖合同属平等的民事法律主体之间的民事法律行为，其行为效力属合同法调整范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”之规定，违反管理性强制性规定的，并不导致合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。建设部《城市房地产转让管理规定》属于部门规章，亦不属于效力性强制性规定。故本案未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，陈某某据此要求确定合同无效的主张，本院不予支持。基于此，陈某某要求綦桂兰返还购房定金10万元的诉讼请求亦不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 申素霞

书记员： 窦娜娜