陈某某、张某某与安徽沪铁房地产开发经营有限公司、司某某等商品房预约合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
　　上诉人(原审原告)：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
　　以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈安跃，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省合肥市。
　　以上两上诉人共同委托诉讼代理人：林全松，安徽林达律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：安徽沪铁房地产开发经营有限公司，住所地安徽省合肥市。
　　法定代表人：徐益，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：周新，安徽径桥律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：司某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省合肥市。
　　被上诉人(原审原告)：陈睿杰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省合肥市。
　　法定代理人：司某某，系陈睿杰之母。
　　以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：司振刚，男，xxxx年xx月xx日出生，住安徽省阜阳市。
　　上诉人陈某某、张某某诉被上诉人安徽沪铁房地产开发经营有限公司(以下简称沪铁公司)、司某某、陈睿杰商品房预约合同纠纷一案，不服合肥铁路运输法院(2018)皖8601民初42号民事判决，向上海铁路运输中级法院提起上诉。经上海市高级人民法院指定管辖，本案现由上海市第三中级人民法院审理。本院于2019年7月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人陈某某、张某某上诉请求：1、撤销合肥铁路运输法院(2018)皖8601民初42号民事判决第一、二、三项，改判判令被上诉人沪铁公司于判决生效后十五天内向上诉人交付高铁都市花园XXX号楼2704室的房屋，并协助上诉人将上述案涉房屋过户于上诉人陈某某、张某某名下，并改判上诉人支付被上诉人司某某、陈睿杰购房款人民币225,000元(以下币种均为人民币)以及于判决生效后十五天内向被上诉人安徽沪铁公司支付剩余购房款。事实和理由：1、原审判决认定陈磊与被上诉人安徽沪铁公司之间签订的认购协议的性质为预约合同而非商品房买卖合同，系认定事实与适用法律错误。案涉房屋认购协议的内容完全符合商品房买卖合同本约的特征，判断认购协议是本约或预约，并非仅从协议的名称，而应从协议是否具备商品房买卖合同的主要条款进行判断。2、涉案房屋认购协议的履行并不存在事实上和法律上的履行障碍，上诉人是否具备合肥市购房资格并不影响涉案房屋的交付和认购协议的履行。3、原审判决审判程序违法，其一原审判决变更本案的案由并未向上诉人释明，其二原审判决错列上诉人的诉讼地位，上诉人应列为有独立请求权的第三人。
　　被上诉人沪铁公司辩称：双方签订的认购协议应依法解除，案涉认购协议明确约定了双方需要签署《商品房买卖合同》，认购协议不能代替商品房买卖合同。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
　　被上诉人司某某、陈睿杰辩称，因无力购房，要求沪铁公司退还预付款。
　　司某某、陈睿杰一审诉讼请求：1.依法解除司某某丈夫陈磊生前于2015年12月20日与安徽沪铁公司签订的《高铁都市花园(暂定名)认购协议》(以下简称案涉房屋认购协议)；2.判令安徽沪铁公司立即退还司某某、陈睿杰相应的预付款权益225,000元，并承担逾期还款利息(以225,000元为基数，自2018年4月24日起按年利率6%计算至款清之日止)。事实和理由：2015年12月20日,司某某丈夫陈磊与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议,并支付30万元作为认购高铁都市花园15栋2704室房屋的款项。2016年11月15日，陈磊因病去世，双方后续没有签订《商品房买卖合同》，30万元认购款亦未退还。2017年11月16日，安徽省合肥市包河区人民法院(以下简称包河区法院)作出(2017)皖0111民初3521号民事判决书(以下简称生效民事判决书)，对陈磊相关遗产作出分割，陈磊生前与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议涉及到30万元预付款的相关权益，由司某某、陈磊儿子陈睿杰享有75%份额，由陈磊父母陈某某、张某某享有25%份额。该判决书生效后，司某某、陈睿杰再次明确表示不会购买房屋，请求安徽沪铁公司退还75%的购房预付款225,000元，但安徽沪铁公司以不便分割为由，不予退还，遂成纠纷。
　　陈某某、张某某一审诉讼请求：判令安徽沪铁公司于2019年6月30日前向陈某某、张某某交付高铁都市花园(暂定名)15号楼2704室的房屋，并协助将上述房屋过户登记于陈某某、张某某名下。事实和理由：陈某某、张某某系陈磊父母，陈磊生前系上海铁路局合肥机务段职工，于2012年12月14日迁入合肥市居住。陈磊于2015年12月20日购买安徽沪铁公司向铁路职工销售的高铁都市花园15栋2704室房屋，并支付首笔购房款30万元。因陈磊于2016年11月15日病故，故其生前签订的案涉房屋认购协议项下的房屋权益，具有物权和履行标的为房屋的债权性质，依法应当由司某某、陈睿杰、陈某某、张某某共同继承。现司某某、陈睿杰提出诉讼主张退还案涉房屋认购协议项下首笔预付款30万元中的75%即225,000元债权，系以诉讼方式放弃案涉房屋认购协议的剩余债权请求权，上述权利陈某某、张某某作为继承人有权向安徽沪铁公司主张。另，陈某某、张某某在本案中有独立的诉求，应列为有独立请求权的第三人。
　　一审法院查明：2015年12月20日,陈磊与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议一份,协议约定：陈磊认购安徽沪铁公司开发建设的合肥高铁都市花园15栋2704室房屋一套，安徽沪铁公司在拿到商品房预售许可证后，通知陈磊签订《商品房买卖合同》。陈磊自接到通知的七个工作日之内前往约定地点签署《商品房买卖合同》。陈磊自签署《商品房买卖合同》后十五天之内补足首付款，前往相关银行办理贷款事宜或完成一次性付款。如陈磊未按时签约或不按照相关流程办理签约手续，安徽沪铁公司有权单方面解除本认购协议，无息退还陈磊预付款，该房屋由安徽沪铁公司处置，而无须另行通知陈磊。协议签署当天，陈磊支付30万元作为认购高铁都市花园15栋2704室房屋的款项。2016年11月15日，陈磊因病去世，双方尚未签订《商品房买卖合同》。2017年11月16日，包河区法院作出生效民事判决书确认：陈磊生前与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议涉及到30万元认购款的相关权益，由司某某、陈睿杰享有75%份额，由陈某某、张某某享有25%份额。2018年4月10日，安徽沪铁公司向陈磊生前单位上海铁路局合肥机务段发送催告函，要求陈磊于收到之日起十个工作日内到高铁都市花园营销中心办理相应的签约手续，否则视为放弃认购行为，安徽沪铁公司将按约解除认购协议，并无息退还认购款。上海铁路局合肥机务段于2018年4月11日签收该函件。2018年4月15日，司某某、陈睿杰委托律师向安徽沪铁公司发送律师函，要求安徽沪铁公司在收到之日起七日内退还司某某、陈睿杰75%的房屋认购款225,000元。安徽沪铁公司于2018年4月16日签收该律师函。2018年6月21日，司某某、陈睿杰诉至一审法院，要求解除案涉认购协议，安徽沪铁公司退还司某某、陈睿杰认购款225,000元并承担逾期付款利息。本案一审审理过程中，经司某某、陈睿杰申请，一审法院追加陈某某、张某某作为共同原告参加诉讼，陈某某、张某某自愿给付司某某、陈睿杰225,000元，并要求安徽沪铁公司将房屋交付给陈某某、张某某，协助将上述房屋过户登记于陈某某、张某某名下。
　　另查明，2016年12月6日，安徽沪铁公司取得高铁都市花园15幢的商品房预售许可证。
　　一审法院认为：陈某某、张某某与司某某、陈睿杰均为陈磊的第一顺位继承人，是必要共同诉讼的当事人；虽然各继承人对所继承的权益有不同诉求，但作为共同原告参加诉讼，能更全面的保障继承人法定的继承权利。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.如何确认本案案由。2.案涉房屋认购协议能否继续履行。3.安徽沪铁公司未退还认购款是否存在过错。4.如何确定各方当事人相应的民事权利义务。
　　(一)本案案由问题。案涉房屋认购协议明确约定：房屋买卖双方需在一定期限内签订商品房买卖合同，且商品房买卖合同的主要条款经双方协商一致仍可变更，尚未最终明确。故该认购协议系预约签订商品房买卖合同的协议，应为商品房预约合同。本案案由应为商品房预约合同纠纷。(二)案涉房屋认购协议能否继续履行问题。陈磊在与安徽沪铁公司签订案涉房屋认购协议之后、签订正式商品房买卖合同前去世，其继承人司某某、陈睿杰与陈某某、张某某之间对于案涉房屋认购协议是否继续履行，直至一审庭审结束仍未达成一致。根据合肥市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的规定，2016年10月2日之后签订商品房买卖合同的购买方必须符合合肥市购房条件。一审法院在庭前会议时曾向陈某某、张某某释明，应前往合肥市房屋交易管理中心窗口开具其二人符合合肥市购房条件的相关证明材料，但直至庭审结束，陈某某、张某某未向一审法院提交上述证明材料。故案涉房屋认购协议无法继续履行。(三)安徽沪铁公司尚未退还认购款是否存在过错。首先，安徽沪铁公司自认曾听说陈磊去世的消息和司某某、陈睿杰明确表示不再购买案涉房屋的意愿，也曾收到司某某寄出的包河区法院生效民事判决书。但安徽沪铁公司不是该生效案件当事人，不曾收到包河区法院发出的协助执行通知书，且该生效民事判决书的主文并未确定安徽沪铁公司的给付义务；其次，在当事人之间对合同解除效力有异议的情况下，根据合同法第九十六条规定，在法院生效判决或仲裁机构生效仲裁确认之前，案涉房屋认购协议仍未解除，安徽沪铁公司不负有退还案涉房屋认购款的义务；再者，安徽沪铁公司作为案涉房屋的开发商，在案涉房屋价格已大幅上涨的情况下，没有轻易行使单方解除权，保留陈磊的房屋购买权，是基于保护买方陈磊权益的善意，不应认定为过错。所以，在无过错的情况下，安徽沪铁公司不应承担逾期付款利息。司某某、陈睿杰主张安徽沪铁公司承担逾期退还房屋认购款的利息损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。(四)各方当事人民事权利义务确认问题。案涉认购协议实际已无法继续履行，不能实现合同目的，应予解除。合同法第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，案涉房屋认购协议约定，若合同解除，安徽沪铁公司无息退还30万元房屋认购款。故安徽沪铁公司与陈磊应终止商品房买卖合同的签订，安徽沪铁公司退还陈磊已经支付的30万元房屋认购款。因陈磊已经死亡，且其遗产已由包河区法院生效民事判决书予以分割，故该30万元房屋认购款，应按生效民事判决书确定的份额退还给陈磊的继承人，退还司某某、陈睿杰75%份额即225,000元，退还陈某某、张某某25%份额即75,000元。
　　综上，案涉房屋认购协议系商品房预约合同，但因该合同目的事实上无法实现，故案涉房屋认购协议应予以解除。安徽沪铁公司应当按照案涉房屋认购协议的约定无息退还司某某、陈睿杰、陈某某、张某某房屋认购款30万元，其中退还司某某、陈睿杰75%份额即225,000元，退还陈某某、张某某25%份额即75,000元。司某某、陈睿杰主张解除案涉房屋认购协议有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈某某、张某某主张安徽沪铁公司于2019年6月30日前交付案涉房屋，并协助将案涉房屋过户登记于陈某某、张某某名下，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2015年12月20日陈磊与安徽沪铁房地产开发经营有限公司签订的《高铁都市花园(暂定名)认购协议》；二、安徽沪铁房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内退还司某某、陈睿杰房屋认购款225,000元，退还陈某某、张某某房屋认购款75,000元；三、驳回司某某、陈睿杰、陈某某、张某某其他诉讼请求。案件受理费4,675元，由司某某、陈睿杰负担1,169元，由陈某某、张某某负担3,506元。
　　本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　综合双方当事人的诉辩意见，本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案认购协议书是商品房预约合同还是商品房买卖合同；上诉人陈某某、张某某在本案中的诉讼地位问题；涉案房屋认购协议能否继续履行。现本院依据查明的事实，结合相关法律法规，发表如下评判意见
　　关于涉案认购协议是商品房预约合同还是商品房买卖合同的问题。本院认为，首先，认购协议是商品房买卖双方在签署买卖合同前所签订的，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。本案中，涉案认购协议明确约定，在拿到商品房预售许可证后，房屋买卖双方需在一定期限内签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同的主要条款经双方协商一致仍可变更，以及本协议如有争议，双方协商解决等内容，完全符合商品房预约合同的内容。其次，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条文明确商品房认购、订购、预订等协议转化为商品房买卖合同必须同时具备两个条件：一是该协议具备《办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是开发商已经按约定收取购房款。本案中，涉案的认购协议书无论从名称上还是形式上，均不同于房管部门统一印发的《商品房买卖合同》，具体内容上也仅涉及当事人的名称、商品房的基本情况以及房屋的总价格等基本事项，对于《办法》第十六条规定的诸如付款方式、付款时间，基础配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，违约责任、办理产权登记有关事宜等主要内容，均未在协议中作具体明确约定。而上诉人仅凭协议第三条内容，即“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及相关条文的内容，并无异议，本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式等)已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同”，无法得出该认购协议已涵盖了商品房买卖合同的主要内容。同时，沪铁公司也仅凭认购协议收到涉案房屋的预付款30万元。故该认购协议不符合转化为商品房买卖合同的条件。综上，上诉人认为涉案认购协议是商品房买卖合同的上诉理由不能成立。至于一审判决变更案由，原审法院已在判决书中释明，本院不再赘述。
　　关于上诉人提出的在本案中的诉讼地位问题，本院认为，本案中上诉人陈某某、张某某与被上诉人司某某、陈睿杰均为涉案认购协议签订人陈磊的第一顺位继承人，针对的又是同一诉讼标的，是本案必要的共同诉讼当事人。虽然各继承人之间对所继承的权益有不同的诉求，但由于必要共同诉讼人之间存在不可分的权利义务关系，为了作出合理的判决，必要共同诉讼人应当共同参与诉讼。故原审法院将四位继承人作为原审原告并无不当，上诉人提出其诉讼地位为独立请求权第三人的理由，本院不予采纳。
　　关于涉案房屋认购协议能否继续履行的问题。首先，本案中，认购协议签订者陈磊在与安徽沪铁公司签订涉案房屋认购协议后、签订正式商品房买卖合同前死亡，其四位继承人在一审中，司某某、陈睿杰要求解除认购协议，判令安徽沪铁公司立即退还相应的预付款权益225,000元，而陈某某、张某某则要求安徽沪铁公司继续履行合同，四位继承人之间对于涉案房屋认购协议是否继续履行直至二审仍未达成一致，导致涉案认购协议无法继续履行。其次，涉案房屋认购协议订立的双方当事人并未最终订立商品房买卖合同，根据合肥市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的规定，2016年10月2日之后签订的商品房买卖合同的购买方必须符合合肥市购房条件。而本案上诉人均不符合合肥市购房条件，也未提供相关证明材料证明其符合购房条件，故导致涉案房屋认购协议无法继续履行。
　　综上所述，上诉人陈某某、张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4,675元，由上诉人陈某某、张某某负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：郑  卫

书记员：黄旻若