陈某某、周某某诉赵小军合同纠纷民事判决书

陈某某
周某某
陈星明（湖北天赋律师事务所）
赵小军

上诉人（原审原告）:陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
上诉人（原审原告）:周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，随州市曾都区淅河镇老街居委会三组。
委托代理人:陈星明（代理权限:一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:赵小军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
上诉人陈某某、周某某为与被上诉人赵小军合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，与审判员姚仁友、代理审判员张欢组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某、周某某及其委托代理人陈星明，被上诉人赵小军，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审被告赵小军辩称，我建的是小产权房，没有任何规划手续，办不了房产证，在建房过程中遇到很大压力，没有建车库。其他住户少还面积的都是按1000元／平方支付的现金。当时与原告约定还建的是三楼，后经协商少10平方米不找钱他，还的一楼。
原审查明，2011年1月2日，原、被告就旧房还建达成一致意见，并于当日签订了《还建协议书》，协议约定:“1、甲、乙双方在签订合同之日，乙方必须将自己的房产证及土地使用证提供给甲方，由甲方统一办理建房手续。2、新房建好后，还乙方一套住房（原旧房址上面三楼），面积不小于110平方米，进户安装防盗门及塑钢窗，还给乙方的一套住房以建筑面积为准。3、甲方负责新建房完工后的所有水、电到户，费用由甲方承担，改建的新房按设计图纸施工。4、协议签订后由甲方通知搬家，乙方在一个星期内搬家，搬家费用由乙方负责。5、协议生效后，此建房土地由甲方统一安排使用，乙方无权干涉。甲方必须在新房建好后办好乙方一套房屋的房产证及土地使用证，其费用乙方承担壹仟元，剩余部分由甲方承担。6、在建房过程中，如左邻右舍发生矛盾纠纷，由甲、乙双方共同协商解决。7、如一方违约，违约方赔偿对方违约金贰拾万元，未尽事宜另行协商解决。以上协议双方签字生效，双方各执一份”。双方对此还建协议进行了公证。2011年1月5日，原、被告又签订了《补充协议书》，协议约定:“一、除按（2011）随曾证字第89号公证书第2条内容履行外，另补充甲方还应该还建乙方车库一间，随楼梯进口旁边，面积为20平方米，且在主楼下面，房产证及其费用均由甲方承担。甲方负责无偿给乙方车库安装卷闸门。二、此补充协议达成后，乙方不得透露出补充协议内容，若违反此规定，应承担违约责任。三、此补充协议如（2011）随曾证字第89号公证书同时具有法律效力，望双方共同遵守，若违约按照“还建房屋协议书”违约责任承担。四、甲方承诺自2011年12月底前完工，并返还给乙方房子和车库，若于2011年12月底不能返还房屋给乙方，乙方在外租房子的租金由甲方支付。”被告因建房手续不完备，于2013年底房屋才竣工，但所建房屋没有车库。在房屋建好后被告将该房屋的一楼还建给原告，现原告已实际入住。原告认为被告没有按合同约定还建车库，遂诉至法院。
原审另查明，原告于2011年1月4日起租住马春祥房屋，每月租金为200元，至2014年1月4日止。
原审法院认为，公民个人建造房屋和被告将原告的房屋拆除后新建，均需要取得房屋的准建许可手续后方可进行。本案中被告没有取得房屋的行政审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告所签订的合同系无效合同，原告依据无效合同向法院主张权利，其诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  之规定，判决:驳回原告陈某某、周某某的诉讼请求。案件受理费1130元，由原告陈某某、周某某负担。
宣判后，上诉人陈某某、周某某不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，本案案件事实已全部查清，赵小军明知自己的违建行为会导致办不了房产证，还要违法顶风建小产权房。在本案中，赵小军存在明显的重大过错，是唯一的违约责任人。本案适用法律错误，赵小军存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第一百零七条  、《中华人民共和国民法通则》第六十一条  的规定，赵小军应承担违约责任。原审法院驳回原审原告的诉讼请求错误。综上，请二审法院撤销原判，判决被上诉人赔偿经济损失并承担违约责任，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人赵小军答辩称，我已按合同约定履行了还建房屋的义务，上诉人原来的房屋价值不大，我还建的房屋的市场价值比原房屋的价值高很多，上诉人属恶意诉讼。我没有建车库是因为淅河城建不准建车库，之前与上诉人约定的将三楼的房屋给他们居住，后来他们实际占用的是一楼的房屋，价值比三楼的房屋高。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人赵小军在二审期间提交了下列证据:随集建（1995）字第10535号《集体土地建设用地使用证》和随房字第××号《房屋所有权证》复印件。证据的主要内容为:土地使用者为周某某，地址为淅河桃园村三组，图号为01-56-03，地号为117，用地面积为“柒拾壹点伍”，其中建筑占地面积为“伍拾玖点捌玖”，用途为“住宅”。房屋所有权人周某某，房屋坐落淅河镇桃园村三组，房屋为三间正屋，建筑面积为88.2㎡，产权来源为83年自建。证明目的:证明陈某某、周某某原来未拆迁的房屋和土地情况。
上诉人陈某某、周某某对赵小军提供的上述证据没有异议。故本院对上述证据予以采信。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第七条  第一款  规定:“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条  第二款  规定:“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”第四十一条  第四款  规定:“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《湖北省城乡规划条例》第三十八条规定:“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业、村民住宅建设的，应当按照下列程序办理乡村建设规划许可证:……”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  第二、三款规定:“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条  的规定办理审批手续。”本案中，赵小军在陈某某、周某某原有的宅基地上新建房屋，但未取得建设施工许可证、建设规划许可证及办理建房、用地审批手续，其与陈某某、周某某签订的《还建协议书》、《补充协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  的规定，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人陈某某、周某某的诉讼请求为要求赵小军赔偿因无法履行合同的损失40000元、支付房租费7200元及承担违约金6000元，以上诉讼请求系上诉人陈某某、周某某要求赵小军承担不履行合同的违约责任，而不属于陈某某、周某某因合同无效而造成的损失，故上诉人陈某某、周某某在本案中的诉讼请求不应得到支持，原审判决并无不当。因赵小军于2013年底已将其兴建的一套房屋交付陈某某、周某某实际居住，陈某某、周某某原有的住房已拆除，如陈某某、周某某有证据能够证明其因合同无效而产生损失，可另行起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人陈某某、周某某的上诉理由和上诉请求均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2440元，由上诉人陈某某、周某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，《中华人民共和国建筑法》第七条  第一款  规定:“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条  第二款  规定:“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”第四十一条  第四款  规定:“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《湖北省城乡规划条例》第三十八条规定:“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业、村民住宅建设的，应当按照下列程序办理乡村建设规划许可证:……”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  第二、三款规定:“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条  的规定办理审批手续。”本案中，赵小军在陈某某、周某某原有的宅基地上新建房屋，但未取得建设施工许可证、建设规划许可证及办理建房、用地审批手续，其与陈某某、周某某签订的《还建协议书》、《补充协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  的规定，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人陈某某、周某某的诉讼请求为要求赵小军赔偿因无法履行合同的损失40000元、支付房租费7200元及承担违约金6000元，以上诉讼请求系上诉人陈某某、周某某要求赵小军承担不履行合同的违约责任，而不属于陈某某、周某某因合同无效而造成的损失，故上诉人陈某某、周某某在本案中的诉讼请求不应得到支持，原审判决并无不当。因赵小军于2013年底已将其兴建的一套房屋交付陈某某、周某某实际居住，陈某某、周某某原有的住房已拆除，如陈某某、周某某有证据能够证明其因合同无效而产生损失，可另行起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人陈某某、周某某的上诉理由和上诉请求均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2440元，由上诉人陈某某、周某某负担。

审判长：郭建强
审判员：姚仁友
审判员：张欢

书记员：赵曼曼