陈某某与陈某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：利明志，湖北百思特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈金华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区，系原告陈某某的父亲。
被告（反诉原告）：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：陈云飞，湖北楚雄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙勇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住当阳市，系被告陈某的公公。

原告陈某某与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，被告陈某于2017年2月23日提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托诉讼代理人利明志、陈金华，被告陈某及其委托诉讼代理人陈云飞、孙勇到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》，返还原告已支付的房款300000元；2、被告返还原告修理燃气管道380元、更换玻璃费用300元，并协助原告办理已缴纳的电费、天然气等退费手续；3、因被告欺诈行为导致撤销《房屋买卖合同》，向原告支付90000元损失；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月27日，原告通过宜昌环球房地产经纪有限公司（以下简称环球经纪公司）介绍与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告所有的位于宜昌市××城路××号房屋。原告在现场看房时发现屋顶漏水严重，且楼顶防水层、钢筋混凝土剪体墙已被被告破坏，当场提出疑虑，被告解释楼顶经批准正在加层，完全可以解决漏水问题，被告还特意带原告参观旁边9号楼顶楼加层情况，证实该小区顶层是可以加层的。原告信以为真，在房屋存在重大瑕疵的情况下签订了房屋买卖合同，支付了首付款300000元。原告在进场对房屋进行装修和加层时，接到宜昌弘洋物业公司送交的《违章装修（施工）整改通知书》，才得知2015年8月19日被告就曾因违法破坏剪体墙、违法加层防水等被要求整改。被告故意隐瞒上述事实，导致原告作出错误决定。原告多次要求被告按原设计图纸恢复原状，被告均敷衍了事，致使原告因房屋质量问题不能实现正常居住的根本目的。原告为维护自身合法权益，特此起诉。

本院认为，陈某某与陈某经中介方环球经纪公司而签订《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，双方均认为合同有效成立，本院依法予以确认。本案当事人争议的焦点是双方订立合同时陈某是否存在欺诈行为；陈某某在履行合同中是否存在违约行为。
一、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。双方买卖的标的物为房屋，陈某某经现场查看，已充分了解房屋状况，并无异议，陈某对房屋本身未提供虚假情况或隐瞒真实情况。即使陈某对陈某某存在口头承诺房屋顶层可以加层和隐瞒顶层加层不被批准的情形，亦超出双方买卖标的的范围，且陈某也无权就房屋公共部分的占用作出承诺，陈某某应当知道私自占用房屋以外的公共部分不合法，因此，陈某的“承诺”、“隐瞒”并不导致陈某某对房屋本身的错误判断。陈某在本案买卖关系中不存在欺诈行为。另外，如果陈某存在破坏房屋的剪力墙、屋顶结构行为，可能导致漏雨情形，亦属履行合同中应尽的恢复原状、维修义务，但陈某某并未就此向陈某提出主张。
二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈某某支付首次、二次房款后，陈某亦交付了房屋。随后，陈某某不配合办理房屋产权过户，也不（贷款）支付购房余款，陈某通知催办，符合《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，但陈某某仍不办理和付款，其行为表明不再履行合同义务。陈某某的行为构成违约。陈某请求解除《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项规定。
三、陈某某主张的修理燃气管道、更换玻璃等费用，属于其使用房屋设施的耗费，其请求没有合同依据，本院不予支持。其已交纳的电费、天然气等退费，可于双方办理房屋交接时凭实时余额结算。
四、关于陈某主张的违约金数额问题。解除双方《房屋买卖合同》后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，相互返还。陈某的直接经济损失可参照同地段同类房屋租金标准确定陈某某实际占用房屋期间的占用费。陈某不主张房屋占用费损失，而主张适用违约金条款，该选择符合法律规定。违约金是指当事人一方不履行合同时依照法律规定或合同约定向对方支付一定数额的金钱。违约金具有惩罚性和补偿性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。自陈某交付房屋至切断房屋的供水、供电，陈某某仅正常使用房屋不足四个月时间。双方约定按房屋总价款的30％支付违约金明显过分高于陈某的损失，侧重惩罚性。本院根据陈某某的请求，依法对违约金数额调整减少。具体数额要既能弥补陈某的损失，又能有限度地体现惩罚性反映在陈某某对其违约行为所承担的后果。本院综合考虑当事人的实际损失、预期利益，合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金数额为97000元（未支付房款余额的20％）。
综上所述，陈某某要求陈某返还其已支付的房款300000元的请求，本院予以支持；其要求撤销《房屋买卖合同》、赔偿损失90000元等其他诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。陈某要求解除《房屋买卖合同》、腾退房屋的请求，本院予以支持；其要求陈某某支付违约金235500元的请求，本院支持97000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告陈某某与被告陈某于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告陈某返还原告陈某某购房款300000元，于判决生效之日起十五日内付清。
三、原告陈某某向被告陈某腾退位于宜昌市桔城路6号8栋2801号房屋，于判决生效之日起十五日内履行。
四、原告陈某某支付被告陈某违约金97000元，于判决生效之日起十五日内付清。
五、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
六、驳回被告陈某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行腾退房屋和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3582元，由陈某某负担1433元，陈某负担2149元；反诉受理费2416元，由陈某负担242元，陈某某负担2174元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　闫刚

书记员：汪丽