陈某某与徐某置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

原告陈某某。
委托代理人卢有志，男，西塞山诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托代理人肖胜辉，男，西塞山诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告湖北徐某置业有限公司，住所地：大冶市殷祖镇殷祖街。（以下简称徐某置业）
法定代表人徐文卿，该公司董事长。
委托代理人王娆，男，湖北东楚律师事务所律师，特别授权代理。

原告陈某某诉被告徐某置业商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈武担任审判长和审判员洪连、人民陪审员周宜祥组成合议庭，洪连主审本案，公开开庭进行审理。原告陈某某的委托代理人卢有志、肖胜辉，被告徐某置业的委托代理人王娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2006年5月原告陈某某与黄石市粮油连锁公司东方分公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将黄石市粮油连锁公司位于铁山大道68号其中两间房屋交由陈某某从事经营活动。2008年3月19日，徐某置业与黄石市万隆房地产有限公司签订了一份《土地房屋转让合同》，合同约定将黄石市铁山区粮管所铁山大道68号红线内黄石市万隆房地产有限公司所有的3，311平米左右土地及现有建筑物和所有手续转让给徐某置业。2008年8月31日，徐某置业与陈某某签订了一份《关于优先购买门面的意向性协议》，该协议约定：一、陈某某在本协议签订之日起五日内必须退出租赁房，方可享有以下优先、优惠权。二、门面两个档，每档建筑面积约40至100平方米左右。位于1、2档。三、门面价格：在出售门面房同等的价格上下浮5%（预计门面出售价格为每平方9，000元左右，具体价格以物价部门的定价为准）。四、该门面在楼盘开盘后一个月内，陈某某需交纳定金，逾期，则视为陈某某自动放弃优先购买权，由此造成的一切后果由陈某某自负。五、付款方式：按市房产局的《商品房买卖合同》的条款约定支付。六、陈某某在原门面退出后方可签订本协议，徐某置业退还陈某某原租赁门面时的押金。七、价格同前排价格上浮每平方300元整。补偿搬迁费2，000元整（被告递交的意向性协议中未记载“补偿搬迁费2，000元整”）。随后陈某某搬出了原租赁门面，徐某置业补偿了陈某某搬迁费4000元。2010年4月27日，黄石市房地产管理局在《黄石日报》上刊登黄房售公告字（2010）014号《商品房预售许可公告》，公告内容为：售房单位，徐某公司；项目名称，紫菘广场；房屋坐落地点，铁山区铁山大道25号；预售套数，住宅200套，商业门面21档，并核准颁发给徐某置业《商品房预售许可证》。2010年4月28日，徐某置业对“徐某·紫菘广场”商品房的销售进行公告，公告中特别说明：原与本公司签订优先购买权协议的市民，请自2010年4月30日起三十日内务必前来交纳购房定金，逾期不交纳定金，视为放弃优先购买权，本公司将另行向第三方销售。后原、被告双方因该商品门面房的价格未能达成一致意见，陈某某未能在自2010年4月30日起三十日内如约向被告交纳购房定金。之后，被告将一楼门面对外销售一空。2012年4月16日，原告陈某某诉至法院，请求法院判令被告赔偿其应得利益损失115，000元（23，000元／㎡×5%×（50＋50）㎡）。
另查明：“徐某·紫菘广场”1-4层门面销售、租赁情况如下：1、一层门面18档，其中25-1面积664.83㎡，公告销售价格为15，000元／㎡，实际销售价格为9，000元／㎡；25-2、25-3、25-4、25-5，面积分别为87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告销售价格为20，800元／㎡、21，000元／㎡；25-6面积51.59㎡，公告销售价格为22，224.66元／㎡，实际销售价格为22，224.66元／㎡；25-7面积为44.90㎡，公告销售价格为22，224.66元／㎡，实际销售价格为22，109.13元／㎡；25-8面积39.17㎡，公告销售价格为23，800元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-9面积40.13㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-10面积40.13㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-11面积54.03㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-12面积52.29㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-13面积52.29㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-14面积57.27㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-15面积31.53㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-16面积44.90㎡，公告销售价格为23，000元／㎡，实际销售价格为21，000元／㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有权的经营户拆迁还建。上述25-1、25-9至25-16被华联购物广场整体购买。2、二层门面25-19，面积1884㎡，公告销售价格为9，000元／㎡（被华联购物广场整体租赁）。3、三层门面25-20，面积1884㎡，公告销售价为7，000元／㎡，被华联购物广场整体购买。4、四层门面25-21，面积1884㎡，公告销售价格为5，500元／㎡。
本案争议焦点是：一、《关于优先购买门面的意向性协议》的性质是商品房预约合同还是一般意向性综合文件，其是否具有法律效力。二、双方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。三、原告损失如何确定。
原告代理人认为：一、双方订立的协议为有效合同，该合同中表明原告既有优先权又有优惠权。原告已履行交纳定金的义务，但被告拒收，因其拒收引起的不利后果不应由原告承担，原告不存在违约行为。根据双方订立的合同内容来看，双方约定的门面应是一楼商铺，商铺对外销售价格已经生效判决确认，不需原告再行举证，故被告应对原告的应得利益进行赔偿。
被告代理人认为：双方签订书面材料的性质是综合性文件，该文件提到了优先、优惠权，但附有一条件为原告必须交纳定金，才能享有优先、优惠权，故房屋购买合同没有签订成功的责任在于原告没有交纳定金，丧失优先、优惠权。被告不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。

本院认为，一、原、被告之间订立的《关于优先购买门面的意向性协议》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。从该合同的内容来看，一方退出承租房，另一方在订立本约时给予对方优先、优惠权，同时确定了将来购买门面的大约面积、预计价格及付款方式的门面买卖意向，该合同符合商品房预约合同的构成要件，故可认定该商品房预约合同成立并已生效。二、原、被告对门面价格发生争议后，被告在争议未解决期间将商铺销售一空，导致原告在意向协议中约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，丧失了优先、优惠利益，故被告的行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约，须承担违约责任。被告称在内部会议中确定定金交纳金额为2，000元，但无证据证实其向原告履行了告知义务，致原告在约定的定金交纳期限内，出现了履行上的障碍。另外，从交易习惯上看，双方当事人未就门面价格达成一致的情况下，原告也不可能交纳定金，故原告不存在违约行为。三、鉴于原告未提供证据证明其因预约合同受到的损失，本院考虑到本案房屋发售时，当地门面市场价格为20，000元／㎡以上，可参照被告门面房的发售价和平均每档的面积（约50㎡／档）及预约合同的优惠比例来计算每档门面的损失，即23，000元／㎡×5%×1档×50㎡。原告诉请时参照同类案件生效判决计算的方法合情合理，本院应予支持。故原告的损失应计算为：23，000元／㎡×5%×2档×50㎡=115，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第（三）项、最高人民法院《关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

被告湖北徐某置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告陈某某损失115，000元。
案件受理费2，600元，由被告湖北徐某置业有限公司负担。
上述判决内容，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2，600元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17—154101040002529。上诉人在上诉期满后七日内仍未交上诉费用，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈　武 审　判　员　　洪　连 人民陪审员　　周宜祥

书记员：孔扬