陈某某、陈槐林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省崇阳县。
被上诉人（原审原告）：陈槐林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省崇阳县。
委托诉讼代理人：黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。

上诉人陈某某因与被上诉人陈槐林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案诉争的门店所有权人为吴勉其，陈槐林不是该门店的所有权人，也不是本案适格的原告，陈某某与陈槐林签订的《门面出租合同书》无效。即使陈槐林是该门店的共有人，一审也遗漏了另一共有人吴勉其，一审程序违法。2.陈某某一审提供了紫晶城物业公司的证明，证实陈某某承租的房屋在租赁期间出现两次大面积漏水，一审法院对该证据不予采信，却对陈槐林提供的证据二、证据三两份相互矛盾的证据予以采信，一审判决认定事实不清。3.陈槐林不是本案诉争门店的所有权人，陈某某不存在拖延交付房租的情况，而且陈槐林对漏水的房屋不维修，也不赔偿陈某某因此造成的损失。一审判决陈某某支付租赁期满后的租金没有法律依据。
陈槐林辩称，1.本案诉争的房屋虽然登记在吴勉其名下，但吴勉其是陈槐林的岳父，陈槐林有权租赁该房屋，亦是本案适格的原告。2.陈某某称租赁的房屋存在漏水现象，这不是事实。3.本案租赁合同到期后，陈某某既不交纳租金，也不退出租赁房屋，陈某某对续租该房屋没有诚信。一审判决正确，请求驳回陈某某的上诉。
陈槐林向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即腾出并向原告返还位于崇阳天城镇紫晶城1058号门店；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金1.8万元，并赔偿自2015年10月26日至返还门店之日给原告造成的损失；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定，2010年9月24日，陈槐林与陈某某签订《门面出租合同书》一份，合同第一条约定：陈槐林将位于崇阳天城镇紫晶城1058号的二层空门面房（二层总面积160平方米）出租给陈某某从事商业经营；合同第二条约定：出租期限为五年，出租期限自2010年10月25日起至2015年10月25日零时止；合同第三条约定：租金结算：陈某某以人民币计价，签订合同时一次性付给陈槐林第一年度的租金共计38000元，以后四年租金一律按年租金40000元结算，陈某某必须在前一年租期满前一个月付清下一年租金款后，才能取得下一年租赁期内的经营权；合同第八条约定：双方在合同期满后，如果陈某某愿意继续租用时，需双方另行商量重新订立合约，同等条件下优先出租给陈某某，陈某某不愿意或不需要续租时，必须提前三个月向陈槐林提出以便其另行安排；合同第九条约定：陈某某在合同期满后不续租时，必须事先处理其经营的商品及用品，腾出空门面退还给陈槐林，但不准拆卸其房内外装修。2014年10月22日，陈槐林收到陈某某2014年至2015年房租80000元。
另查明：本案涉案房屋崇阳天城镇紫晶城1058号门店所有权人是吴勉其。
一审法院认为，房屋租赁合同是以房屋的使用收益和租金支付为目的的合同。由于房屋租赁合同转让的是房屋的占有、使用、收益的权利，因此不以出租人对出租房屋拥有所有权为必要条件，出租人可以出租他人所有的房屋。陈槐林与陈某某签订的《门面出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同属有效合同，当事人均应依约履行合同义务，合同期满后，陈槐林要求陈某某返还位于崇阳天城镇紫晶城1058号门店的诉讼请求，理由充分，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈某某以承租的房屋2010年12月和2011年11月出现两次大面积漏水，陈槐林拒不履行出租人维修门店义务，陈某某有权拒绝其相应的履行要求为由进行抗辩，要求陈槐林先履行对涉案房屋漏水采取补救措施和赔偿陈某某各项损失义务后，陈某某才予以退房，该抗辩意见，没有确实、有效的证据证明，不予支持。陈槐林主张陈某某支付2014年前所欠的租金18000元，陈槐林没有提供有效证据证明，陈某某提出证据，证明2014年至2015年房租80000元已交清，不存在欠陈槐林房租的辩解意见，予以采信。陈槐林要求陈某某支付拖欠租金18000元的诉讼请求，不予支持。陈槐林主张陈某某按原合同约定的租金2倍赔偿自2015年10月26日起至返还门店之日的损失，没有法律依据，应按合同约定的租金标准计算（即40000元／年÷365天＝109.58元／天）。陈某某在答辩中虽提出要求陈槐林对其装饰装修进行折价补偿，但未明确向法院提出反诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内将位于崇阳天城镇紫晶城1058号门店腾出并返还给原告陈槐林；二、被告陈某某于判决生效之日起十日内赔偿原告陈槐林自2015年10月26日起至实际返还门店之日止的损失，按合同约定的租金标准每天109.58元计算；三、驳回原告陈槐林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告陈某某负担100元，原告陈槐林负担75元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院继续予以确认。另查明，吴勉其为崇阳天城镇紫晶城1058号二层门店所有权人，其对陈槐林与陈某某签订《门店出租合同书》并收取租金的行为予以追认。

本院认为，虽然陈槐林不是本案诉争房屋的所有权人，但其与陈某某签订《门店出租合同书》、收取租金的行为获得了该房屋所有权人吴勉其的追认，即陈槐林享有该房屋对外租赁并收取租金的权利，因此，陈槐林依《门店出租合同书》向一审法院起诉，是适格原告。陈某某认为一审判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审时，虽然陈某某提供了紫晶城物业服务有限公司出具的一份证明，以证实本案诉争房屋在2010年12月及2011年11月两次大面积漏水给其造成了损失，陈槐林应当予以赔偿，但未提供其他相关证据佐证，不能形成完整的证据链，根据上述法律规定，陈某某提供的证据不足以证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果。2015年10月25日，本案《门店出租合同书》到期，陈某某既不续签租赁合同，又不退出租赁房屋，依法应当赔偿由此给原告造成的损失。一审法院按双方合同约定的租金标准每天109.8元计算损失并无不当，本院继续予以确认。陈某某上诉提出，其对租赁房屋进行了装饰装修，陈槐林应折价补偿，由于一审时陈某某未提出反诉，其该项上诉理由不属本案审理范围。
综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　侯欣芳 审判员　　王凯群 审判员　　夏昌筠

书记员：陈莉