陈某某与金文辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：杨波，上海天尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王瑜，上海天尚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：金文辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
　　原告陈某某与被告金文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告金文辉于2018年5月7日提起反诉，本院依法受理。本案于2018年5月7日和2018年9月21日两次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈某某、被告的委托诉讼代理人丁书洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告保证金10,000元；2、被告赔偿原告房屋装修及设备损失935,060元。事实和理由：2016年4月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX-XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，并向原告出具了被告签署的系争房屋产权证明的相关文件。原告租赁房屋后进行装修，并由他人用于经营浴场。2017年7月14日，上海市松江区泗泾镇人民政府(以下简称“泗泾镇政府”)作出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《谈话通知书》，并陆续作出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《告知书》等。原告才得知系争房屋属于违法建筑。后系争房屋于2017年8月14日被强制拆除。原告认为，被告将违法建筑出租给被告，给被告造成巨大损失，据此诉至本院，提出如上诉请。
　　被告金文辉辩称，同意返还保证金，但是原告欠付被告租金，应当予以抵扣。原告提出的装修损失缺乏依据。鉴定报告中存在需要扣除的项目，其中可拆除的部分经政府部门多次告知，原告理应拆除，未能及时移除的责任由原告自行承担。此外，原告明知系争房屋产权状况，如原告存在损失应当根据过错责任分担。
　　同时，被告金文辉提出反诉请求：被告支付原告2017年5月1日至2017年8月14日的租金35,000元。事实和理由如下：原告于2018年8月14日搬离系争房屋，欠付被告租金，据此被告提出上述反诉请求。
　　原告陈某某就反诉辩称，系争房屋被认定为违法建筑，被告不应从系争房屋上取得收益。2017年6月开始被告已经停止经营，故使用费计算到8月14日没有依据。综上，原告不同意被告反诉请求。
　　经审理查明，2016年4月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告系争房屋，租期从2016年4月1日起至2012年3月31日止。租金每年120,000元，2年后每年140,000元。保证金10,000元。合同第三条第4款约定，租赁期间被告同意原告在不破坏房屋整体结构的前提下装潢。该合同还对费用负担、优先租赁权等进行了约定。
　　2016年5月18日，原告同案外人上海祁发建筑工程有限公司(以下简称“祁发公司”)签订《建筑装饰工程施工合同》，约定祁发公司装修系争房屋，工期从2016年5月20日至2016年8月10日，工程总价780,000元。后系争房屋进行了装饰装修。审理中，原告提供收据7张，证明其已经支付780,000元装修款。后，系争房屋用于浴场经营使用。
　　2017年7月14日，泗泾镇政府向德友浴场出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：你单位在九干路XXX弄XXX号擅自搭建建筑物、构筑物，该机关拟作出责令限期拆除违法建筑决定。如对上述告知内容有异议，可于2017年7月15日11时前到泗陈公路XXX弄XXX号进行陈述或申辩，逾期视为放弃陈述或申辩。同日泗泾镇政府还出具《谈话通知书》，要求德友浴场携带房产证于2017年7月15日11时接受调查询问。
　　2017年7月17日，泗泾镇府出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明德友浴场在九干路XXX弄XXX号擅自搭建建筑物、构筑物，该机关责令德友浴场于2017年7月19日17时前自行拆除违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。2017年7月20日，泗泾镇政府发送《限期拆除违法建筑催告书》。2017年7月24日，泗泾镇政府发送《强制拆除违法建筑通告》。2017年7月24日，松江区泗泾镇整治违法建筑工作办公室发出《告知书》，要求德友浴场的业主于2017年7月31日下午17点前自行搬离，于8月1日启动违法建筑拆除工作。
　　就系争房屋的产权事宜，原告提供了《九干路工业区配套用房出让协议书》、松江区泗泾镇人民政府集镇建设管理办公室出具的《房屋产权证明》、泗泾镇塘桥居委会出具的证明。双方确认系争房屋未办理房屋产权证，也未办理建设用地规划许可证。审理中，原告陈述在签约时知晓产权信息。
　　审理中双方确认系争房屋于2018年8月14日拆除。
　　审理中，依据原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对原告在系争房屋内进行的形成附合的装饰装修现值进行司法鉴定。鉴定单位于2018年9月出具《上海松江区泗泾镇九干路XXX-XXX号房屋内的装修工程工程造价鉴定意见书》。该意见书确定的原告装修工程造价为789,559元，根据残值率10%计算并根据12个月进行折算后装修现值为700,734元。原告对于鉴定报告并无异议。被告认为现场已经不存在了，对鉴定报告不予认可。就鉴定依据事宜，鉴定人员陈述由于鉴定委托的现场已经拆除，所以本次鉴定主要依据为原告提供的图纸、照片、视频及原告施工人员的意见。本院就鉴定意见书中预算书逐项询问鉴定人员其作出的预算书清单是否有现有图纸、照片或视频依据。鉴定单位回复为：土建工程中，拆除和砌筑工程主要是根据原告提供的装修前和装修后的图纸对比进行的测算，砌筑工程使用材料无法看到，但价格依据为上海市相关部门公布的市场价；砼及钢砼工程通过视频、照片可以看出，正常施工工艺都是应当有的；一至三层地面工程图纸上可以看得到，同施工队表述也是一致的，其中防潮层为隐蔽工程，但是卫生间正常施工工艺都是有的；一至三层天棚、一至三层墙面通过视频、照片可以看到，三层墙面中的镜面有的房间有有的房间没有，鉴定单位是根据施工队陈述测算的；桑拿房原告没有提供照片，只能看到一个门、一个窗子，内部没有看到，鉴定单位是根据施工队陈述计算的；屋架钢支撑照片看得出一点，鉴定单位根据面积测算；第109至116项为室外的钢梯、栏杆、招牌等，可以通过照片看到。门窗工程、套装门等照片上都可体现。安装工程中，管线的数量鉴定单位主要根据面积测算；排风扇摄像头图片上有，但是照片上数量无法全部显示，鉴定单位根据包间数量估算的；给排水视频照片都看不到，原告称每层楼各有一个卫生间，鉴定单位根据常规估算了蹲便器、洗手盆等；空调工程通过照片、视频显示了出风口，柜式有2台空调；干粉灭火器是常规的消防工程，视频中可以看到；水处理设备是隐蔽工程，但大浴场常规是存在的；空气能热水器，屋顶照片有的。同时鉴定单位陈述，鉴定报告中装饰部分不能移动，空调、锅炉、空气能热水器、摄像头可以搬离。审理中，原告陈述其主张的935,060元除4,300元为室内广告制作外其余均包含在鉴定单位的鉴定报告中了，其中沙发床和1台空气能热水器进行了变卖，变卖总价为10,000元。审理中，被告对于鉴定单位的折旧计算方法无异议。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《谈话通知书》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《强制拆除违法建筑通告》、《告知书》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现本案系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造手续，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　就原告主张的押金，被告同意返还，本院予以确认。
　　就原告主张的装饰装修损失。合同无效，则因该合同取得的财产，应当予以返还。现系争房屋因违法建筑被拆除，故被告应当赔偿原告相应经济损失。本院依法委托鉴定单位就原告的装修现值进行司法鉴定，尽管因房屋拆除导致无法实际进行勘察，但通过原告提供的图纸、照片、视频等可以就相关损失进行测算。然而，鉴定报告中部分内容系根据原告施工人员陈述测算，里面也包含了部分可移动物品，同时原告自行制作的室外楼梯并未取得建造手续，综上，本院酌定原告对系争房屋形成附合的装饰装修原值为650,000元。根据鉴定单位提供的测算方法，原告的装饰装修现值为576,875元。审理中，原告认可在签订合同时知晓房屋的产权状况，故本院根据双方过错承担，确定被告应当赔偿原告装修损失403,812.5元。
　　就被告提出的房屋使用费，鉴于2017年7月政府部门多次要求原告拆除系争房屋，客观上给原告使用房屋造成巨大影响，故本院酌定原告应当支付被告2017年5月1日至2017年8月14日期间的使用费27,500元。
　　据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)金文辉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈某某保证金10,000元；
　　二、被告(反诉原告)金文辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陈某某装修损失403,812.5元；
　　三、原告(反诉被告)陈某某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)金文辉房屋使用费27,500元。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费13,151元减半收取6,576.5元，反诉案件受理费337.5元，司法鉴定费27,000元，合计诉讼费用33,914元，由原告(反诉被告)陈某某负担11,091元(已付)，被告(反诉原告)金文辉负担22,823元(已付337.5元，剩余22,485.5元于判决生效之日起七日内支付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：李  俊