陈某某与池某某、河北壹加贰房地产经纪有限公司承某金色家园分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，工人，现住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：孙志伟，河北汇林律师事务所律师。被告：池某某，男，xxxx年xx月xx日出生，农民，现住承某市双桥区。委托诉讼代理人：池赫然，男，xxxx年xx月xx日出生，农民，现住承某市双桥区，系被告池某某之父。委托诉讼代理人：赵洪泽，河北泉盛律师事务所律师。被告：河北壹加贰房地产经纪有限公司承某金色家园分公司，住所地承某市双滦区双塔山镇金色家园综合楼5号底商，统一社会信用代码：91130803557686994B。法定代表人：董程伟，经理。委托诉讼代理人：赵红斌，男，xxxx年xx月xx日出生，该公司员工，住河北省承某市双桥区。

原告陈某某与被告池某某、河北壹加贰房地产经纪有限公司承某金色家园分公司（以下简称壹加贰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及委托诉讼代理人孙志伟、被告池某某及委托诉讼代理人池赫然、赵洪泽、被告河北壹加贰房地产经纪有限公司承某金色家园分公司的委托诉讼代理人赵红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行2016年12月9日签订的房屋买卖合同，要求被告池某某将承某市双滦区XX广场X区X号楼X单元X号房屋及不动产登记证交付给原告，并要求二被告与原告共同办理该房屋所有权变更登记过户手续，使原告成为该楼房的所有权人，并要求被告承担违约金56500.00元。2、如该合同无法继续履行，则判令被告池某某返还定金20000.00元，返还原告已经支付的房屋价款565000.00元和按银行同期贷款利率核算的利息直至本息付清之日为止；判令池某某给付中介费8925.00元、物业费2124.00元和律师费20000.00元；同时责令二被告共同承担违约金56500.00元，赔偿合同正常履行产生房屋增值的预期可得利益损失款256630.08元。3、本案诉讼费用、保全费用全部由二被告承担。事实和理由：原告和二被告于2016年12月9日签订了房屋买卖合同一份。合同主要约定：“被告池某某将自有的位于承某市双滦区XX广场X区X号楼X单元X号房屋（建筑面积122.08平方米）及地下室作价人民币595000.00万元出卖给原告。原告应于2016年12月20日前交清575000.00元，余款20000.00元于过户当日支付给被告池某某。原告于签约当日缴纳中介服务费8925.00元。被告池某某应于交付首付款当日腾空房屋，交由原告使用。任何一方擅自解除合同，拒绝履行本合同义务的，违约方向守约方承担合同约定房款10%的违约金，违约方承担中介服务费。池某某保证该房屋产权无纠纷能够正常过户，并且无条件配合过户。”等内容。该合同签订后原告支付了定金10000.00元、中介费8925.00元、物业费2124.00元，并依约支付了购房款565000.00元。被告池某某也将房屋钥匙交给了原告，原告办理了物业变更手续。但是被告却始终未能将该房屋产权证办理完毕，也就无法将该房屋产权变更登记到原告名下。目前原告得知被告在2017年9月已经将该房屋产权证办理完毕，但是被告池某某却表示不再卖房，不同意继续履行合同。为避免自身权益受损，原告于2017年9月27日向双滦区人民法院申请诉前财产保全，法院依法作出（2017）冀0803财保47号民事裁定，依法查封了被告池某某所有的位于承某市双滦区XX广场X区X号楼X单元X号房屋一套，被告的违约行为又造成原告产生了诉讼和律师费用的支出。为依法维护自身合法权益，原告特在诉前保全后法定的30日时限内具状提起诉讼，诉讼请求如前所述，望法院依法裁决。为支持自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供证据如下：1、书证房屋买卖合同一份，拟证明原、被告三方签订了房屋买卖合同，系三方真实意思表示，合法有效，应继续履行。2、书证定金收条、被告身份证复印件各一份，拟证明三方缔约后原告支付了定金，交换了身份证复印件，表明合同已实际履行。3、物证房屋钥匙及书证中介费收条，拟证明合同签订后被告池某某已将房屋钥匙交付给原告，原告已按约定向被告壹加贰公司交纳了中介费，合同已实际履行。4、书证物业合同一份及书证缴费收条8张，拟证明原告继续实际履行合同。5、书证收条一份及书证银行转款凭据一份，拟证明原告在12月13日就支付了房款565000.00元，加订金10000.00元，共支付给被告池某某购房款575000.00元.6、书证池某某的不动产登记证书（复印件），拟证明2017年9月才实际办理完毕不动产登记证书，被告办理不动产登记证书远超办理时限，本案被告迟延办理了不动产登记证书，并拒绝办理过户，被告存在违约。7、书证诉前财产保全裁定书、交费手续，拟证明原告采取了诉前保全，并缴纳了费用。8、书证养老保险的缴纳手续，拟证明原告已经在承某当地缴纳了养老保险费用，符合买受人条件。9、书证发票一份，拟证明原告因诉讼支出律师费，造成了损失。被告池某某对双方签订合同及履行情况的事实无异议，但认为，因2017年4月承某市人民政府出台了限购政策，不能办理过户手续，应解除双方签订的购房合同。被告池某某在本院指定的举证期限内提供证据如下：1、录音光盘一张，录音内容5次，拟证明原告知道不能过户，原告谎称将户口迁入围场，违法之事与房主无关，领房本之后被告配合到房产局办理过户了，被告不存在违约。2、照片一张，拟证明原告提交了假户口。3、书证公安局受案回执，拟证明为办理过户手续，原告造假，公安机关已受理案件。4、书证办理房产证的发票，拟证明被告在2014年就委托物业公司办理，证实被告配合办理过户，因原告提供假户口，不能办理，并证明被告没有违约行为。被告壹加贰公司对双方签订合同及履行情况的事实无异议，认为应继续履行合同。被告壹加贰公司在本院指定的举证期限内未提供证据。经庭审质证，本院认为：原告提供的1-5号、7号证据，二被告均予以认可，本院予以采信；对被告提供的6号证据，被告壹加贰公司无异议，被告池某某对真实性无异议，但认为不能证明原告认为其违约的主张，本院予以采信;对原告提供的8号证据，被告壹加贰公司无异议，被告池某某对真实性无异议，但认为养老保险是补交的，不符合过户政策，本院予以采信;对原告提供的9号证据，二被告对其真实性无异议，但被告池某某认为与本案没有关联性，本院予以采信；被告提供的1-3号证据，原告有异议，认为与本案不具关联性，本院认为，原告在办理过户过程中是否违法跟本案中合同应否继续履行不具关联性，本院不予采信；对被告提供的4号证据，原告有异议，认为由他人代办，不能否定被告违约行为存在，但事实上被告确实委托物业代为办理不动产登记证，对此证据，本院予以采信。根据上述有效证据及原、被告陈述，本院查明如下事实：原告陈某某与被告池某某经被告壹加贰公司中介于2016年12月9日签订了房屋买卖合同一份。合同主要约定：“被告池某某将自有的位于承某市双滦区XX广场X区X号楼X单元X号房屋（建筑面积122.08平方米）及地下室作价人民币595000.00万元出卖给原告。原告应于2016年12月20日前交清575000.00元，余款20000.00元于过户当日支付给被告池某某。原告于签约当日缴纳中介服务费8925.00元。被告池某某应于交付首付款当日腾空房屋，交由原告使用。任何一方擅自解除合同，拒绝履行本合同义务的，违约方向守约方承担合同约定房款10%的违约金，违约方承担中介服务费。池某某保证该房屋产权无纠纷能够正常过户，并且无条件配合过户。”该合同签订后原告陈某某向被告池某某支付了定金10000.00元、向被告壹加贰公司支付了中介费8925.00元，交纳了物业费2124.00元，并依约支付了购房款565000.00元。被告池某某也将房屋交付给了原告，原告办理了物业变更手续。2017年5月14日，承某市人民政府出台了《承某市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知[承市政字（2017）40号]》，原告陈某某从户籍上看系该通知中限制在承某购房的人口。被告池某某在2017年9月将该房屋产权证办理完毕，双方为房屋办理过户手续事宜发生争议，原告诉至本院。本院认为，原告陈某某与被告池某某经被告壹加贰公司中介于2016年12月9日签订了房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，且已实际交付，应继续履行合同，对原告主张继续履行合同，要求被告池某某将承某市双滦区XX广场X区X号楼X单元X号房屋及不动产登记证交付给原告，并协助原告办理该房屋所有权变更登记过户手续的主张，本院予以支持；承某市人民政府的限购政策系于2017年5月14日实施，不具有溯及力，不应成为双方不办理不动产登记手续的依据，故对被告主张双方争议的房屋在限购政策之内，应解除合同的主张，本院不予支持；被告池某某系委托第三方物业公司办理的不动产登记证，主观上无拖延不办理不动产登记证的行为，其不存在违约行为，故对原告主张被告池某某承担违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告陈某某与被告池某某继续履行双方于2016年12月9日签订的房屋买卖合同，被告池某某于本判决生效之日起十日内协助原告陈某某将自己位于承某市双滦区XX广场X区X号楼X单元X号的房屋过户至原告陈某某名下。原告于办理完不动产登记手续的当日将尚欠购房款20000.00元支付给被告池某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。案件受理费13091.80元，减半收取计6545.90元，保全费3395.00元，合计9940.90元，由被告池某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承某市中级人民法院。

审判员　　刘树军

书记员：孟丽敏