陈某某与王和金租赁合同纠纷一审民事判决书

陈某某
魏文俊（湖北广众律师事务所）
王和金

原告:陈某某，自由职业。
委托代理人:魏文俊，湖北广众律师事务所律师。
被告:王和金，自由职业。
原告陈某某诉被告王和金租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员高桂云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某及委托代理人魏文俊、被告王和金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定保证承租人对租赁物的正常使用，承租人应当按照约定支付租金。本案中，原告陈家继和被告王和金虽约定第二年之后的门面租金随行就市，但被告主张的45000元租金已超过了前二年租金水平137%，且根据本院对相同地段、面积的商铺所作询问可知该租金定价远超过2-3万元／年的市场行情，不符合随行就市的约定，可酌情以原告认可的23000元／年为准，而被告大幅上涨租金的行为导致原告无法继续租用门面并从中迁出，双方的租赁合同在事实上已解除，由于合同约定的租赁期限为6年，而原告只实际租用了2年，故被告应当向原告退还剩余4年租期的门面使用转让费30000元（45000元／年÷6年×4年）。但2015年8月15日二年租赁期满后，原告仍在门面经营至10月2日且未交纳租金，该期间的租金3025元（23000元／年÷365天×48天）应从使用转让费中予以扣减，故本院对原告要求被告退还30000元的门面使用转让费的诉讼请求予以部分支持；关于原告要求被告退还1000元保证金的诉讼请求，因其退出门面时未经被告许可将空调拆除，违反了合同中关于应保持门面的安全性和完整性的约定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持；关于被告提出45000元不是门面转让使用费而是装修费用的辩称意见，被告未能提供证据予以证明，且其向原告出具的收条中明确载明了45000元是门面使用转让费，故本院对该辩称意见不予采信。关于被告提出原告拆除其空调、灯具、卫浴等设备应当恢复原状或赔偿损失的辩称意见，因原告仅认可拆除了空调，且其前任承租人王军出具的证明可以证实空调确系被告所有，原告应当向被告返还其所拆除的TCL牌中央空调（型号KFR-70W-B），至于其他设备被告可另案主张权利，故本院对被告的该项辩称意见仅予以部分采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十七条  、第二百一十二条  、第二百二十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  的规定，判决如下:
一、被告王和金自本判决生效之日起三十日内向原告陈某某退还门面使用转让费26975元（30000元-3025元）；
二、原告陈某某自本判决生效之日起三十日内向被告王和金返还其所拆除的TCL牌中央空调（型号KFR-70W-B）一台；
三、驳回原告陈某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费575元，减半收取计287.5元，由原告陈某某负担50元，被告王和金负担237.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第一项  的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称:武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号:07×××93；开户行:农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定保证承租人对租赁物的正常使用，承租人应当按照约定支付租金。本案中，原告陈家继和被告王和金虽约定第二年之后的门面租金随行就市，但被告主张的45000元租金已超过了前二年租金水平137%，且根据本院对相同地段、面积的商铺所作询问可知该租金定价远超过2-3万元／年的市场行情，不符合随行就市的约定，可酌情以原告认可的23000元／年为准，而被告大幅上涨租金的行为导致原告无法继续租用门面并从中迁出，双方的租赁合同在事实上已解除，由于合同约定的租赁期限为6年，而原告只实际租用了2年，故被告应当向原告退还剩余4年租期的门面使用转让费30000元（45000元／年÷6年×4年）。但2015年8月15日二年租赁期满后，原告仍在门面经营至10月2日且未交纳租金，该期间的租金3025元（23000元／年÷365天×48天）应从使用转让费中予以扣减，故本院对原告要求被告退还30000元的门面使用转让费的诉讼请求予以部分支持；关于原告要求被告退还1000元保证金的诉讼请求，因其退出门面时未经被告许可将空调拆除，违反了合同中关于应保持门面的安全性和完整性的约定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持；关于被告提出45000元不是门面转让使用费而是装修费用的辩称意见，被告未能提供证据予以证明，且其向原告出具的收条中明确载明了45000元是门面使用转让费，故本院对该辩称意见不予采信。关于被告提出原告拆除其空调、灯具、卫浴等设备应当恢复原状或赔偿损失的辩称意见，因原告仅认可拆除了空调，且其前任承租人王军出具的证明可以证实空调确系被告所有，原告应当向被告返还其所拆除的TCL牌中央空调（型号KFR-70W-B），至于其他设备被告可另案主张权利，故本院对被告的该项辩称意见仅予以部分采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  、第九十七条  、第二百一十二条  、第二百二十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  的规定，判决如下:

一、被告王和金自本判决生效之日起三十日内向原告陈某某退还门面使用转让费26975元（30000元-3025元）；
二、原告陈某某自本判决生效之日起三十日内向被告王和金返还其所拆除的TCL牌中央空调（型号KFR-70W-B）一台；
三、驳回原告陈某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费575元，减半收取计287.5元，由原告陈某某负担50元，被告王和金负担237.5元。

审判长：高桂云

书记员：邹桦