陈某某与李书生确认合同无效纠纷一审民事判决书

陈某某
王宝柱（景县景州法律服务所）
李书生
常学功（河北泽诺律师事务所）

原告:陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，景县人。
委托代理人:王宝柱，景县景州法律服务所法律工作者。
被告:李书生，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，景县人。
委托代理人:常学功，河北泽诺律师事务所律师。
原告陈某某与被告李书生因确认合同无效纠纷，向本院提起诉讼，本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。原告陈某某的委托代理人王宝柱、被告李书生及其委托代理人常学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告李书生围绕争议焦点二陈述:被告李书生从未收到过原告陈某某的2094300元购楼款，双方只存在200万元的借款关系。对于借款，李书生也早已还清，有12份还款凭证予以证明，总计196万元。这不是全部的还款凭证，剩余的还款凭证，李书生未找到。
围绕争议焦点二被告李书生提供的证据是:12份还款凭证，合计196万元，用于证明李书生向陈某某还款200万元借款的事实。
原告陈某某对于被告李书生提供的上述证据的质证意见是:与本案无关联性，对于转账、汇款的回单载明的钱数、用途是与本案无关联性，钱应当是原告陈某某为被告李书生建设该小区3号住宅楼，由李书生向陈某某支付的工程款。
本院对原告陈某某及被告李书生提供的证据的认证意见是:对原告陈某某提交的证据一购楼款收条两份予以采纳，理由是对于两份购楼款收条，被告李书生认可是其出具，只是对其证实内容有异议，李书生虽提供其会计闫某某当庭证言予以反驳陈某某的主张，但其提供证人证言未在法定时间内申请证人闫某某出庭，原告又不同意质证，应视为李书生没有提供其它反驳证据，且在购楼款收条上丝毫没有体现用于李书生借款提供抵押担保的字眼；另，即使闫某某当庭证言成立，购楼款收条属于书证，书证的证明效力大于没有其它证据佐证的证人证言的证明效力，故对两份购楼款收条的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告陈某某提供的证据二停工通知书一份予以采纳，该停工通知书由景县龙华镇人民政府城镇建设委员会下达，李书生对其真实性未提出异议，且抬头是李书生、陈某某，陈某某已在被通知人处签字并持有该停工通知书，并有在场人签字，其形式合法，内容也能够证明因未办理相关手续被停工的事实，在庭审中李书生也承认其开发的景县汇龙居小区无商品房预售许可证，因此，对陈某某提交的证据二予以采纳。对于原告陈某某提供的证据三借条7份予以采纳，理由是李书生对其真实性无异议，只是称借款已还，但借条仍在陈某某手中，其又不能提供相应的数额的还款凭证，而7份借条的时间在先，购楼款收据的时间在后，李书生不能证明其偿还的196万是偿还的其所称的17套楼房用于抵押担保的那笔借款，因此7份借条反驳了李书生所主张的购楼款收条是用于借款提供抵押担保的事实，对7份借条的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告陈某某提供的证据四建筑施工合同一份予以采纳，理由是李书生对其真实性无异议，虽对其关联性提出异议，但陈某某提供此证据的目的不是为了以此合同追要李书生所欠的工程款，而是为了证明李书生称偿还的196万是偿还的其所称的17套楼房用于抵押担保的那笔借款不是事实，且虽然工程款不到拨付时间，但李书生认可其也曾拨付过部分工程款，因此，对该建筑施工合同的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告李书生提供的闫某某的当庭证言因不符合法定程序，且原告陈某某不同意质证，不予采纳。对李书生提交的12份还款凭证，经陈某某质证对其关联性提出异议，且李书生没有其它证据予以佐证，证明17套楼房是李书生用于借款提供抵押担保，故其所称的12份还款凭证也无法证明用于偿还其所称的那笔借款，其与本案无关联性，不予采纳。
本院认为:被告李书生为原告陈某某出具购楼款收条，其虽称该收条是用17套楼房为借款提供抵押担保所形成的手续，但其认可已收到其所称的借款，即出现了李书生所收到的款项是购楼款的性质还是借款性质的问题，在法庭审理中，经向李书生的会计闫某某询问，闫某某承认其在卖楼开条过程中，从未见过商品房买卖合同，即给买房者开收到条后，就完成了买楼手续。而该购楼款收条上并无用作借款抵押的字眼，故根据被告李书生卖楼的交易习惯及李书生没有其它足以反驳的证据的情况下，应当认定为购楼款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条  之规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”李书生为陈某某出具购楼款收条，并接受了陈某某交付的价款，应当认定商品房买卖合同成立。因在法庭审理过程中，李书生认可其所出售的景县汇龙居小区的楼房没有取得商品房预售许可证明，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  :“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，在法庭审理时，李书生仍未取得商品房预售许可证明，故原告陈某某与被告李书生之间的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  之规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告陈某某要求被告李书生返还购楼款，合理合法。但对于原告陈某某而言，其承建景县汇龙居小区3号住宅楼，应当对开发方是否办理齐相关手续有所了解，其对合同的无效也存在过错，对其利息损失应当自行承担，对其要求被告李书生支付利息的主张，不予支持。对于李书生辩称的其偿还的196万元借款是用于偿还用17套楼房提供抵押担保的那笔借款的主张，因李书生与陈某某之间还存在其它借款关系以及建设工程施工合同关系，不合常理，又无其它充足的证据相佐证，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条  、五十二条第（五）项  、第五十八条  之规定，判决如下:
一、原告陈某某与被告李书生订立的商品房买卖合同无效。
二、被告李书生于本判决生效之日起三日内退还原告陈某某购楼款2094300元。
驳回原告陈某某的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24901元，由原告陈某某承担1853元，由被告李书生承担23048元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于河北省衡水市中级人民法院。

本院认为:被告李书生为原告陈某某出具购楼款收条，其虽称该收条是用17套楼房为借款提供抵押担保所形成的手续，但其认可已收到其所称的借款，即出现了李书生所收到的款项是购楼款的性质还是借款性质的问题，在法庭审理中，经向李书生的会计闫某某询问，闫某某承认其在卖楼开条过程中，从未见过商品房买卖合同，即给买房者开收到条后，就完成了买楼手续。而该购楼款收条上并无用作借款抵押的字眼，故根据被告李书生卖楼的交易习惯及李书生没有其它足以反驳的证据的情况下，应当认定为购楼款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条  之规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”李书生为陈某某出具购楼款收条，并接受了陈某某交付的价款，应当认定商品房买卖合同成立。因在法庭审理过程中，李书生认可其所出售的景县汇龙居小区的楼房没有取得商品房预售许可证明，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  :“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，在法庭审理时，李书生仍未取得商品房预售许可证明，故原告陈某某与被告李书生之间的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  之规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告陈某某要求被告李书生返还购楼款，合理合法。但对于原告陈某某而言，其承建景县汇龙居小区3号住宅楼，应当对开发方是否办理齐相关手续有所了解，其对合同的无效也存在过错，对其利息损失应当自行承担，对其要求被告李书生支付利息的主张，不予支持。对于李书生辩称的其偿还的196万元借款是用于偿还用17套楼房提供抵押担保的那笔借款的主张，因李书生与陈某某之间还存在其它借款关系以及建设工程施工合同关系，不合常理，又无其它充足的证据相佐证，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条  、五十二条第（五）项  、第五十八条  之规定，判决如下:

一、原告陈某某与被告李书生订立的商品房买卖合同无效。
二、被告李书生于本判决生效之日起三日内退还原告陈某某购楼款2094300元。
驳回原告陈某某的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24901元，由原告陈某某承担1853元，由被告李书生承担23048元。

审判长：吴胜男
审判员：张文广
审判员：韩俊恒

书记员：陈楠