陈某某诉杨黎某、第三人龙江县鑫宝源房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书

陈某某
方磊（黑龙江三维律师事务所）
杨黎某
王冰
龙江县鑫宝源房地产开发有限责任公司
王博（黑龙江大公律师事务所）

原告陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县某镇某小区。
委托代理人方磊，黑龙江三维律师事务所律师。
被告杨黎某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县某镇某小区。
委托代理人王冰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，法律服务工作者，住黑龙江省龙江县某镇某社区。
第三人龙江县鑫宝源房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省龙江县某镇某小区。
法定代表人吴玉凯，总经理。
委托代理人王博，黑龙江大公律师事务所律师。
原告陈某某诉被告杨黎某、第三人龙江县鑫宝源房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫宝源房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理，由沙庆岭担任审判长、与代理审判员刘承君、人民陪审员杨全秀依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理，原告陈某某及其委托代理人方磊、被告杨黎某及其委托代理人王冰、第三人鑫宝源房地产公司委托代理人王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是法律规定的要式法律行为。被告杨黎某与第三人鑫宝源房地产公司签订书面的商品房买卖合同，作为民间借贷的担保，合同的形式合法，双方具有相应的民事行为能力，意思表示在担保的范围内真实、自由，不违反社会公共利益，而且被告杨黎某在（2014）龙江民初字第1953号案件中，只请求鑫宝源房地产公司对诉争房屋协助办理抵押权登记，并不违反法律禁止流押的强制性规定，所以该商品房买卖合同在债权担保的范围内有效。虽然被告杨黎某与第三人鑫宝源房地产公司在龙江县房产管理部门办理了商品房买卖合同登记备案，但该商品房买卖合同登记备案并非房屋抵押登记，所以抵押权未设立，被告杨黎某主张享有担保物权，本院不予支持。
作为案外人的原告陈某某与第三人鑫宝源房地产公司签订的商品房认购书的效力问题，以及该商品房认购书的效力对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，则是本案争议的焦点。
首先，原告陈某某与第三人鑫宝源房地产公司签订的商品房认购书，是双方真实、自由的表示，不违反社会公共利益，故商品房认购书合法有效，但该商品房认购书是预约合同，是双方当事人承诺在将来订立商品房买卖合同的预备性协议，并非是商品房买卖合同，但商品房认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定的，应当认定商品房买卖合同有效，然而案涉商品房认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项主要内容，所以不能认定商品房买卖合同；
其次，根据商品房认购书第五条特别约定第4项“本认购书项下，买卖楼宇未详尽设立双方任何一方权利义务，无论面积、质量标准、交付使用时间、违约责任及其他，双方同意，均以而且应当以将签署的正式的商品房买卖合同为依据”，由此得知，该商品房认购书是预约合同而不是商品房买卖合同。
虽然原告陈某某与第三人鑫宝源房地产公司商品房认购书有效，但仅具有预定商品房买卖合同的效力，不具有商品房买卖合同的效力，所以，原告陈某某对诉争的房屋不享有债权请求权；又因为房屋是不动产，不动产物权的设立，未经依法登记不发生物权变动的效力，而原告陈某某未提供诉争房屋设立登记的权利凭证；再者，原告与第三人鑫宝源房地产公司商品房买卖合同没有成立，更没有生效，即不存在基于法律行为物权变动的原因和基础，所以原告陈某某主张对诉争房屋享有所有权不能成立，也就是说，原告也不具有物权请求权。
综上所述，作为案外人的原告陈某某就本案诉争房屋不享有实体权利，即对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应当依法驳回；同理，第三人鑫宝源房地产公司的主张，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第五十二条  、《中华人民共和国民法通则》第五十五条  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条  、《中华人民共和国物权法》第十五条  、第三十五条  、第一百八十六条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、《中华人民共和国民事诉法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条  ，判决如下:
驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费9，351元，由原告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是法律规定的要式法律行为。被告杨黎某与第三人鑫宝源房地产公司签订书面的商品房买卖合同，作为民间借贷的担保，合同的形式合法，双方具有相应的民事行为能力，意思表示在担保的范围内真实、自由，不违反社会公共利益，而且被告杨黎某在（2014）龙江民初字第1953号案件中，只请求鑫宝源房地产公司对诉争房屋协助办理抵押权登记，并不违反法律禁止流押的强制性规定，所以该商品房买卖合同在债权担保的范围内有效。虽然被告杨黎某与第三人鑫宝源房地产公司在龙江县房产管理部门办理了商品房买卖合同登记备案，但该商品房买卖合同登记备案并非房屋抵押登记，所以抵押权未设立，被告杨黎某主张享有担保物权，本院不予支持。
作为案外人的原告陈某某与第三人鑫宝源房地产公司签订的商品房认购书的效力问题，以及该商品房认购书的效力对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，则是本案争议的焦点。
首先，原告陈某某与第三人鑫宝源房地产公司签订的商品房认购书，是双方真实、自由的表示，不违反社会公共利益，故商品房认购书合法有效，但该商品房认购书是预约合同，是双方当事人承诺在将来订立商品房买卖合同的预备性协议，并非是商品房买卖合同，但商品房认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定的，应当认定商品房买卖合同有效，然而案涉商品房认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项主要内容，所以不能认定商品房买卖合同；
其次，根据商品房认购书第五条特别约定第4项“本认购书项下，买卖楼宇未详尽设立双方任何一方权利义务，无论面积、质量标准、交付使用时间、违约责任及其他，双方同意，均以而且应当以将签署的正式的商品房买卖合同为依据”，由此得知，该商品房认购书是预约合同而不是商品房买卖合同。
虽然原告陈某某与第三人鑫宝源房地产公司商品房认购书有效，但仅具有预定商品房买卖合同的效力，不具有商品房买卖合同的效力，所以，原告陈某某对诉争的房屋不享有债权请求权；又因为房屋是不动产，不动产物权的设立，未经依法登记不发生物权变动的效力，而原告陈某某未提供诉争房屋设立登记的权利凭证；再者，原告与第三人鑫宝源房地产公司商品房买卖合同没有成立，更没有生效，即不存在基于法律行为物权变动的原因和基础，所以原告陈某某主张对诉争房屋享有所有权不能成立，也就是说，原告也不具有物权请求权。
综上所述，作为案外人的原告陈某某就本案诉争房屋不享有实体权利，即对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应当依法驳回；同理，第三人鑫宝源房地产公司的主张，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第五十二条  、《中华人民共和国民法通则》第五十五条  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条  、《中华人民共和国物权法》第十五条  、第三十五条  、第一百八十六条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、《中华人民共和国民事诉法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条  ，判决如下:

驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费9，351元，由原告陈某某负担。

审判长：沙庆岭
审判员：刘承君
审判员：杨全秀

书记员：王瑞