陈某某与中房集团黄某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黄某市黄某港区沈家营斗立山1-45号，公民身份号码：xxxx。
委托代理人伍小明、程飞，均系湖北磁湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中房集团黄某房地产开发有限公司（以下简称中房黄某公司），住所地黄某市黄某港区纺织五路8号。
法定代表人赵建华，系公司董事长。
委托代理人夏旭，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。

上诉人陈某某因商品房销售合同纠纷一案，不服黄某市黄某港区人民法院（2015）鄂黄某港民重字第00008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2001年10月22日案外人潘茹与中房黄某公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定案外人潘茹购买中房黄某公司开发的青山花园第五幢二单元三层B号房，房屋单价每平方米950元，总金额103312元。2008年5月11日案外人潘茹的父亲代潘茹与陈某某就该房屋买卖签订了一份《房屋买卖协议》，约定购房款245000元。同年5月19日，陈某某与案外人潘茹补签了一份《房地产买卖合同》。两份合同签订后，陈某某依约向案外人潘茹支付了购房款245000元，并于2008年5月27日办理了房屋所有权证。
另认定：1998年2月11日，原黄某市计划委员会下发黄计资字（1998）第19号文件，同意“青山花园小区”安居工程立项。1999年4月2日，黄某市城市规划管理局就该安居工程给中房黄某公司发放《建设用地规划许可证》，准予其办理征用划拨土地手续。2001年3月5日，原黄某市土地管理局作出黄国土（2001）第01号《建设用地审批通知单》，内容为：中房黄某公司位于青山桥100号的安居工程项目，经审核，土地权属合法，资料齐全，土地面积18200平方米，用地审批手续正在办理，现可办理《建设工程规划许可证》。2001年9月24日，中房黄某公司办理了黄房售字（2001）0016号《湖北省商品房预售许可证书》，预售商品房项目名称为青山花园项目，地址为青山桥100号。2003年5月9日，黄某市国土资源局核发黄政地［划拨］批字（2003）第12号《国有土地使用权划拨批准通知书》，核定将黄某港青山桥的国有土地15772.30平方米划拨给中房黄某公司使用。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案所涉房屋根据中房黄某公司提供的政府相关文件为安居工程，其土地性质亦属划拨土地。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，涉案房屋土地使用权性质为划拨，但陈某某与中房黄某公司在签订《商品房买卖合同》时，中房黄某公司对土地性质的描述与实际情况不相符，且在陈某某起诉前，该土地使用权性质仍为划拨，故合同中描述土地取得方式为“出让”的条款无效，但该条款无效不影响整个合同的效力。况且，土地使用权性质的改变必须经过相关行政部门的行政审批。综上，陈某某要求判令中房黄某公司为其补办土地出让手续、补缴相应的土地出让金并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件的诉讼请求，不予支持。中房黄某公司辩称本案已过诉讼时效期间，对于中房黄某公司已将房屋交付陈某某，陈某某亦已实现对房屋的占有，陈某某请求中房黄某公司办理房屋产权登记的请求权具有物权属性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的相关规定，中房黄某公司的上述抗辩理由不能成立。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回陈某某的诉讼请求。
本院经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。
另查明：1997年初，黄某市被列入国家安居工程试点城市。为启动房地产市场，推动经济发展，黄某市人民政府办公室以黄政办发（1997）11号文件，转发原市体改委、市房改办、市安居办《关于通过实施安居工程启动我市房地产市场的意见》，出台相关优惠政策，实行土地行政划拨，免收土地出让金，免交相关税费，并允许将20%的经济适用住房作商品房出售等一系列措施。
还查封：青山花园项目参与了2002年黄某市房交会。房屋销售过程中，均使用湖北省工商行政管理局、湖北省建设厅GF-2000-0171版商品房买卖合同文本。合同第一条载明项目建设依据，其中以手写或打印形式约定土地使用权取得方式为“出让”、批准文件号为“黄国土2001第01号”。

本院认为：本案争议的焦点是：一、应如何认定诉争合同约定房屋土地使用权为“出让”方式取得的问题；二、陈某某的诉讼请求应否得到支持的问题。
一、关于如何认定购房合同约定青山花园地块土地使用权为“出让”方式取得的问题。本案中，青山花园作为中房黄某公司开发的政府安居工程项目，享受相应的优惠政策，以划拨方式取得土地使用权，并以商品房的形式进行售卖，具有一定的政策背景。中房黄某公司辩称合同中“出让”系笔误，但该项目涉案的合同文本均以手写或打印方式约定以“出让”方式取得该宗土地使用权。合同签订后，中房黄某公司从未就该笔误向购房人提出更正，在诉讼之前，也从未提出“出让”系笔误。而作为项目开发商，中房黄某公司较之购房人，显然更清楚、也更应关注土地使用权的取得方式，对于购房合同约定的对双方权利义务存在重大影响的内容，理应采取更加审慎的态度。因此，中房黄某公司称“出让”系笔误的辩解不能成立。虽然，合同中填写了批准文件号为“黄国土2001第01号”，但对于购房人而言，该文件记载的土地使用权为划拨取得等信息内容，无法以显而易见的方式获知，中房黄某公司亦未将该文件作为合同附件告知购房人。因此，该批准文件号的填写，并不能作为判断诉争房屋土地使用权取得方式的直接依据。而且，该文件本身体现的是政府相关部门与中房黄某公司之间的行政审批关系，其独立于购房人与中房黄某公司买卖合同关系之外，亦属先于房屋销售前的房屋开发过程中处理的审批事项。购房人在商品房买卖合同就关涉其利益事项已有明确约定的情形下，基于对合同的信赖，该文件取得和具体内容并非其关注的重点。而正是这种信赖利益，购房合同的双方当事人在互为对待给付的前提下，无超出合同约定，而单方随意变更合同约定的权利，并作出有利于自己的解释。中房黄某公司以青山花园系政府安居工程项目，排斥商品房买卖合同中以“出让”方式取得土地使用权的约定，混淆了其与土地审批部门之间行政关系和与购房人之间民事关系，有违合同诚实信用原则。即便如中房黄某公司所述，“出让”系其笔误所致，项目属政府安居工程，媒体进行过相关报道，但纵观本案房屋买卖合同的订立过程、形式和内容，以及营销方式、销售人群等，均具备商品房销售的特征。况且，青山花园项目下的房屋依据当时政策规定，并不排斥部分房源以商品房形式进行销售。作为购房人自然有理由相信：其与中房黄某公司订立的是商品房买卖合同，该合同约定的内容既是双方意思表示一致的结果，也是双方权利义务实现的依据。另外，中房黄某公司还认为青山花园项目因系安居工程，具有低于同期房地产价格的优势。对此，一审中，陈某某和原审法院均收集了多份与青山花园项目同期、不同地段、土地使用权取得方式有别的房屋买卖合同文本，上述证据显示青山花园房屋价格相比当时商品房、经济适用房没有明显差别。结合当时我市房地产处于起步阶段、房屋价格形成机制缺乏科学合理的依据，故无法使普通购房人单纯从价格上作出青山花园项目的房屋土地使用权系划拨取得的判断。综上所述，中房黄某公司否认商品房买卖合同中以出让方式取得土地使用权的约定的合同效力，其理由不能成立，本院不予支持。至于，中房黄某公司称本案已过诉讼时效期间的问题，原审法院认定其抗辩理由不能成立，并无不当，本院予以确认。此外，关于诉争《商品房买卖合同》第一条约定土地性质为“出让”的效力问题。青山花园系黄某市人民政府批准开发房地产项目，在青山花园项目取得商品房预售许可证的情况下，基于“地随房走”的基本原则，该地块土地使用权必然可以通过房屋买卖合同的形式一并转让给购房人，这本是政府批准该项目的题中应有之义，不存在转让该划拨土地使用权还需经人民政府批准一说。至于中房黄某公司在订立商品房买卖合同时载明土地性质为出让，系其作出的意思表示，涉及该划拨土地变更为出让性质土地，亦是合同双方达成一致的结果。原审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，认定涉案《商品房买卖合同》中描述土地取得方式为出让的条款无效，存有不当，本院予以纠正。
二、陈某某的诉讼请求应否得到支持的问题。合法有效的合同应全面切实地得到履行。本案中，商品房买卖合同系当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同。陈某某在支付合同约定的对价后，有权依照双方的约定取得合同项下的权利，包括但不限于取得载有以出让方式取得土地使用权属证书，中房黄某公司亦负有义务交付符合约定的房地产权属性质的房屋。由于中房黄某公司以安居工程项目划拨取得青山花园地块土地使用权后，在并未变更土地使用权取得方式为出让性质的情形下，却按照商品房对外销售，并与购房人订立载明以出让方式取得土地使用权为内容的商品房买卖合同。无论是出于合同双方均应遵守的诚实信用原则，还是对购房人信赖利益的保护，中房黄某公司应当将办理房屋所有权证和出让性质土地使用权证的相关文件交付给购房人。而交付办理出让性质土地使用权证的相关文件有赖于中房黄某公司取得与合同约定相一致的出让性质的土地使用权。作为合同约定的义务，中房黄某公司在没有法律和政策障碍的情况下，应忠实的予以履行。依照有关规定，补办诉争房屋土地出让手续，通过补缴一定的土地出让金，取得办理出让性质的土地使用权证的相关文件，并交付给购房人陈某某。陈某某诉请判令中房黄某公司补办土地出让手续、补缴相应土地出让金，并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件，该诉讼请求属给付之诉。虽然变更诉争房屋划拨性质土地使用权为出让性质涉及行政部门审批，但属于中房黄某公司订立商品房买卖合同时应完成的行为。处于商品房买卖合同关系下的购房人对此并不产生直接行政审批关系，仅仅作为该土地使用权由划拨性质变更为出让性质这一行政审批效果的承受人。因中房黄某公司签订商品房买卖合同时未完成划拨性质土地使用权的变更，存在合同义务履行的滞后，购房人陈某某以此诉请中房黄某公司补办土地出让手续，构成特定行为给付之诉。而补缴出让金是补办土地出让手续过程中依法产生的必要费用，该费用的数额依赖于相关部门根据国家规定评估确定。至于交付办理出让土地使用权证的相关文件，是中房黄某公司补办土地出让手续和补缴相应土地出让金后，依法产生的结果，并非诉请中房黄某公司办理诉争房屋土地使用权证。
综上，原审判决适用法律有误，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销黄某市黄某港区人民法院（2015）鄂黄某港民重字第00008号民事判决；
二、中房黄某公司于本判决生效后60日内，补办诉争房屋土地出让手续，依法补缴相应土地出让金，并向陈某某交付办理出让土地使用权证的相关文件；
三、如果中房黄某公司未按本判决指定的期间履行上述行为给付义务，陈某某可代为履行，所产生相应办证费用，依法向中房黄某公司追偿。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，均由中房黄某公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘红斌 审判员　　柴　卓 审判员　　乐　莉

书记员：黄显珠