陈某某与武汉瑞洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人:田华,湖北南格律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：武汉瑞洋房地产开发有限公司，住所地：湖北省葛店开发区梦天湖酒店。法定代表人：王玉平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款65,000元及利息（利息以65,000元为基数，按同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月7日起计算至购房款返还完止）；3.判令被告赔偿原告因房价上涨所遭受的损失，暂计234,738元（暂按现价7000元/平方米计算）；4.判令被告向原告支付赔偿金65,000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年4月7日，原、被告双方签定《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于鄂州市葛店开发区的紫菱东岸第1幢1单元6层6号房屋以总价20.5万元（单价3，251.39元/平方米）的价格出售给原告。合同签定后，原告按约定支付了首付款6.5万元。原告向被告递交了贷款申请材料，被告工作人员审核了原告相关材料后告知原告必须提供离婚证原件及复印件。被告在未与原告解除合同并退还购房款的情况下“一房二卖”，又将涉案房屋出卖给其他人。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方就涉案房屋达成买卖协议。证据二、《收款收据》二份，拟证明原告已按合同约定向被告支付了首付款65,000元。证据三、《备案证明》，拟证明被告于2016年12月28日将涉案房屋备案登记于段文越名下。证据四，录音二份，拟证明购房按揭贷款必须经被告的工作人员办理，被告工作人员误导原告，是造成原告无法办理贷款的根本原因。被告辩称：原告的贷款手续系被告原因未予办理不符合客观事实，因原告未提供离婚证原件而未获审批。被告已依法解除与原告签订的《商品房买卖合同》并已通知原告。原告起诉要求被告赔偿损失缺乏事实依据。原告不能办理按揭贷款，导致原告不能履行《商品房买卖合同》。请求法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷一案适用若干问题解释》第二十三条的规定处理，退还原告购房款65,000元，驳回原告的其他诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、营业执照，拟证明被告的身份情况。证据二、《商品房定购书》《收款收据》《紫菱东岸签约审批单》，拟证明被告于2015年1月13日与原告签订《商品房定购书》约定，乙方必须于2015年3月8日应签订《商品房买卖合同》。证据三、《商品房买卖合同》《户口本》《收款收据》，拟证明原告于2015年4月7日与被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的紫菱东岸第1幢1单元6层06号房，房屋总价款205,000元，首付款65,000元，余款140,000元以按揭的方式支付。买受人须于合同签订之后两周内将银行需要由买受人提供办理贷款的所有真实资料交给银行审查通过，逾期未办理完毕的，按照合同第七条约定执行。买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。原告留存被告的联系电话：130××××7946停机，186××××7800不是本人号码。买受人应事先充分了解贷款政策，根据贷款银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，否则因买受人原因导致贷款无法正常办理，购房款逾期交纳时，按照本合同的第七条约定执行。原告于2015年4月7日交首付款15,000元，余款约定贷款140,000元支付。证据四、《解除商品房买卖合同通知书》《快递单》《紫菱东岸签约审批单》，拟证明被告于2016年5月30日向原告发出解除《商品房买卖合同》通知书（邮寄送达给原告）并要求原告办理解除合同的相关事项，原告置之不理，2016年9月6日被告公司决定“清退”原告购买的1-1-606号房。证据五、《备案单》《商品房买卖合同》，拟证明2016年12月28日被告按规定将紫菱东岸第1幢1单元06号房屋出售给他人。证据六、《短信记录》，拟证明2017年7月11日原告与被告销售人员联系，被告于2017年7月13日短信再次告知原告，因原告逾期一年未支付购房款，且拒绝与被告联系，原告购买的房屋已被清退，被告同意退还其首付款，原告认可因无法提供办理按揭的身份证明材料，而无法办理按揭手续的事实。证据七、《律师函》《复函》《快递单》，拟证明2017年7月28日原告委托律师向被告送达律师函，被告依据客观事实向原告及其律师予以回复，告知原告违约的事实，及被告电话号码变更的事实。证据八、《代理销售合同》《证明》，拟证明被告开发的紫菱东岸房屋由武汉立盟房地产营销策划有限公司代理销售，该公司于2015年4月起一直向原告催要办理贷款的资料，原告称无法办理离婚证原件，该公司通知原告如不能按期办理贷款应补交购房款，原告拒不理睬。证据九、王琴等证人证言，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告以其证件需要补办为由一直未提供办理银行按揭的材料，经被告多次联系原告，原告提供的联系电话停机，不与被告取得联系，且变更电话也未告知被告，直到2017年7月11日才与被告主动联系。庭审质证中，被告对原告提交证据一、二、三的真实性没有异议，上述证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信。被告对原告提交证据四的真实性有异议，认为，应提供完整的文字资料，而不是摘抄，且是原告自已的陈述，没有得到被告的认可，2016年期间原告从未找被告协商此房屋的事实。本院认为，该证据的内容主要涉及申请办理按揭贷款的条件，与本案不具关联性，且文字资料属摘抄，该证据本院不予以采信。原告对被告提交证据一、二、三、五、六、七的真实性没有异议，上述证据来源合法，客观真实且与本案具有关联性，本院予以采信。原告对被告提交证据四的真实性有异议，认为，原告没有见过通知书，且快递单也不能显示原告已签收；不能证实经被告多次通知原告迟迟未办理银行贷款也未补交购房款的事实。本院认为，被告未提交《解除商品房买卖合同通知书》原告收妥的证据，该证据本院不予以采信。原告对被告提交证据八、九的真实性有异议，认为，武汉立盟公司、证人与被告存在利益关系，该证据没有证明力。本院认为，武汉立盟公司的《证明》内容没有电话记录佐证；被告未申请证人出庭作证，接受质询。上述证据，本院不予以采信。依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：原告于2015年1月13日与被告签订《商品房定购书》约定，原告应于2015年3月8日签订《商品房买卖合同》并付清全款或首付款，并同时提交所需的全部真实有限的资料；原告于2015年1月13日向被告支付50,000元预付款；房屋的总价款205,000元，原告要求支付65,000元首付款，贷款140,000元。2015年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的紫菱东岸第1幢1单元6层06号房，房屋总价款205,000元；原告支付首付款65,000元，余款140,000元以按揭的方式支付；原告须于合同签订之后两周内将银行需要由买受人提供办理贷款的所有真实资料交给银行审查通过，逾期未办理完毕的，按照合同第七条约定执行。《商品房买卖合同》第七条第二款：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；原告向被告留存的联系电话为：130××××7946、186××××7800；该合同附件四《合同补充协议》第6项：买受人在签订合同时，应事先充分了解贷款政策，并根据贷款银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，否则因买受人原因导致贷款无法正常办理，购房款逾期交纳时，按照本合同的第七条约定执行。合同签订后，原告于2015年4月7日补齐应交首付款15,000元，加上其于2015年1月13日交付50,000元预付款，共支付首付款65,000元。原告婚姻状况为离婚状态，其向被告提交办理贷款的资料时，被告告知应提供离婚证。原告当庭陈述“因原告离婚证遗失，且因登记机关原始档案材料遗失无法补办，…。”,不能提交离婚证。原告在购房时至今一直在武汉岭南路106号从事餐饮服务业，其留存于被告处的联系电话130××××7946因客观原因处于停机状态，另留存的备用号码系其姐夫（在汉口北上班）的号码。被告于2016年9月6日作出“清房”处理。2016年12月28日，被告将涉案房屋以总房价228,939元出售给案外人段文越。2017年7月中旬，原告与被告工作人员短信联系，协商处理纠纷未果。2017年7月28日，原告向被告发出《律师函》，协商解决该纠纷;2017年8月10日，被告向原告《复函》，亦希望妥善解决纠纷。
原告陈某某与被告武汉瑞洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托诉讼代理人田华、被告武汉瑞洋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李景珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点为：被告的行为属恶意“一房二卖”还是因原告不可归责的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行而解除房屋买卖合同。原、被告间于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。原告支付首期购房款，已部分履行房屋买卖合同义务。关于原告未履行继续房屋买卖合同的原因：经咨询，办理按揭贷款的中国建设银行鄂州葛葛店开发区支行在《个人住房贷款须知》中载明:“二、借款人需提供资料：1、借款人及配偶的有效身份证、婚姻状况证明原件及复印件（已婚状态需提供结婚证，离婚后未婚需提供离婚证）。”原告因不能提供离婚证，其未能与商业银行订立商品房担保贷款合同，按揭贷款未获审批，从而导致商品房买卖合同不能继续履行。原告在不能提交办理按揭贷款的资料后，因客观原因停机，其工作地点与被告经营场所相距不远，却不主动与被告协商处理纠纷，怠于维护权利，与常理相悖，对被告经营活动造成一定影响。被告发现原告停机无法联系后，虽未穷尽各种联系方式而作出“清房”处理，并无不妥。原告不能继续履行房屋买卖合同的行为发生在先，被告“清房”行为发生在后。被告“清房”后，将涉案房屋出售给案外人段文越的行为不应认定为恶意的“一房二卖”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原告关于解除原、被告双方于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；原告关于要求被告返还原告购房款65,000元及利息的诉讼请求，本院亦予以支持。原告主张因房价上涨所遭受的损失属间接损失，且其已主张利息损失，该损失请求属重复主张。故原告关于要求被告赔偿原告因房价上涨所遭受的损失的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该诉讼请求，本院不予支持。因被告行为不属恶意的“一房二卖”，不应适用惩罚原则。故原告关于要求被告支付赔偿金65,000元的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原、被告于2015年4月7日签定的《商品房买卖合同》；二、被告武汉瑞洋房地产开发有限公司应返还原告陈某某购房款65,000元及利息11,270元(以65,000元为基数，按同期银行贷款基准利率计算，自2015年4月7日起计算至2018年2月2日)共计76,270元，于本判决生效之日起三日内一次付清，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。本案受理费9,498元，减半收取计4,749元，由原告陈某某负担4,111元，被告武汉瑞洋房地产开发有限公司负担638元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。