陈某、湖北康某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：罗高灯（系陈某之夫），xxxx年xx月xx日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（原审原告）：湖北康某某物业服务有限公司。住所地：黄石市西塞山区湖滨大道*****号。法定代表人：赵国华，系公司经理。委托诉讼代理人：李源昌，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪光发，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。系湖北康某某物业服务有限公司员工。

陈某不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判或发回重审。事实与理由：1.物业公司应当在房屋经过验收后再收取物业费；2.康某某物业公司未落实安保措施，应当降低物业费标准；3.康某某物业公司违规收取2280元天然气安装费应当退还；4.康某某物业公司应当退还2000元装修押金；5.康某某物业公司应当公示公共面积广告费收支；6.康某某物业公司应当解决业主房屋质量问题。康某某物业公司辩称：1.物业费是根据双方签订的物业服务合同收取，与房屋是否验收无关。2.安保措施是有点不到位，但一审法院已经做出处理，扣减了违约金。3.天然气安装费是开发商收取，与康某某物业公司无关。4.装修押金一审法院已处理，其同意该押金抵扣物业费。5.广告费、质量等问题，陈某可另行起诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。康某某物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈某支付2014年1月14日至2017年10月13日期间的物业管理费7467元，逾期付款违约金26882元，合计人民币34349元；2、案件诉讼费用由陈某承担。一审法院认定事实：康某某物业公司根据其与黄石市华迅房地产开发有限公司签订的蔚蓝港湾小区《前期物业服务合同》，进入大冶市蔚蓝港湾小区，为该小区提供物业管理服务。陈某系蔚蓝港湾小区7栋3单元2701室业主，其房屋建筑面积为137.56平方米。2013年1月14日，康某某物业公司与陈某签订《前期物业管理服务协议》，约定：由康某某物业公司对蔚蓝港湾小区进行前期物业服务，物业服务内容为房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维修和管理、环境卫生、安全、交通秩序与车辆停放管理；物业服务费用住宅按建筑面积每平方米1.2元／月收取；业主交房时预付一年物业服务费，以后每季度交一次，且于交费期满前十五日内一次性付清，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日5‰交纳违约金。协议还对物业管理服务质量等其他权利义务进行了约定。2013年1月14日，陈某向康某某物业公司交纳了2013年1月14日至2014年1月13日期间的物业服务费，此后未再交纳物业服务费。2014年6月6日，针对未交纳物业服务费的部分业主，康某某物业公司在小区醒目位置张贴了催收物业管理费通知，陈某与部分业主联名致函康某某物业公司，向康某某物业公司提出小区物业管理存在的脏乱差、车辆乱停乱放、小区大门晚上无人值班没有照明、物业不制止不清除楼道及电梯乱贴的广告、小区监控和消防形同虚设、门面房向小区开门增加安全隐患、门面酒店烟道建在小区内、小区内养鸡养鸭、房屋渗漏、墙面开裂等问题，要求康某某物业公司解决，并拒绝交纳物业费。一审法院认为：康某某物业公司、陈某签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思的表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对康某某物业公司、陈某均具有约束力。康某某物业公司为蔚蓝港湾小区业主提供了物业服务，陈某作为该小区的业主，应按合同约定履行交费义务。经核算，2014年1月14日起至2017年10月13日止，陈某应缴纳物业服务费7428.24元，康某某物业公司该项主张超出的部分，应不予支持。陈某向康某某物业公司支付的2000元装修押金，康某某物业公司同意扣减，陈某还应向康某某物业公司支付物业管理费5428.24元。陈某未按期交纳物业管理费，构成违约，应承担违约责任。但陈某反映小区内的监控、照明、消防、绿化、卫生、安保等方面存在不同程度的问题，并联名向康某某物业公司具函要求解决，并提供了相应的照片予以佐证。陈某所提交的照片虽然不能直接证明待证事实，但可以说明康某某物业公司对业主所反映的物业服务方面存在的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述，可认定康某某物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，可免除陈某交纳违约金的义务。对康某某物业公司要求陈某承担逾期付款违约金的诉讼请求，应不予支持。陈某提出房屋开裂漏水、餐馆油烟扰民、未经验收提前交房、餐馆占用小区公共用地等，均属其他民事法律关系，可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈某于判决生效之日起十五日内支付康某某物业公司2014年1月14日至2017年10月13日期间的物业管理费5428.24元；二、驳回康某某物业公司其他诉讼请求。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
上诉人陈某与被上诉人湖北康某某物业服务有限公司（以下简称康某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院做出（2017）鄂0281民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成了合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

本院认为：陈某已经实际入住涉案房屋，至于涉案房屋是否应经过验收再收取物业费属行政机关管理范畴，不是本案审理范围，故对陈某的该项辩解，本院不予支持。《物业管理条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同约定，在享有物业管理企业提供服务的同时，应当履行按照合同交纳物业费的义务。由于物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司的经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业费是一项法定义务。自2014年1月14日至2017年10月13日，陈某共欠交物业费7428.24元，根据双方签订的《物业服务合同》，陈某应当按期交纳物业费。陈某认为康某某物业公司服务不到位，服务上有瑕疵，其作为小区的业主，可以通过业主大会做出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，或认为因物业服务不到位给其造成损失，另行就此提起诉讼，但其以物业公司达不到服务标准为由，不交或缓交物业费不符合双方合同的约定，亦没有法律依据。陈某主张康某某物业公司不履行物业合同和法律规定的义务，因此其有权拒交物业费，理由不能成立，本院不予支持。陈某要求康某某物业公司退还2000元装修押金，一审法院根据双方的认可，将陈某应付物业费7428.24元中直接扣除2000元装修押金，判令陈某支付物业费5428.24元，该处理方式并无不妥，康某某物业公司亦未就此提起上诉，本院予以确认。陈某主张康某某物业公司退还天然气安装费、公告广告费收支、分配收益和处理房屋渗水等质量问题，因陈某在一审未就此提起反诉，上述问题亦不属于本案审理范畴，本院不予审理。综上所述，陈某的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈某负担。本判决为终审判决。