陈某某与斯某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陈某某
丁赟（湖北丰年律师事务所）
斯某某
周刚顺（湖北松之杰律师事务所）
蔡莉

原告陈某某。
委托代理人丁赟，湖北丰年律师事务所律师。
特别授权代理。
被告斯某某。
委托代理人周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。
特别授权代理。
第三人蔡莉。
原告陈某某诉被告斯某某、第三人蔡莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈荣独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告陈某某及其委托代理人丁赟、被告斯某某的委托代理人周刚顺、第三人蔡莉到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告陈某某诉称:2012年9月1日，原告与第三人签订了《租赁合同》一份，合同约定:第三人租赁原告位于松滋市新江口镇民主大道366号的房屋一栋及其设施进行KTV经营，租赁期限5年，从2012年9月8日起至2017年10月8日止，租金第一、二年为17万元，第三、四、五年的租金为18万元，上述租金均于前一年度的9月8日前付清，若逾期缴纳租金的，应按每日2000元的标准向原告支付违约金，超过10日未交的，原告有权解除本合同。
在租赁期限内，当事人在通知原告并征得原告同意的情况下，将上述合同中的权利义务转让给本案被告。
被告成为承租人后，支付了部分房屋租金，并于2015年9月23日向原告出具了欠条一张，欠条注明:”今欠到陈某某人民币8万元整，2016年1月29日前付清”，但被告承诺的交纳期限到期后，虽经原告多次催讨，被告均以各种理由拖延支付租金。
原告认为被告的行为严重违约，故具文起诉，要求判令:1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告斯某某支付原告租金8万元并承担违约金118000元。
原告陈某某为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据:
证据一、原告陈某某、第三人蔡莉的身份证复印件及被告斯某某的常住人口基本信息，用以证明原、被告及当事人的身份。
证据二、原告陈某某与第三人蔡莉签订的房屋租赁合同，用以证明原告陈某某与第三人蔡莉签订了房屋租赁合同，租赁期限从2012年9月8日起至2017年10月8日止。
证据三、南海渔村KTV合伙经营协议书及经营权转让协议，用以证明第三人蔡莉将租赁房屋及其设施转租给被告斯某某。
证据四、原告陈某某与第三人蔡莉于2014年4月10日签订的协议书，用以证明原告陈某某认可第三人蔡莉的转租行为，由原、被告之间继续履行原租赁合同的权利义务。
证据五、被告斯某某向原告陈某某出具的欠条，用以证明被告斯某某认可欠付原告陈某某租金8万元，并承诺于2016年1月29日前付清。
证据六、原告陈某某拍摄的四张照片，用以证明被告斯某某为适当使用租赁房屋，租赁房屋破损严重，造成了原告陈某某的损失。
被告斯某某辩称:1、原、被告之间的租赁合同关系存在，但双方没有签订租赁合同；2、被告欠付租金事实存在，但欠租金8万元的截止期限是2016年10月8日；3、原告与第三人签订的合同中违约金条款对被告不具约束力，且违约金标准约定过高；4、原、被告的租赁合同关系还包含音乐中心的经营权委托，但事实上音乐中心的证照一直没有取得；5、欠条不是被告本人书写，但认可所欠租金数额；6、同意原告的第一项诉讼请求，如解除合同，租金应计算至解除之日止，同时保证金2万元应冲抵租金。
被告斯某某未向本院提交证据。
第三人蔡莉述称:我与原告签订的合同权利、义务已转让给了被告斯某某，因此合同的相关权利、义务应由被告斯某某来承担。
对于违约金，系各方通过协商自愿达成的协议，被告应按协议履行。
第三人蔡莉未向本院提交证据。
经庭审质证，被告斯某某及第三人蔡莉对原告陈某某所举证据一、二、三、四、五无异议，对上述证据所证明的案件事实本院依法予以采信。
被告斯某某对原告陈某某所举证据六提出异议，认为该证据来源不明，与本案没有关联性，针对上述双方当事人有争议的证据，本院认为:原告陈某某所举照片一组四张，无该照片拍摄的来源证据佐证，与本案缺乏关联性，达不到其证明目的，对其证据效力不予采信。
本院认为:本案租赁合同纠纷源于原告陈某某与第三人蔡莉于2012年9月形成的房屋租赁合同关系，自2014年4月9日第三人蔡莉征得原告陈某某同意后与被告斯某某等人签订《南海渔村KTV合伙经营权转让协议》起，被告斯某某因房屋转租而与原告陈某某形成房屋租赁合同关系，其房屋租赁合同法律关系合法有效，原告陈某某与第三人蔡莉签订的租赁合同对被告斯某某具有法律约束力。
现原告陈某某在被告斯某某违约未付清租金的情况下要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，其主张符合双方合同约定的合同解除条件，被告斯某某亦对解除租赁合同表示同意，故双方之间的房屋租赁合同依法应予解除，合同解除时间应以被告斯某某于2016年4月18日收到起诉状的时间为准。
同时被告斯某某应按照双方租赁合同的约定和法律的规定，向原告陈某某清偿至合同解除时下欠的租金1万元（被告斯某某已交租金至2016年3月28日止），并应自2015年9月9日逾期支付租金之日起至向原告陈某某实际交还房屋之日止依法向原告陈某某承担违约责任。
原告陈某某要求解除双方房屋租赁合同及由被告斯某某支付租金1万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，原告陈某某要求被告斯某某支付合同解除之日起至2016年9月8日期间剩余租金7万元于法无据，本院不予支持。
原告陈某某要求自2016年1月29日起按每日2000元的标准支付违约金至起诉之日止共118000元的诉请，因该违约金主张过分高于实际损失，故依法应予酌减。
考虑到被告斯某某违约期间较长且前后违约情形不同，应分阶段计算其违约责任，自2015年9月9日逾期支付8万元租金之日起至2016年4月18日租赁合同解除之日止应按照民间借贷年利率24﹪的标准予以计算违约金，自2016年4月19日租赁合同解除之次日起至被告斯某某向原告陈某某交还房屋之日止应按照占用该房屋的租金标准（年租金18万元）的1.3倍的标准予以计算违约金，对原告陈某某超出本院核定的违约金主张，本院不予支持。
被告斯某某辩称履约保证金2万元应冲抵租金，因目前双方合同约定的履约保证金退还条件尚未成就，故该保证金应在退还条件成就后由双方另行处理，对被告斯某某该辩称本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十六条  、第九十七条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、第二百二十四条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  第二款  及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
一、原告陈某某与被告斯某某形成的房屋（位于松滋市新江口镇民主大道366号的南海渔村）租赁合同于2016年4月18日解除。
二、由被告斯某某支付原告陈某某房屋租金1万元，并自2015年9月9日起至2016年4月18日止以8万元租金为基数按照民间借贷年利率24﹪的标准由被告斯某某向原告陈某某支付违约金，自2016年4月19日起至被告斯某某向原告陈某某实际交还房屋之日止按照年租金18万元的1.3倍的标准由被告斯某某向原告陈某某支付违约金，在本判决生效之日起三日内履行。
三、驳回原告陈某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4260元，减半收取2130元，由被告斯某某承担1130元，由原告陈某某承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇:湖北省荆州市中级人民法院，账号:1730，开户银行:中国农业银行荆州市长江大学支行。
上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:本案租赁合同纠纷源于原告陈某某与第三人蔡莉于2012年9月形成的房屋租赁合同关系，自2014年4月9日第三人蔡莉征得原告陈某某同意后与被告斯某某等人签订《南海渔村KTV合伙经营权转让协议》起，被告斯某某因房屋转租而与原告陈某某形成房屋租赁合同关系，其房屋租赁合同法律关系合法有效，原告陈某某与第三人蔡莉签订的租赁合同对被告斯某某具有法律约束力。
现原告陈某某在被告斯某某违约未付清租金的情况下要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，其主张符合双方合同约定的合同解除条件，被告斯某某亦对解除租赁合同表示同意，故双方之间的房屋租赁合同依法应予解除，合同解除时间应以被告斯某某于2016年4月18日收到起诉状的时间为准。
同时被告斯某某应按照双方租赁合同的约定和法律的规定，向原告陈某某清偿至合同解除时下欠的租金1万元（被告斯某某已交租金至2016年3月28日止），并应自2015年9月9日逾期支付租金之日起至向原告陈某某实际交还房屋之日止依法向原告陈某某承担违约责任。
原告陈某某要求解除双方房屋租赁合同及由被告斯某某支付租金1万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，原告陈某某要求被告斯某某支付合同解除之日起至2016年9月8日期间剩余租金7万元于法无据，本院不予支持。
原告陈某某要求自2016年1月29日起按每日2000元的标准支付违约金至起诉之日止共118000元的诉请，因该违约金主张过分高于实际损失，故依法应予酌减。
考虑到被告斯某某违约期间较长且前后违约情形不同，应分阶段计算其违约责任，自2015年9月9日逾期支付8万元租金之日起至2016年4月18日租赁合同解除之日止应按照民间借贷年利率24﹪的标准予以计算违约金，自2016年4月19日租赁合同解除之次日起至被告斯某某向原告陈某某交还房屋之日止应按照占用该房屋的租金标准（年租金18万元）的1.3倍的标准予以计算违约金，对原告陈某某超出本院核定的违约金主张，本院不予支持。
被告斯某某辩称履约保证金2万元应冲抵租金，因目前双方合同约定的履约保证金退还条件尚未成就，故该保证金应在退还条件成就后由双方另行处理，对被告斯某某该辩称本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十六条  、第九十七条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百一十二条  、第二百二十四条  、第二百二十六条  、第二百二十七条  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  第二款  及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
一、原告陈某某与被告斯某某形成的房屋（位于松滋市新江口镇民主大道366号的南海渔村）租赁合同于2016年4月18日解除。
二、由被告斯某某支付原告陈某某房屋租金1万元，并自2015年9月9日起至2016年4月18日止以8万元租金为基数按照民间借贷年利率24﹪的标准由被告斯某某向原告陈某某支付违约金，自2016年4月19日起至被告斯某某向原告陈某某实际交还房屋之日止按照年租金18万元的1.3倍的标准由被告斯某某向原告陈某某支付违约金，在本判决生效之日起三日内履行。
三、驳回原告陈某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4260元，减半收取2130元，由被告斯某某承担1130元，由原告陈某某承担1000元。

审判长：陈荣

书记员：卢秋静