陈某某与蒋某某、沈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

陈某某
董智勇（湖北安陆城区法律服务所）
蒋某某
熊新文（湖北安陆法律援助中心）
沈某某

原告陈某某。
委托代理人董智勇，安陆市城区法律服务所法律工作者。代理权限:代为承认与放弃、变更诉讼请求，和解、调解、代签法律文书等。
被告蒋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市陈店乡沈畈村7-7号。公民身份号码xxxx。
被告沈某某。
上述二被告共同委托代理人熊新文，安陆市法律援助中心律师。代理权限:代为承认与放弃、变更诉讼请求，和解、调解、代签法律文书等。
原告程月玲诉被告蒋某某、被告沈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成由审判员陈凌君担任审判长，审判员胡学鹏、人民陪审员李二平参加评议的合议庭，于2015年4月7日依法公开开庭进行了审理。2015年7月8日，原告程月玲对诉争房屋的装修费用申请鉴定，2016年2月28日，安陆市价格认定分局对装修费作出价格鉴定，2016年3月18日，本院组织原、被告对该鉴定进行了质证。原告程月玲的委托代理人董智勇、被告蒋某某、被告沈某某及其两被告共同委托代理人熊新文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。宅基地的使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中原告程月玲并非陈店乡沈畈村村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。故原告程月玲与被告蒋某某、沈某某签订的购房合同违反了法律强制性规定，该合同无效。原告请求判令与被告签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，两被告应返还原告的购房款7万元。因原告作为房屋买受人明知自己非安陆市陈店乡沈畈村村民和讼争房屋系在农村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事实，仍然与两被告签订购房合同，其对造成合同无效存在相应过错，应承担因合同无效造成损失的相应责任（50%）。两被告在自己占有的农村宅基地上建房向非本村村民出售，违反了法律的相关禁止性规定，两被告对造成合同无效存在相应的过错，其应承担因合同无效造成损失的相应责任（50%）。原告的经济损失是房屋的装修费用损失85700元，两被告应承担此损失的50%，即85700元×50%=42850元。原告自行承担损失的50%，即85700元×50%=42850元。
综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条  、第六十二条  ，《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十二条  、五十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、原告程月玲与被告蒋某某、被告沈某某于2013年4月8日签订的购房合同无效。
二、原告程月玲于本判决生效后五日内将被告蒋某某、沈某某建造位于湖北省安陆市陈店乡沈畈村黄家湾的一单元四楼东区四室二厅二卫的住房返还给被告蒋某某、被告沈某某。
三、被告蒋某某、被告沈某某于本判决生效后五日内返还原告程月玲购房款7万元，并赔偿原告房屋装修费42850元。
四、驳回原告程月玲的其他诉讼请求。
本案受理费1550元，由原告程月玲负担775元，被告蒋某某、被告沈某某共同负担775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费1550元。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。宅基地的使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中原告程月玲并非陈店乡沈畈村村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。故原告程月玲与被告蒋某某、沈某某签订的购房合同违反了法律强制性规定，该合同无效。原告请求判令与被告签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，两被告应返还原告的购房款7万元。因原告作为房屋买受人明知自己非安陆市陈店乡沈畈村村民和讼争房屋系在农村土地上所建且不能向非本村村民出售的基本事实，仍然与两被告签订购房合同，其对造成合同无效存在相应过错，应承担因合同无效造成损失的相应责任（50%）。两被告在自己占有的农村宅基地上建房向非本村村民出售，违反了法律的相关禁止性规定，两被告对造成合同无效存在相应的过错，其应承担因合同无效造成损失的相应责任（50%）。原告的经济损失是房屋的装修费用损失85700元，两被告应承担此损失的50%，即85700元×50%=42850元。原告自行承担损失的50%，即85700元×50%=42850元。
综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条  、第六十二条  ，《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十二条  、五十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、原告程月玲与被告蒋某某、被告沈某某于2013年4月8日签订的购房合同无效。
二、原告程月玲于本判决生效后五日内将被告蒋某某、沈某某建造位于湖北省安陆市陈店乡沈畈村黄家湾的一单元四楼东区四室二厅二卫的住房返还给被告蒋某某、被告沈某某。
三、被告蒋某某、被告沈某某于本判决生效后五日内返还原告程月玲购房款7万元，并赔偿原告房屋装修费42850元。
四、驳回原告程月玲的其他诉讼请求。
本案受理费1550元，由原告程月玲负担775元，被告蒋某某、被告沈某某共同负担775元。

审判长：陈凌君
审判员：胡学鹏
审判员：李二平

书记员：曾梦