陈某某与梁国清、张某勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：肖一，北京市世纪(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：单月，北京市世纪(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：梁国清，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。
　　委托诉讼代理人：侯海建，上海浦虹律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：张某勇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。
　　原告陈某某与被告上海天都物业有限公司(以下简称天都公司)、上海国泽商贸有限公司(以下简称国泽公司)、梁国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，原告陈某某申请撤回对被告国泽公司的起诉，本院口头裁定予以准许。2017年11月7日，被告天都公司提起反诉，本院依法受理。因被告(反诉原告)天都公司于2017年11月14日被注销，经原告(反诉被告)陈某某申请，本院依法通知张某勇作为被告(反诉原告)参加诉讼，被告梁国清变更为被告(反诉原告)梁国清。因被告(反诉原告)张某勇下落不明，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈某某的委托诉讼代理人单月、被告(反诉原告)梁国清的委托诉讼代理人侯海建到庭参加诉讼。被告(反诉原告)张某勇经本院合法传唤(公告送达)，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　陈某某向本院提出诉讼请求：1、解除陈某某与天都公司签订的房屋租赁合同；2、判令梁国清、张某勇返还保证金人民币(以下币种均为人民币)9,200元；3、判令梁国清、张某勇支付违约金9,200元并赔偿损失53万元。事实和理由：陈某某与天都公司签订房屋租赁合同，天都公司将上海市宝山区泰和路XXX号12-15门面房(以下简称系争房屋)出租给陈某某用于经营，并约定租赁期限9年，自2013年9月30日起至2022年9月30日止，每月租金9,200元；等。上述合同签订后，陈某某按约缴纳租金并对房屋进行了装修。2017年5月，天都公司单方面提出解除合同，要求陈某某搬离，并向陈某某出示了上海警备区空余房地产管理处下发的关于收回泰和路XXX号房屋的通知。现该房屋的外围已被铁皮封上，陈某某已无法继续经营使用。故，陈某某提出上述诉请。
　　梁国清反诉并辩称，不同意陈某某的诉讼请求。系争房屋没有房地产权证，房屋租赁合同无效。天都公司未发函单方面解除合同，是部队要求收回系争房屋。陈某某至今仍实际占用系争房屋，且没有影响到经营。天都公司不存在违约。若陈某某能提供保证金收据，同意归还保证金。陈某某未支付2017年7月1日以后的租金。故，反诉请求：1、判令陈某某迁出并返还上海市宝山区泰和路XXX号12-15室房屋；2、判令陈某某支付自2017年7月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按每月9,200元的标准计算。
　　陈某某针对反诉辩称，不同意反诉请求，系争房屋已经被封上，只留一个小门供进出，事实上系争房屋无法使用。
　　张某勇未到庭参加诉讼，亦未提交证据。
　　经审理查明，2013年9月30日，出租方天都公司(甲方)与承租方陈某某(乙方)就上海市宝山区泰和路XXX号12-15室门面房签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限为9年，自2013年9月30日起至2022年9月30日；租金每月9,200元，三个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的三日前；乙方需支付给甲方租赁保证金9,200元；甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息返还乙方；如任何一方未按本合同的约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍；若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；等。上述合同签订后，天都公司按约交付系争房屋，陈某某按约支付租金至2017年6月30日。
　　2017年5月15日，中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处向国泽公司发出通知，主要内容为贵司租赁的上海警备区位于泰和路XXX号项目必须关停收回，请贵司于2017年6月15日之前停止营业，6月20日前清空房屋，并配合地方政府做好租赁项目的“五违四必”整治工作。同日，系争房屋的物业公司发出告知书，主要内容为根据上海警备区和宝山区人民政府联合整治“五违四治”的通知要求，在6月20日前清空房屋，即日请大家提前准备，并办理退回押金手续。同年5月22日，中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处发出提前解除租赁合同通知函，主要内容为贵方承租的泰和路XXX号房屋租赁合同客观上已无法继续履行，据此通知提前解除上述租赁合同，请贵方收函后于2017年6月30日前腾空并返还租赁房屋。同年7月17日，系争房屋外围被铁皮封上。
　　另查明，根据不动产登记信息显示，权利人中国人民解放军总后勤部，住用单位中国人民解放军上海警备区司令部管理处，房产坐落地址泰和路XXX号，备注房屋6幢，1幢建筑面积106平方米、层数1层、1956年竣工；2幢建筑面积126平方米、层数1层、1956年竣工；3幢建筑面积939平方米、层数3层、1958年竣工；4幢建筑面积31平方米、层数1层、1983竣工；5幢建筑面积80平方米、层数1层、1983年竣工；6幢建筑面积785平方米、层数1层、1983年竣工。审理中，梁国清表示，该份登记信息是很早之前的，产证上的房屋早已不存在，现在泰和路XXX号房屋为一栋楼，层数3层，约建于1995年左右，建筑面积1,800平方米，并非该份登记信息上的房屋，系争房屋是之后造的，没有相关规划许可手续，没有房地产权证。
　　2013年3月，中国人民解放军上海警备区后勤部基建营房处(甲方)与国泽公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将泰和路XXX号房屋(建筑面积1,800平方米)出租给乙方使用，租期自2013年3月15日起至2022年7月14日止；等。国泽公司(甲方)与天都公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，乙方承租泰和路XXX号房屋(建筑面积1,800平方米)，租期自2013年3月15日起至2022年3月14日止；等。
　　再查明，天都公司于2013年7月10日成立，于2017年11月14日被注销。股东或发起人姓名：张某勇、梁国清。根据注销清算报告，因政府收回房屋原因，经公司股东决定，解散公司；清算组成员由张某勇、梁国清担任，梁国清为清算组负责人；公司债务已全部清偿；公司财产已处置完毕，张某勇、梁国清作为清算组负责人及成员签字确认。同时，张某勇、梁国清作为股东亦签字确认上述清算报告，并承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。
　　关于泰和路XXX号房屋现状。庭审中，陈某某确认目前泰和路XXX号房屋为一幢楼，系争房屋为其中四间门面房。庭审后，本院向陈某某的委托诉讼代理人开具调查令，向上海市宝山区不动产登记事务中心调查泰和路XXX号房屋内档资料(含平面图)。陈某某的委托诉讼代理人后将调查令退回，并表示该事务中心称无相关内档资料，无法向本院提供。同时，经本院至泰和路XXX号现场查勘，该地址上为一栋楼房，层数3层。整栋楼房沿街外围已均被铁皮封上，仅留一个小门。
　　关于租赁保证金。为证明己方证据，陈某某向本院提交了2013年8月19日收据一张，载明，金额4,000元、收款事由押金，证明陈某某支付租赁保证金9,200元。梁国清对上述证据的真实性无异议，但认为是押金，不是保证金，且无法确认具体金额。审理中，陈某某未在本院指定期限内提交其他证据证明上述主张。
　　关于各项损失。为证明己方主张，陈某某向本院提交了下列证据：证据1、陈某某与第三方签订的合作协议，证明因房屋租赁合同提前解除，导致合作协议无法履行，陈某某需向第三方赔偿违约金15万元；证据2、装修收据7份，证明陈某某以现金的方式向上海协维建筑装饰设计有限公司支付装修款共计38万元。梁国清对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无法确认；对证据2真实性、关联性不予认可，部分收据的付款时间早于租赁合同签订的日期。
　　审理中，经陈某某申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋装修等固定添附的价值进行司法鉴定。鉴定结论意见：1、无异议部分房屋装修等固定添附物价值为141,791元，现值计算金额为77,985元；2、有异议部分为一项，即关于花式隔断、佛台和饰件及进门石装饰件。陈某某认为租赁该房屋主要用于佛文化经营，上述均为佛文化经营所必备的添附物，该项费用应由梁国清、张某勇承担。梁国清认为上述非固定添附物，可自行撤离，不同意承担。鉴定机构意见为经现场查勘确认，花式隔断、佛台和饰件及进门石装饰件属于固定添附物，该项涉及价值87,433元，现值为48,088元。为此，陈某某支付鉴定费1万元。陈某某对上述鉴定报告无异议，但认为装修损失应以相关付款凭证为依据。梁国清对上述鉴定报告无异议，但认为花式隔断、佛台和饰件及进门石装饰件非固定添附物，对该部分费用不认可，另外，只有一扇窗是陈某某做的，其余是天都公司做的，但无法明确具体为评估报告中的哪一项。
　　审理中，鉴于房屋租赁合同客观上无法继续履行，本院责令双方在指定期限内及时处理房屋腾退事宜，但双方在上述期限内未予处理。陈某某表示，因联系不上故无法处理。梁国清则表示，陈述不实，从未变更过联系方式，陈某某的物品仍在系争房屋内。庭审中，陈某某虽表示梁国清可随时自行收房，但又表示还需确认系争房屋内是否还存有私人物品。
　　以上事实，有房屋租赁合同、提前解除租赁合同通知函、通知、告知书、转账记录、照片、上海市房屋租赁合同、不动产登记信息、企业信息及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点在于：一、房屋租赁合同的效力；二、房屋租赁合同无法履行的后果处理。
　　关于第一个争议焦点。本案中，租赁标的物为泰和路XXX号12-15门面房。根据本院现场查勘的情况，并结合梁国清提供的两份房屋租赁合同，目前坐落于泰和路XXX号的地上建筑物为一栋楼房、层数3层、建筑面积1,800平方米，与陈某某提供的不动产登记簿显示的信息在幢数、层数、面积上均不一致。审理中，陈某某也确认目前泰和路XXX号地址上只有一幢楼。故，本院认为，坐落于泰和路XXX号的地上建筑物存在与不动产登记簿登记信息不符的情况。对陈某某提交的该份不动产登记信息，本院不予采信。同时，结合中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处的通知“贵司租赁的上海警备区位于泰和路XXX号项目必须关停收回……并配合地方政府做好租赁项目的“五违四必”整治工作”等内容来看，坐落于泰和路XXX号的地上建筑物应属“五违四必”整治范围。综上，本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证或房屋产权证，陈某某与天都公司之间签订的房屋租赁合同当依法认定为无效。
　　关于第二个争议焦点。合同无效后，陈某某理应将系争房屋腾退并返还给天都公司。关于租金。审理中，双方一致确认租金付至2017年6月30日，系争房屋外围于2017年7月17日被铁皮围住。故，本院对天都公司要求陈某某按每月9,200元的标准支付2017年7月1日至2017年7月16日的房屋占有使用费，予以准许。至于2017年7月17日起的房屋占有使用费，根据本院现场查勘情况，沿街门面房已被封，影响了房屋的正常使用，但考虑到陈某某在涉案房屋租赁合同实际已无法继续履行的情形下，始终怠于处理房屋腾退事宜，为督促陈某某及时腾退并返还系争房屋，本院酌定陈某某按每月1,500元的标准支付2017年7月17日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于租赁保证金。本院认为，涉案房屋租赁合同无法履行，故陈某某要求返还租赁保证金，本院可予准许。审理中，陈某某提供的证据仅能证明已付押金4,000元，其余5,200元无相应证据证明，故对该部分诉请，本院难以支持。关于违约金。因涉案房屋租赁合同无效，陈某某要求天都公司支付违约金的诉请，本院不予准许。对陈某某主张的装修损失，可根据审价报告予以确认，确定为126,073元。根据鉴定机构的意见，花式隔断、佛台和饰件及进门石装饰件属于固定添附物，梁国清不同意承担上述费用的抗辩意见，本院不予采纳。因涉案房屋租赁合同无效，陈某某主张以相关支付凭证作为装修损失的计算依据，本院不予采纳。对陈某某主张的赔偿第三方违约金15万元的损失，本院认为，陈某某提交的证据不足以证明该部分损失客观、真实且确定，关联性也不大，另陈某某对涉案房屋租赁合同无效也存在一定过错，故对该部分损失，本院不予准许。上述装修装饰损失，应由双方根据各自过错程度予以分担。考虑到本案系与部队停偿工作存在一定关联，本院根据实际情况，酌情确定天都公司赔偿陈某某损失共计76,000元。鉴于天都公司在本案审理中被注销，张某勇、梁国清承诺若有未了事宜，愿意继续承担责任，故应由天都公司的权利义务承受人张某勇、梁国清承担涉案房屋租赁合同项下的权利和义务。张某勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)陈某某于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)梁国清、张某勇腾退并返还上海市宝山区泰和路XXX号12-15门面房；
　　二、原告(反诉被告)陈某某于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)梁国清、张某勇支付2017年7月1日起至2017年7月16日止的房屋占有使用费4,748元；
　　三、原告(反诉被告)陈某某于本判决生效之日起十日内，按每月1,500元的标准，向被告(反诉原告)梁国清、张某勇支付2017年7月17日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；
　　四、被告(反诉原告)梁国清、张某勇于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)陈某某租赁保证金4,000元；
　　五、被告(反诉原告)梁国清、张某勇于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)陈某某损失共计76,000元；
　　六、驳回原告(反诉被告)陈某某的其他诉讼请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)梁国清、张某勇的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
　　本诉案件受理费9,284元、反诉案件受理费475元、公告费560元、鉴定费10,000元，由原告(反诉被告)陈某某负担12,165元，由被告(反诉原告)梁国清、张某勇负担8,154元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  蔚

书记员：俞蔚明