陈某某与李某某、马某某一审民事判决书

原告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住行唐县。
委托代理人：韩立杰，河北峥嵘律师事务所律师。
被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，行唐县县直幼儿园职工。
被告：马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，行唐县市同中心教师。
被告：盖卫东，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，行唐县农业局职工。

原告陈某某与被告李某某、马某某、盖卫东案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人韩立杰到庭参加诉讼，被告李某某、马某某及被告盖卫东经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.请求解除对位于行唐县龙州镇西关卫生局北侧路西登记在盖卫东名下的房产及所属土地使用权的查封。2.诉讼费由被告负担。事实与理由:2016年10月30日，原告购买了盖卫东位于行唐县龙州镇西关卫生局北侧路西的房产一处，并就上述房产买卖事宜签订房屋买卖协议一份，协议约定：甲方（盖卫东自愿将其座落于行唐县西关卫生局北侧路西的砖混结构房屋（房产证号为：清字第××号）及其附属设施设备出售给乙方（陈某某），该房屋占用范围内的土地使用权（证号为：行土国用98清字：~002号）随该房屋一并转让给乙方。房产的成交价格为36.4万元。本协议签订当日，乙方先给付甲方12万元，由于甲方房产证及土地证在银行抵押贷款，甲方承诺到2017年1月12日之前付清银行本金及利息，取回房产证和土地证交付给乙方，乙方将剩余款一次性付给甲方。协议第四条约定：本协议自签订之日起自动生效，房屋买卖即成事实，乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。协议第五条约定：本合同签订时，甲乙双方均认可该房屋暂不具备办理房屋产权和土地过户的条件，双方商定，如将来条件成熟时，在政策和法律允许范围内，乙方要求交付过户，甲方或者甲方继承人应无条件积极协助乙方办理过户，过户时产生的所有税费全部由乙方负责交纳。协议还约定由盖卫中作为担保人。协议签订后，原告于2016年10月31日通过中国农业银行转账付给盖卫东房款12万元，由盖卫东出具收到条一份。到2017年1月份，因盖卫东无力偿还银行贷款，不能取回房产证和土地证，又向原告提出先交付剩余房款24.4万元，用此房款偿还银行贷款，原告无奈只好又于2017年1月10日将剩余房款交付给盖卫东，并由盖卫东出具收款条。到2017年8月底还清银行贷款本息，取回房产证和土地证并交付给原告。原告欲办理过户手续时，才知道该房产被行唐县人民法院查封。房屋买卖协议签订后，盖卫东即将房产交付给原告，原告实际占有，并于2017年2月16日交纳燃气改装费2000元。并将电表更名，有燃气改装费收据和电费交费凭证为证。后于2017年7月14日将房屋出租给高雪丽租赁使用至今。因被告盖卫东、马某某与被告李某某有债务纠纷，李某某申请诉讼保全，行唐县人民法院对上述房产进行查封。原告认为，原告与盖卫东之间签订的房屋买卖协议合法有效。当时虽然在信用社抵押，但双方已经向信用社说明，并由信用社计算了盖卫东所欠的本息，信用社同意房屋买卖。退一万步讲。虽然双方签订房屋买卖合同时。该房屋抵押在信用社，但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的。如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据上述法律规定，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，能优先保证抵押权，签订房屋买卖合同不会侵犯抵押权人的利益。所以，在司法实践中对于这种情况应当认定为有效。此外根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条之规定，原告已支付全部价款取得该房屋的所有权且一直实际占用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记于续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告对此没有任何过错。故此，法院不应当查封上述房产。原告向贵院提出异议，法院作出（2017）冀0125民初940-3号执行裁定书，以“执行异议类案件的审查只对证据作原则性审查，对证据的真实与否不做实质性审查”为由。驳回了原告的执行异议请求。原告认为，上述裁定书是错误的，为确保原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判决解除对位于行唐县龙州镇西关卫生局北侧路西登记在盖卫东名下的房产及所属土地使用权的查封。
原告陈某某提交了如下证据：
1、房屋买卖协议一份。内容为：甲方（出售方）：盖卫东，乙方（购买方）：陈某某，丙方（担保人）：盖卫中，甲乙双方在自愿平等、诚实守信的原则下，经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：第一条、甲方自愿将其座落于行唐县西关卫生局北侧路西（国有土地使用证号：行土国用（98清）字××号）；房屋所有权证号：房屋所有权证清字第××号）的砖混结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。房屋平面图及其四至见房产证、土地证。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让给乙方，甲方不再干涉今后涉及乙方的土地等增值收益和相关权益；该房产的使用收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等相关权益随该房产一并转让给乙方。第二条、甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币36.4万元整，大写：叁拾陆万肆仟元整。本协议签订当日，乙方先支付甲方12（壹拾贰）万元整，由于甲方房产证及土地证在银行抵押贷款，甲方承诺到2017年1月12号之前付清银行本金及利息，取回房产证及土地证交付乙方，乙方将剩余款一次性付给甲方，付款方式银行转帐。第三条、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议，未被判决、裁定限制出售，并已取得其他共有人同意。第四条、……第五条、本合同签定时，甲乙双方均认可该房屋暂不具备办理房屋产权和土地过户的条件。双方商定，如将来条件成熟时，在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方办理过户，过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。第六条……。第七条、如到期甲方不能交付给乙方房产证，或甲方反悔，造成合同不能履行，甲方须无条件退还乙方购房款，并赔偿乙方经济损失10万元（壹拾万元）。丙方盖卫中作为上述甲方承担违约责任担保人，对上述债务承担连带责任保证，如甲方不能赔偿，则有丙方盖卫中无条件赔付给乙方。甲方签名：盖卫东，乙方签名：陈某某，担保人：盖卫中，2016年10月30日。
2、中国农业银行河北省分行转帐单一份。内容为：转出方帐号：62×××*9，转帐金额：120000元，转入方帐号：62×××*7.转入方姓名：*卫东，2016－10－31。
3、收到条一份。内容为：今收到陈某某购房款壹拾贰万元整（120000元）。盖卫东2016.10.31
4、收到条一份。内容为：今收到陈某某购房款叁拾陆万肆仟元整（364000元），其中已余（于）2016年10月31日银行转帐壹拾贰万元整（120000元），今日收陈某某现金贰拾肆万肆仟元整（244000元），房产证和土地证因在银行抵押贷款未撤回，等房产证、土地证在银行撤回后再交给陈某某。盖卫东2017年1月10日。见证人：盖二伟。
5、证明一份。内容为：2016年10月30日，经我办理，由陈某某购买盖卫东位于房产一处，2016年10月31日通过银行转帐付购房款12万元，2017年1月10日，由我在场，陈某某又付给盖卫东剩余购房款24.4万元。因盖卫东用上述房产抵押在信用社贷款，盖卫东须偿还贷款，取回房产证、土地证。当天盖卫东委托我全权办理偿还银行贷款事宜，并支付给我24.4万元现金，现我已将贷款本息还清。盖卫中2017年9月27号。
6、七星宝燃气热水采暖炉提货单一份。内容为：日期：2017年2月16日，提货人陈某某，适用面积：0.2272平米，产品价格：2000元台，加盖有青岛七星宝奥通科技有限公司印章。
7、个人房屋租赁合同一份。内容为：出租方（甲方）：陈某某，承租方（乙方）；高雪丽，根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条：房屋基本情况：甲方将自有的坐落在行唐县卫康路56号的房屋出租给乙方使用。第二条：租赁期限：租赁期共36个月，甲方从2017年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年8月1日收回。第三条：租金。本房屋租金为人民币5000元，按年结算。每年8月1号交整年房租。第四条：交付房租期限。乙方应于本合同生效之日起即日内，将该房屋交付给甲方。第五条：房屋租赁期间相关费用说明，乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。如果安装天然气，由甲方承担安装费用，使用费用由乙方承担。第六条：……甲方：陈某某，乙方高雪丽，2017年7月14日。
8、河北邮政便民服务站业务凭证一份。内容为：业务类型：河电国标缴费，用户名称：陈某某，交易时间：2017－09－30，中心流水：17093064056196，缴费金额：100。
9、河北省农村信用社贷款本金利息收回凭证两张。内容为：时间（均为）：2017年8月31日，贷款户名（均为）：盖卫东，贷款原贷日20050413，归还本金120000元，归还利息124608元，均有盖卫中的签名。
10、公证书两份。内容为：盖洪生名下行房权证龙州镇字第字××号房产由盖卫中继承。刘秀芹配偶盖红生名下房屋，房权证号：行房权证龙州镇字第××号，刘秀芹拥有该房产中一半的财产所有权，刘秀芹自愿将上述房产中属于自己所有的部分全部无偿赠与盖卫中所有。时间均为：2017年9月13日。
11、清字第××号房屋所有权证一份。内容为：所有权人：盖卫东，所有权性质：私，房屋坐落：西关，建筑面积：100.48㎡。
12、行土国用（98清）字第002号国有土地使用证一份。内容为：土地使用者：盖卫东，坐落：西关卫生局北侧路西，用途：住宅，使用权面积：180.236，98年12月7日。
被告李某某、盖卫东及马某某未答辩。
经审理查明，本院在审理李某某与盖卫东、马某某为民间借贷一案中，原告李某某向本院申请财产保全，本院于2017年4月19日依法做出（2017）冀0125民初940号民事裁定书，查封了盖卫东名下位于行唐县房屋。陈某某于2017年10月29日向本院提出书面异议，本院（2017）冀0125民初940-3号执行裁定书裁定驳回陈某某的执行异议请求。原告陈某某于2018年1月9日向本院提起执行异议之诉。
2016年10月30日，盖卫东为甲方，陈某某为乙方，盖卫中为丙方（担保人）。甲乙丙三方签订房屋买卖协议一份，协议约定：甲方（盖卫东）自愿将其座落于行唐县西关卫生局北侧路西的砖混结构房屋及其附属设施设备出售给乙方陈某某，房产的成交价格为36.4万元。本协议签订当日，乙方先付甲方12万元。由于甲方房产证及土地证在银行抵押贷款，甲方承诺到2017年1月12日之前付清银行本金及利息，取回房产证和土地证交付给乙方，乙方将剩余款一次性付给甲方。协议第五条约定：本合同签订时，甲乙双方均认可该房屋暂不具备办理房屋产权和土地过户的条件，双方商定，如将来条件成熟时，在政策和法律允许范围内，乙方要求交付过户，甲方或者甲方继承人应无条件积极协助乙方办理过户，过户时产生的所有税费全部由乙方负责交纳。协议还约定由盖卫中作为担保人。协议签订后，原告于2016年10月31日通过中国农业银行转账付给盖卫东房款12万元，由盖卫东出具收到条一份。2017年1月10日，被告盖卫东又给原告出具收到购房款364000元的收条一张。该房屋买卖合同签订时，该房屋尚在行唐县信用联社合作社抵押贷款。2017年8月30日，盖卫中将该笔贷款全部偿还完毕，解除抵押后，于次日取回房产证和土地证并交付给原告。原告取得证件，欲办理过户手续时，得知该房产被行唐县人民法院查封。

本院认为，原告请求解除对位于行唐县龙州镇西关卫生局北侧路西登记在盖卫东名下的房产及所属土地使用权的查封，其请求理据不足，理由如下：
首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本院对上述涉案房屋采取查封措施时，房屋所有权人为被执行人盖卫东，原告陈某某未办理房屋过户手续，尚未取得该房屋的所有权，故该房产所有人仍为盖卫东。
其次，原告提交了给付被告购房款120000元银行转账凭证，对剩余款项未提供转账或资金来源的证据，被告盖卫东亦未到庭，不能认定原告是否给付了全部购房款。
再次，被告提交的房屋租赁合同的签定时间为2017年7月14日，交纳电费收据时间为2017年9月30日。本院已于2017年4月19日将该房产查封。原告提交的七星宝燃气热水采暖炉提货单，与其是否实际占有诉争房产并不存在必然关联性，不能认定原告已在本院查封前实际占有该房产。
综上，本院做出的（2017）冀0125民初940号民事裁定书并不违反法律规定，原告陈某某的异议不能成立，本院对涉案房产的查封并无不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。应于提交上诉状的同时或上诉期限届满之日起7日内预交上诉费80元，或者提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××67，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交或缓减免申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

审判长 张金路
人民陪审员 顾素玲
人民陪审员 王林鹏

书记员： 魏亚坤