陈某某与景雪某、佳木斯巨丰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告(执行案外人)：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市郊区。
委托诉讼代理人：陈国华（与陈某某系父女关系），住佳木斯市郊区。
委托诉讼代理人：陈德平（与陈某某系父女关系），住佳木斯市郊区。
被告（申请执行人）：景雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：李力，黑龙江三江律师事务所律师。
被告（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市西林社区滨江路临江巷1号。
法定代表人：董影，董事长。
委托诉讼代理人：王金龙，该公司法务行政经理。
第三人（被执行人）：赵宏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。

原告陈某某与被告景雪某、佳木斯巨峰房地产开发有限公司（以下简称巨丰公司）、第三人赵宏案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及委托诉讼代理人陈国华、陈德平，被告景雪某及委托诉讼代理人李力，被告巨丰公司委托诉讼代理人王金龙以及第三人赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决终结对原告回迁取得的位于佳木斯市前进区唐人中心E#2单元15层1室、产籍号3-0001-040-071501的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告陈某某于2017年4月15日与巨丰公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，并确认位于佳木斯市唐人中心区××＃××单元××室、××号3-0001-040-071501的房产归原告所有。巨丰公司立即提供出具相关材料给原告，协助原告办理不动产所有权属证书手续；3.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2011年6月17日，原告陈某某所有的59.8平方米房产被拆迁后，由巨丰公司回迁安置在佳木斯市前进区唐人中心小区E栋2单元1501室，建筑面积126.47平方米。2017年4月15日，补交房款327028元及其他入户需交费用，原告与巨丰公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。2017年10月14日，巨丰公司交付给原告房屋钥匙。事后原告多次找巨丰公司售楼处问办理房产证未果。2018年1月25日，原告得知佳木斯市郊区人民法院因执行景雪某与赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，佳木斯市郊区人民法院已将原告所有的房产查封。因此，原告提出异议，2018年2月11日，原告接到(2018)黑0811执异4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上，原告认为其于2017年4月15日与巨丰公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。因此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《最高人民法院关于适用
的解释》第三百零四条等规定，提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
景雪某辩称，应驳回陈某某的全部诉讼请求。陈某某与巨丰公司签订的《房屋征收补偿协议》无效。应景雪某的申请，由佳木斯市郊区人民法院于2016年3月4日作出的（2016）黑0811民初284号民事裁定书生效在先。该裁定将包括案争房屋在内的坐落于唐人中心E号楼2单元15层1室、产籍号3-0001-040-071501房屋裁定查封。裁定载明：“查封期间查封物不得出租、不得买卖、抵押、毁损”，该查封裁定合法有效，并无不当。而陈某某于2017年4月15日与巨丰公司又签订了的房屋征收补偿协议，该协议明显在上述查封裁定之后，且违背了我国法律的规定，不能对抗生效在先的（2016）黑0811民初284号民事裁定。因此，该房屋征收补偿协议无效。请求依法驳回陈某某的诉讼请求。
巨丰公司辩称，其公司于2011年6月17日与原告签订了房屋拆迁补偿安置协议书，安置地点为唐人中心E号2单元15层1室面积为126.47平方米，双方于2017年4月15日另行签订协议书，将房屋交付给原告，并办理了入户手续，现房屋已经由原告实际占有，按2016黑08**民初284号民事裁定书，巨丰公司与景雪某之间系债权债务关系，而不是民事抵押关系，无论从时间上还是从法律规定来讲，其公司将争议房屋安置给原告系合法行为。
赵宏述称，本案纠纷与巨丰公司无关，借款是其个人向景雪某借款，属于个人行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈某某与巨丰公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》两份。此组证据能够证明，2011年6月17日，陈某某与巨丰公司签订房屋拆迁安置补偿协议书一份，约定巨丰公司为陈某某安置唐人中心小区E#2单元15层1室、产籍号3-0001-040-071501房屋。2017年4月15日，双方再次签订协议，协议中补充了入户费等事项。对此组证据，本院予以采信；2.入户费票据、物业管理合同。此组证据能够证明，陈某某于2017年4月交纳了房屋的各项费用，办理了入户，对此组证据本院予以采信。3.景雪某与巨丰公司签订的《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》一份。对证据的真实性，本院予以采信，该证据证明巨丰公司于2013年10月18日将案涉房屋以买卖形式抵押给景雪某，但由于抵押未办理登记备案，抵押权未生效。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月17日，原告陈某某与被告巨丰公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书约定：拆迁人巨丰公司拆迁陈某某位于佳木斯市××区西林社区私产住宅房屋建筑面积59.80平方米，对房屋实行产权调换，原地安置E-2-15-1，建筑面积126.47平方米事项；2017年4月15日，双方就该动迁房屋又签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：安置地点原地高层E#2-15-1，安置面积126.47平方米，同时约定上靠面积、增加面积、结构差等事项，同日，陈某某向巨丰公司交纳上述各项费用327028元。2017年10月，陈某某交纳物业费、热化费、电梯费、装修保证金等项费用后进户。现巨丰公司开发的“唐人中心”楼盘尚不能办理产权证照。
2013年10月18日，景雪某与巨丰公司签订了多份《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，巨丰公司以房屋买卖的形式为赵宏向景雪某借款提供担保。2016年3月2日景雪某向本院提起诉赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，并于2016年3月4日向本院提出财产保全申请，要求对巨丰公司所有的多套房屋（包括本案的E#2单元15层1室）予以查封。本院作出（2016）黑0811民初284号民事裁定书，查封巨丰公司开发的唐人中心房屋十套，并于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决书，判决赵宏偿还景雪某借款300万元及利息；巨丰公司对赵宏应偿还景雪某的300万元本金及利息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司不服，上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决书，维持了本院（2016）黑0811民初284号民事判决。案件生效进入执行程序后，本院于2018年4月2日作出（2018）黑0811执56号执行裁定书，裁定对包括本案案涉房屋在内的多套房屋进行评估、拍卖。陈某某向本院提出异议，本院于2018年2月11日作出（2018）黑0811执异4号执行裁定书，驳回了陈某某的异议请求，陈某某不服，向本院提出案外人执行异议之诉。

本院认为，本案争议的焦点为陈某某与巨丰公司2011年6月17日签订的房屋拆迁补偿安置协议书中关于安置房屋的约定是否是真实有效的。巨丰公司的施工图纸完成于2012年7月、规划许可完成于2014年，拆迁协议中关于房屋具体房号的约定应是之后达成的，但陈某某作为被拆迁人，对此事并不知晓，其在拆迁安置补偿协议中处于弱势地位，自身对房源并无完全的选择权。现陈某某已实际接收并占有使用该房屋，陈某某已享有了该房屋的相关权利，足以排除本院对该房屋的执行。
综上所述，原告陈某某对佳木斯市唐人中心小区××＃××单元××室，面积126.47平方米房屋享有所有权，对其诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条规定，判决如下：

一、不得执行佳木斯市前进区唐人中心E#2单元15层1室（产籍号3-0001-040-071501）；
二、位于佳木斯市唐人中心小区E#2单元15层1室，面积126.47平方米房屋归陈某某所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6200元，由佳木斯巨丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 沈红梅
审判员 朴雪梅
审判员 董磊

书记员： 孙思雪