陈某某与袁瑞德、陈某某合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

陈某某
李静（湖北正星律师事务所）
袁瑞德
陈某某
詹吉琼（湖北十堰郧西县夹河法律服务所）
兰兆祥

原告:陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人:李静，湖北正星律师事务所律师。
被告:袁瑞德，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告:陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，郧西县公安局警察。
委托诉讼代理人:詹吉琼，十堰市郧西县夹河法律服务所法律工作者。
第三人:兰兆祥，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
原告陈某某与被告袁瑞德、陈某某、第三人兰兆祥合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告陈某某及其委托诉讼代理人李静、被告袁瑞德、被告陈某某的委托诉讼代理人詹吉琼、第三人兰兆祥到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告陈某某向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告袁瑞德、陈某某支付违约金20万元；2、请求判令被告袁瑞德、陈某某向原告交付住房五套及车库一间；3、请求第三人兰兆祥将上述房产登记到原告名下，相关费用由二被告负担；4、由被告袁瑞德、陈某某承担本案诉讼费用。
事实与理由:原告及原告父亲在郧西县城关镇洪台村二组有面积为112平米的房屋三间，毗连房屋有0.097亩自留地。
2010年3月28日，原告在取得父亲授权同意后与被告袁瑞德签订了《建房协议》，约定被告袁瑞德投资建房，拆除原告及其父亲所有的平房后新建一个单元房屋，新房建成后给原告补偿三套房屋，被告陈某某与被告袁瑞德合伙经营该房地产开发项目。
之后，原告与被告达成了多次补充协议，但所有协议均约定被告仅仅可以拆除原告的房屋建造一个单元新房，都未涉及原告的自留地。
后第三人兰兆祥以其与被告袁瑞德签订了项目转让协议为由占用原告的自留地建造房屋。
原告多次找到被告袁瑞德及第三人兰兆祥协商自留地被占用的赔偿问题，二人互相推诿不予理睬。
事后原告得知，被告袁瑞德及第三人兰兆祥之间签订有《建房协议》，该协议约定兰兆祥在原告的房屋旧址上建房，将建造好的房屋交付给被告袁瑞德使用，并给被告袁瑞德一个固定车位。
被告袁瑞德与原告约定占用原告房屋旧址建房后补偿给原告三套住房，之后其将建房协议转让给第三人兰兆祥时却允许其占用原告的自留地进行建房，被告借此获得五套住房及一个停车位，被告袁瑞德的违约行为侵害了原告的合法财产，故请求法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。
被告陈某某辩称，原、被告约定建造两层以上的农村房屋，被告缺乏必要的资质，双方之间的协议无效。
原、被告之间先后签订5份协议，均是在原告阻挠施工致使被告无奈让步的情况下达成，违背二被告的真实意愿。
被告陈某某中途退出该项目，并没有在相关补充协议上签字。
现在被告袁瑞德已经依照约定将三套房屋交付给了原告，就是没有办理房产证，车库问题被告袁瑞德已经通过现金补偿的方式处理完毕。
被告袁瑞德辩称，原告不讲信用，通过阻挠施工的方式迫使被告多次签订补充协议，在协商过程中原告从未提到自留地补偿问题，原告的土地不够建造一个单元的房屋，被告占用相邻土地后还对他人另行补偿，被告并没有建造车库，而且已经就此对原告进行了现金补偿。
第三人兰兆祥述称，无论原、被告之间的纠纷如何处理，均对第三人没有影响。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
各方当事人对所有证据的真实性均无异议，本院予以采信并在卷佐证。
对案件事实，本院认定如下:原告陈某某父亲陈遵山于1986年在郧西县城关镇洪台村2组建造了三间房屋，占地112平方米，并在房屋南侧分得自留地0.097亩。
2010年，被告袁瑞德、陈某某拟合伙拆除上述房屋进行房地产开发。
2010年3月28日，原告陈某某在取得陈遵山授权之后与被告袁瑞德签订《建房协议》，约定被告袁瑞德拆除上述三间房屋、房屋附近的三间临时建筑及相关附属物，之后依照行政部门统一规划建造一个单元新房，房屋建成后补偿给原告三套房屋（一楼一套、二楼两套），协议另约定了相关权利义务内容。
同年10月21日，原告陈某某与被告袁瑞德、陈某某达成新的《建房协议》，对2010年3月28日的《建房协议》中约定补偿给原告的三套住房变更为:靠茅坪方向一、二、三楼各一套，并增加了要求被告支付房租费的条款。
2011年2月14日，原告陈某某与被告袁瑞德签订了《建房补充协议》，补充约定:被告支付给原告3万元补偿款，双方不再另行发生纠纷，原告在2011年2月20日前搬家。
补充协议达成后，被告袁瑞德、陈某某拆除了合同约定的房屋、临时建筑、附属物后开始建造房屋，在建造新房地基过程中被告陈某某退出了合伙。
2011年8月27日，被告袁瑞德向原告作出书面保证，内容为“本人与陈某某合资建房原协议以县规划城建统一放线本人盖一单元，如果我本人多盖房屋，以后查出，我自愿多给陈某某二十万元……”。
2011年底，被告袁瑞德将该项目转让给了第三人兰兆祥。
2011年12月23日，原告陈某某及其父亲陈遵山作为共同原告将本案第三人兰兆祥作为被告向本院提起诉讼，要求兰兆祥停止在自留地上施工、将土地恢复原状，并赔偿经济损失5000元，本院于2012年5月12日判令兰兆祥将上述0.097亩自留地恢复原状。
2012年11月26日，袁瑞德与陈某某再次签订《协议》，约定在原补偿协议的基础上再增加以下内容:1、明确了补偿给原告的三套房屋的面积，一楼门面房面积不少于100平米，二、三楼面积不少于200平米；2、另补偿给原告一间8平米左右的车库；3、明确交房时间为“二0一四年正月十九日前”。
兰兆祥在2011年底从袁瑞德处接受该项目后工程停滞了两年。
2013年2月22日，袁瑞德与兰兆祥签订《建房协议》，约定袁瑞德将上述开发项目转让给兰兆祥，兰兆祥将房屋建好后分给袁瑞德五套房屋与一个固定停车位，该五套房屋包含上述袁瑞德拟补偿给陈某某的三套房屋在内，兰兆祥负责办理相关权属证书，袁瑞德之前的支出兰兆祥概不负责。
兰兆祥借用郧西鑫华房地产开发有限公司的资质进行房屋建设开发，2013年9月房屋竣工，2013年10月兰兆详将五套房屋交付给袁瑞德、陈某某。
陈某某接收了合同约定应当补偿给他的三套房屋，并占据了合同约定应当补偿给袁瑞德的一套房屋。
后袁瑞德向陈某某支付了2011年2月14日的协议文本中约定的30000元补偿款及合同约定的房屋租赁费。
兰兆祥将房屋实际交付之后没有为原、被告办理产权证书，袁瑞德便于2016年1月25日向本院提起诉讼，要求兰兆祥将五套房屋分别登记到袁瑞德、陈某某名下，并支付违约金15万元，该案尚未审理终结陈某某便向本院提起诉讼，诉讼请求如前所述。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条  第二款  规定合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
本案原、被告之间的合作开发房地产合同属于房地产开发的一种，订立合同也应遵从上述法律规定，原、被告都不具备房地产开发资质，双方之间签订的一系列建房协议因违反法律规定而无效。
原告依照无效的合同主张权利，在本院释明之后不变更诉讼请求，坚持要求被告继续履行合同并承担违约责任，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条  、第六十五条  《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条  的规定，判决如下:
驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费4380元，由原告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费。
十堰市中级人民法院上诉费专户名称:湖北省十堰市中级人民法院；开户银行:农业银行十堰北京路支行；账户:17×××01。
通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编:442000；地址:十堰市邮电街12号。
上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。
上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条  第二款  规定合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
本案原、被告之间的合作开发房地产合同属于房地产开发的一种，订立合同也应遵从上述法律规定，原、被告都不具备房地产开发资质，双方之间签订的一系列建房协议因违反法律规定而无效。
原告依照无效的合同主张权利，在本院释明之后不变更诉讼请求，坚持要求被告继续履行合同并承担违约责任，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条  、第六十五条  《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条  的规定，判决如下:
驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费4380元，由原告陈某某负担。

审判长：江山

书记员：谭亚丽