陈某与黄某某、郑建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某，男，生于1992年12月15日，汉族，湖北公安县人，务工，住公安县。
委托诉讼代理人：李元华，湖北松之杰律师事务所律师。
被告：黄某某，女，生于1981年11月24日，汉族，广东惠来县人，经商，住广东惠来县。
被告：郑建国，男，生于1980年6月16日，汉族，广东惠来县人，经商，住广东省惠来县大南山侨区。
第三人：松滋嘉禾置业有限公司。住所地：松滋市新江口镇玉岭南路33号。
法定代表人陈千兴，公司总经理。

原告陈某诉被告黄某某、郑建国、第三人松滋嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人李元华到庭参加诉讼，被告黄某某、郑建国、第三人嘉禾公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
陈某向本院提出诉讼请求：1、判决确认第三人嘉禾公司与被告黄某某、郑建国于2014年6月7日签订的《房屋买卖合同》、被告黄某某、郑建国与原告陈某于2016年8月11日签订的《房屋买卖合同》均为有效；2、判决第三人嘉禾公司、被告黄某某、郑建国依次协助原告陈某办理房屋过户登记手续（第一次过户依法应由二被告承担的税费，第二次过户涉及的税费，由原告垫付后冲抵剩余房款）；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告黄某某、郑建国系夫妻关系。2014年6月7日，被告黄某某、郑建国与第三人嘉禾公司签订了一份《房屋买卖合同》，由被告黄某某、郑建国以银行按揭贷款方式购买第三人嘉禾公司开发的位于新江口镇玉岭南路西段33号嘉禾御景11号楼1507/1607室的预售商品房，双方约定总房款为59万元，签订合同当日被告黄某某、郑建国已付房款18万元，下余房款41万元办理银行按揭贷款。该房屋买卖合同签订后在松滋市房地产管理局办理了备案登记。2014年9月15日，被告黄某某、郑建国作为借款人、抵押人，第三人嘉禾公司作为阶段性保证人与湖北松滋农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，由农商银行向原告发放贷款41万元用于被告黄某某、郑建国向第三人嘉禾公司购房。该贷款在发放时已直接划入第三人嘉禾公司的银行帐户。2014年9月22日，农商银行在松滋市房地产管理局办理了该商品房的预售抵押预告登记。2016年8月11日，原告和被告黄某某、郑建国签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定被告黄某某、郑建国将涉诉房屋（精装房含家电、家具，包办证及税费）出售给原告，总价款76万元。原告分两次向二被告付款51万元后，二被告仅将房屋交给原告占有，至今音讯全无，不知去向。而且，被告黄某某、郑建国未将第二次所收款项45万元用于清偿农商银行房屋贷款。为了消除原告所购买房屋的过户障碍，2016年12月28日，原告与农商银行签订了一份《债权及从权利一并转让协议》，由原告受让了农商银行对被告黄某某、郑建国的债权共计375094.38元（截止2016年12月28日）。原告可用该项债权即时冲抵下欠二被告的购房款项。由于被告黄某某、郑建国下落不明，至今不能办理涉诉房屋的不动产登记证书，致使原告后续过户手续也不能正常办理。原告认为，被告黄某某、郑建国将涉诉房屋出售给原告，其买卖合同为有效合同。但被告黄某某、郑建国至今下落不明，拒不履行合同中“包过户”的义务，给原告造成了极大的损失。原告被迫无奈，只得诉请贵院，请予支持。
原告陈某支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告的身份证复印件。用于证明原告的身份情况。
证据二、被告黄某某、郑建国身份证及结婚证复印件。用于证明二被告身份情况及二被告系夫妻关系。
证据三、第三人嘉禾公司的工商登记信息。用于证明嘉禾公司的主体资格。
证据四、《商品房买卖合同》一份、《商品房预告登记证明》一份、办证通知照片一张。用于证明第三人将位于新江口镇玉岭南路西段33号嘉禾御景11号楼1507/1607室房屋出售给被告黄某某、郑建国，并且松滋市房地产管理局办理了预告登记。第三人嘉禾公司已以公告方式通知业主配合办理不动产登记证书。
证据五、《住房（商业用房）按揭借款合同》及《商品房预售抵押预告登记证明》复印件各一份。用于证明涉案房屋为按揭贷款购买，被告黄某某、郑建国签订合同已付房款18万元，剩余房款41万元由被告黄某某、郑建国向松滋农村商业银行股份有限公司贷款的方式，直接支付给第三人。
证据六、《房屋买卖合同》及收条各一份。用于证明被告黄某某、郑建国于2016年8月11日，将涉诉房屋（精装房含家电、家具，包办证及税费）出售给原告，总价款76万元。二被告收取原告转让款51元，被告黄某某出具了收条。
证据七、松滋农村商业银行股份有限公司出具的贷款偿还凭证、债权转让通知书及邮寄凭证、于2017年1月10日在《荆州日报》报刊上刊登的转让公告。用于证明原告已受让了松滋市农村商业银行股份有限公司对二被告享有的债权及相应的从权利（截止2016年12月28日的主债权金额为375094.38元）
证据八、权利人为陈某的《不动产登记证明》。用于证明原告受让了松滋农村商业银行股份有限公司的债权后，在松滋市房地产管理局办理了预告抵押登记。
证据九、《物业服务费收据》。用于证明陈某在购买涉案房屋后，已实际占有该房屋，并于2017年2月6日交纳了2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费用。
被告黄某某、郑建国，第三人嘉禾公司在举证期内未向本院提交证据，也未提交答辩意见。
原告提交的上述九份证据，符合证据的形式要件，并能相互印证，本院依法予以采信。
经审理查明，被告黄某某、郑建国系夫妻关系。2014年6月7日，被告黄某某、郑建国与第三人嘉禾公司签订了一份《房屋买卖合同》，由被告黄某某、郑建国以银行按揭贷款方式购买第三人嘉禾公司开发的位于新江口镇玉岭南路西段33号嘉禾御景11号楼1507/1607室的预售商品房，双方约定总房款为59万元，签订合同当日被告黄某某、郑建国已付房款18万元，下余房款41万元办理银行按揭贷款。该房屋买卖合同签订后在松滋市房地产管理局办理了备案登记。2014年9月15日，被告黄某某、郑建国作为借款人、抵押人，第三人嘉禾公司作为阶段性保证人与湖北松滋农村商业银行股份有限公司（下称农商银行）签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，由农商银行向原告发放贷款41万元用于被告黄某某、郑建国向第三人嘉禾公司购房。该贷款在发放时已直接划入第三人嘉禾公司的银行帐户。2014年9月22日，农商银行在松滋市房地产管理局办理了该商品房的预售抵押预告登记。2016年8月11日，原告和被告黄某某、郑建国签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定被告黄某某、郑建国将涉诉房屋（精装房含家电、家具，包办证及税费）出售给原告，总价款76万元。原告分两次向二被告付款51万元后，二被告仅将房屋交给原告占有，至今音讯全无，不知去向。而且，被告黄某某、郑建国未将第二次所收款项45万元用于清偿农商银行房屋贷款。2016年12月28日，为了消除原告所购买房屋的过户障碍，原告与农商银行签订了一份《债权及从权利一并转让协议》，由原告受让了农商银行对二被告黄某某、郑建国的债权共计375094.38元（截止2016年12月28日）。原告可用该项债权即时冲抵下欠二被告的购房款项。由于被告黄某某、郑建国下落不明，至今不能办理涉诉房屋的不动产登记证书，致使原告后续过户手续也不能正常办理。原告认为，被告黄某某、郑建国将涉诉房屋出售给原告，其买卖合同为有效合同。但被告黄某某、郑建国至今下落不明，拒不履行合同中“包过户”的义务，给原告造成了极大的损失。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。当事之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三人与二被告于2014年6月7日签订了《商品房买卖合同》，已支付全部购房款，并在松滋市房地产管理局办理了预售登记。原告与二被告于2016年8月11日签订的《房屋买卖合同》后，现已实际占有了该涉案房屋，虽然只支付了部分房款，但在二被告下落不明之后，原告依法受让了松滋农商银行因涉案房屋按揭贷款而对二被告的享有的债权，且该受让债权数额大于原告下欠的购房款，双方互付的金钱债权完全可以即时冲抵，应当视为原告已支付全部房款。因此,第三人与二被告之间签订的《商品房买卖合同》，二被告与原告签订的《房屋买卖合同》，依法成立并生效，本院确认其效力。因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。二被告目前已具备办理不动产登记证书的条件，但二被告下落不明，至今未向第三人主张办理不动产登记证书的权利。由于二被告怠于行使该权利，原告可以以自己名义代二被告行使该债权。因此，第三人、二被告有依次协助原告陈某办理不动产登记证书的义务。对原告的该项请求，本院给予支持。由于原告与二被告在《房屋买卖合同》中约定了“包过户”的义务，但二被告目前下落不明，已无法自觉履行该义务，但在办理二次登记过程中涉及应由二被告应承担的税费必须缴纳后才能办理，因此，登记过程中涉及应由被告支付的税费暂由原告垫付，原告垫付后再凭合法票据冲抵原告应向二被告支付房屋款项，不足部分的房款确定后，再由原告和二被告在互付的金钱债权中予以冲抵。对于原告该项请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、第三人松滋嘉禾置业有限公司与被告黄某某、郑建国于2014年6月7日签订的《商品房买卖合同》，被告黄某某、郑建国与原告陈某于2016年8月11日签订的《房屋买卖合同》均合法有效。
二、第三人松滋嘉禾置业有限公司、被告黄某某、郑建国依次协助原告陈某办理房屋过户登记手续，第一次过户依法应由被告黄某某、郑建国承担的税费以及第二次过户涉及的税费，由原告陈某垫付后冲抵剩余房款。
案件受理费9700元，由被告黄某某、郑建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇:湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 胡敏
审判员 郑军模
审判员 熊家芳

书记员： 艾俊