陈某某与徐某某、徐杨彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某。
委托代理人：黎飞，湖北成和诚律师事务所律师。
被告：徐某某。
委托代理人：陈超，湖北百思得律师事务所律师。
委托代理人：杨凯，湖北百思得律师事务所律师。
被告：徐杨彬。
委托代理人：陈超，湖北百思得律师事务所律师。
委托代理人：杨凯，湖北百思得律师事务所律师。
第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托代理人：廖高红，该公司员工。
委托代理人：何小凡，该公司员工。

原告陈某某诉被告徐某某、徐杨彬，第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称：吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员黄桂武独任审理。原告陈某某及其委托诉讼代理人黎飞，被告徐某某、徐杨彬共同的委托诉讼代理人陈超、杨凯，第三人吉家公司的委托诉讼代理人廖高红、何小凡到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：原告陈某某（合同乙方）与被告徐杨彬（合同甲方）于2016年3月12日在第三人吉家公司（合同丙方）处签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（以下简称：《合同》），约定，被告徐某某全权委托被告徐杨彬将位于武汉东湖新技术开发区雄楚大道908号金地中心城西7栋1单元23层04室，面积为119.5平米，登记于被告徐某某名下的房屋出售于原告，成交价为119万元整，签订《合同》当日原告支付定金10万元，后续再支付首付款26万元，尾款83万元委托第三人办理贷款支付；被告徐某某、徐杨彬收到原告首付款当日，与原告进行物业交接，将该房屋钥匙交于原告，并配合办理水电等设施更名并结清水电、物业等相关费用；如被告徐某某、徐杨彬不交付房屋，原告不解除合同，每逾期一日，按已付房款的1%向原告支付违约金；《合同》经三方协定，另约定产权证于2016年11月20日满2年后3个工作日办理过户手续。签订以上《合同》后，当日原告即向被告徐杨彬支付定金10万元，于2016年4月24日向被告徐杨彬支付26万元，但被告徐某某、徐杨彬不按照约定交付房屋和办理水电、物业费结清手续，并单方提出解除《合同》，另被告徐某某、徐杨彬系父子关系。原告认为，三方签订的《合同》真实合法有效，各自均应按照约定条款如实履行。原告已按照约定履行了首付款支付义务，被告徐某某、徐杨彬也应立即履行房屋交付义务和继续履行合同义务。但被告徐某某、徐杨彬逾期交付房屋的违约行为严重侵犯了原告作为买受人的合法利益，其单方解除《合同》不具有法律效力。为此诉至人民法院，请求判令：1、被告立即交付并过户位于武汉东湖新技术开发区雄楚大道908号金地中心城西7栋1单元23层04室房屋；2、被告向原告支付324000元逾期交房违约金；3、被告承担本案诉讼费用和保全费用。
被告徐某某、徐杨彬辩称：1、本案属于原告违约在先，导致合同无法履行，请求依法驳回原告的诉讼请求，2、诉讼费用由原告承担。事实与理由：根据原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，双方约定应当于2016年11月20日后三日办理过户手续，过户当日原告支付给被告26万元首付款，但因2016年上半年房价上涨，被告急需出售房屋得到资金购买新的房屋，便与原告达成口头协议，由原告尽早将首付款打给被告，被告配合原告进行过户，2016年4月24日原告向被告支付了26万元首付款，说明原被告之间已达成新的口头协议，并已实际履行，过户日期提前到了2016年4月24日。被告收到首付款后希望早日办理过户手续，但原告不予理会，后原告告知被告，考虑到房屋未满2年，过户需要缴纳几万元手续费，须等到11月20日后才办理。原告拒不配合被告过户的行为，已经违反了合同规定及双方约定，导致被告得不到房款，无法进行新的投资，变相剥夺了被告购房的权利。被告因一时气愤，于2016年7月11日向原告发出了解除合同通知书。2016年上半年武汉市整体房价上涨幅度过大，属于“情势变更”，原告诉讼请求要求继续履行合同的基础，已因原告的违约行为而丧失，被告保留向原告追偿的权利。关于逾期交房违约金，双方已通过口头约定及实际行为将合同约定的过户时间2016年11月20日后三日变更为2016年4月24日，但原告不配合过户，逾期交房违约金无事实和法律依据，且原告错误理解合同第8条的约定，根本违约应是只支付全部房款的10%，也就是11.9万元。
第三人吉家公司对原告陈某某的诉讼请求及事实和理由均无异议。并向法庭陈述，原、被告约定过户时间为2016年11月20日后，过户当天付首付，但因徐杨彬急需用钱，要求原告提前支付首付款，过户时间是没有变动的，被告从未提出过提前过户的要求，未催促办理过户手续；案涉合同约定的付款方式为首付款加贷款，截至2016年4月24日原被告双方并没有办理贷款手续，且被告未提出过要求原告一次性付款的要求，因此2016年4月24日不具备过户的条件；2016年7月11日被告徐杨彬发出的解除合同通知书不具有解除合同的效力，该解除合同通知书是徐杨彬发出的，并非产权人本人，也未得到产权人的授权，其解除合同的理由并不是原告拖延办理过户手续，本案合同不能履行的原因是被告违约，且被告作为违约方无权要求解除合同；案涉房屋能否继续买卖并不存在障碍；原告已支付中介费5000元。
经审理查明：2016年3月12日，被告徐某某向其父亲被告徐杨彬出具授权委托书，委托被告徐杨彬代为签署其房屋的买卖合同。同日，被告徐杨彬（合同甲方、卖方）与原告陈某某（合同乙方、买方）及第三人吉家公司（丙方、经纪代理方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，主要内容为：甲方将其位于武汉东湖新技术开发区雄楚大道908号金地中心城7栋1单元23层04室房屋一套【房屋所有权证号为武房权证湖字第××号，土地使用权证号为武新国用（商2014）字第10739号】，建筑面积119.5平方米，以119万元的价格出售给乙方。合同签订当日，乙方支付定金10万元给甲方；乙方首付款26万元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；尾款83万元，乙方委托丙方办理贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后10个工作日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户，如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后10个工作日内，以更换贷款银行方式补齐；如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后10个工作日内以现金方式补齐。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用由乙方承担100%。基于丙方提供的服务，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费11900元，如因甲乙方原因未能完成交易手续，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。合同签订之日起150日内，甲乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易，丙方在甲乙方提供资料齐全后3个工作日内为乙方办理贷款手续，丙方在甲乙双方提供过户资料齐全后3个工作日内协助甲乙双方办理过户手续。甲方应在收到乙方首付房款后当日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋交付时甲方应结清水、电、物业费等相关费用至交接当日，并配合乙方办理水电等设施的更名。甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。该合同第十二条补充条款中手写约定：经甲乙两方协定，产权证于2016年11月20日满2年后约定3个工作日办理过户手续。
前述合同签订后，甲方将房产权属证交于丙方，2016年3月12日，乙方向甲方支付了定金10万元；在合同履行过程中，甲方因急需用钱，要求乙方提前支付首付款，2016年4月24日，乙方向甲方支付了首付款26万元。
2016年7月11日，被告徐杨彬向原告陈某某发出《解除合同通知书》，要求解除上述合同，由第三人吉家公司退还房产权属证，并由被告徐杨彬退还原告陈某某定金10万元及首付款26万元。
另查明，原告陈某某已向第三人吉家公司支付中介费5000元。
诉讼中：1、原告陈某某向本院申请财产保全，本院依法查封了被告徐某某名下的位于武汉东湖新技术开发区雄楚大道908号金地·中心城西7栋1单元23层04室房产，查封期限自2016年8月4日起至2018年8月3日止。2、原告陈某某已将剩余房款83万元提存至本院账户中。
以上事实，有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《解除合同通知书》、授权委托书、收条、银行交易查询单、房屋所有权证、国有土地使用权证及各方当事人陈述等证据材料在卷佐证。

本院认为：原告陈某某和被告徐杨彬及第三人吉家公司于2016年3月12日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是原告陈某某与被告徐杨彬之间的房屋买卖合同关系，一个是原告陈某某和被告徐杨彬与第三人吉家公司之间的居间合同关系。本案中只对房屋买卖合同关系予以评判。
被告徐杨彬系受被告徐某某的委托，代被告徐某某签署其房屋的买卖合同，故被告徐杨彬签署案涉房屋买卖合同行为的权利义务由被告徐某某承担。
签约后，原告陈某某依约支付了定金10万元，并提前支付了首付款26万元，但因被告方提出解约，导致无法继续履行合同。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故原告应按照合同约定全面履行付款义务，被告应按照合同约定配合原告进行房屋过户等义务，相关税费依约由原告承担。
关于原告陈某某提前支付首付款26万元的行为，是否导致原合同条款中过户、交付时间约定的变更。合同中约定，原被告双方于2016年11月20日产权证满2年后的3个工作日办理过户手续，双方均应照此履行，上述约定涉及办理过户手续中的税费等问题，与当事人利益关系重大，结合原告陈某某和第三人吉家公司的陈述印证，过户时间未作变更约定，而原告陈某某提前履行己方的付款义务并无不妥，既未损害被告方利益，被告亦未拒绝其提前履行，且被告徐杨彬未提交充分证据证明原被告双方就过户时间协商一致进行了变更，其辩称的由于原告提前支付首付款的行为导致了双方过户时间变更的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原告诉请的逾期交房违约金，原告提前支付首付款是原告处分权利的行为，对交付房屋的时间未作变更约定，本院对原告诉请的逾期交房违约金不予支持。
对于原告陈某某提存至本院账户的购房余款83万元，当事人未就此提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，被告徐某某可在完成本案房屋所有权变更登记交付手续后持有效法律文书来本院领取。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告徐某某于本判决生效之日起十日内协助原告陈某某将武汉东湖新技术开发区雄楚大道908号金地中心城7栋1单元23层04室房屋一套【房屋所有权证号为武房权证湖字第××号，土地使用权证号为武新国用（商2014）字第10739号】变更登记至原告陈某某名下并交付房屋，相关税费等依约由原告陈某某承担；
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费3080元（已减半收取）、保全费5000元，共计8080元，由被告徐某某负担（此款原告陈某某已交纳，被告徐某某于本判决生效之日起十日内向原告陈某某支付8080元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 黄桂武

书记员： 姜涛