陈某某与顾某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：许建刚，江苏华元民信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱春雷，江苏华元民信律师事务所律师。
被告：顾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆浥塵。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆浥塵。

原告陈某某与被告顾某某、刘某某、苏州市宏邦房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后。审理中原告申请撤回对被告苏州市宏邦房产经纪有限公司的起诉，本院经审查后另行裁定予以准许。本院依法适用简易程序，由审判员许文燕于2018年3月19日公开开庭审理了本案。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年6月22日再次公开开庭审理了本案。原告陈某某的委托诉讼代理人朱春雷、二被告（顾某某、刘某某）的委托诉讼代理人邵建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2017年3月5日签订的《房屋买卖中介服务协议》；2.判令被告协助将常熟市海虞镇×××902室房屋交付原告并办理不动产登记及过户手续；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告于2017年3月5日签订的《房屋买卖中介服务协议》；2、判令被告双倍返还原告定金30万元，扣除诉前已给付的15万元，还应给付15万元；3、判令被告赔偿原告损失451300元。事实和理由：2017年3月5日，原、被告及中介就常熟市海虞镇×××902室房屋买卖事宜签订《房屋买卖中介服务协议》，根据该协议约定，被告将海虞镇×××902室房屋以总价925000元转让原告，合同还约定，原告支付定金15万元。在该房屋可以办理不动产登记手续后，原告多次催促被告办理登记及过户手续，但被告拒不办理。现提起诉讼，望判如所请。
被告顾某某、刘某某辩称，一、2017年3月5日，原告通过中介方所签订的“房屋买卖中介服务合同”有关房屋买卖的内容属无效条款。本案所涉房屋系常熟市海虞镇××组范荷芬以旧宅一幢，通过海虞镇城乡一体化置换工作领导小组置换取得，产权人并非二被告。范荷芬将置换后的房屋赠与给顾稼炜，并已于2018年1月3日办理了产权登记。二被告从未取得该房屋的所有权。涉案房产在合同签订时尚未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，属法律禁止转让的标的，同时涉案合同也未进行备案登记。综上，涉案合同就房屋买卖的条款属于无效条款。二、导致合同无效的根本原因是合同双方及中介方在未取得房屋所有权前提下，处分了无权处分的房产，三方均应对合同中有关房屋买卖条款无效的后果承担责任，二被告应承担13的责任，其余责任由原告自行承担。被告刘某某虽与被告顾某某系夫妻关系，但与涉案房屋无任何法律上的关联。总之，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告陈某某围绕诉讼请求提交了如下证据：1.原告居民身份证复印件一份、二被告常熟市户籍信息证明一份，以证明原被告主体资格。2.房屋买卖中介服务协议一份、购房定金收条一份，以证明原被告双方由苏州市宏邦房产经纪有限公司提供中介服务签订房屋买卖合同，约定被告将常熟市海虞镇×××902室房屋以92.5万元的价格出售给原告，同时根据协议原告支付给被告定金15万元。3.2017年12月17日通知及邮寄凭证，以证明原告催促被告办理过户手续。4.2017年12月21日通知及邮寄凭证，以证明原告再次催促被告履行合同办理过户手续，并明确被告退还15万元的行为不能产生解除合同的效果。5.房地产司法评估估价报告及评估费发票各一份，以证明诉讼期间原告为确定被告拒不履行合同义务造成原告损失的情况。
被告顾某某、刘某某对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为从合同内容可以看出该合同签订时涉案房屋还没有登记到被告名下，故而该合同无效，确认收到原告交付的定金15万元，但因合同整体无效，从而有关定金约定的条款也当然无效；对证据3的真实性无异议，但前提是2017年8月17日向原告发了律师函，提出合同无效后的处理意见，原告并没有回复，电话也联系不到原告，故而被告在2017年12月20日将15万元购房款退还给了原告；对证据4的真实性无异议，但认为该合同没有约定原告的付款时间，即双方应同时履行，况且合同无效，所以被告根本不可能履行交房义务；对证据5真实性无异议，但认为评估报告反映的市场价格与原告的诉讼请求不存在对等的关联性，在合同无效前提下一味追求房屋的现有价格没有实际意见，对评估费的真实性无异议。
被告顾某某围绕抗辩主张提供了如下证据：1.2016年10月11日范荷芬与常熟市海虞镇城乡置换小组签订的补偿安置协议书、房屋分户产权人定位确认单复印件、房屋所有权证复印件，以证明涉案房屋是由范荷芬通过原位于常熟市海虞镇××组的旧房置换所得，共两套，第一套是×幢901室，第二套是×幢×单元902，产权人是顾稼炜，由范荷芬签字，产权人不是本案被告；2.2017年12月20日银行进账单一份，以证明被告返还原告购房款15万元；3.2017年8月18日律师函及邮寄凭证，以证明被告提出终止买卖合同的履行，原因是被告未取得房屋所有权；4、房屋使用权证复印件一份，以证明涉案房屋已于2018年1月2日登记于顾稼炜名下。
原告陈某某对证据1的真实性不认可，认为被告顾某某是海虞镇拆迁部门的工作人员，在出让该房屋时手持相应摇号凭证，向中介公司明确说明该房屋是其夫妻所有，之后由于该房屋价格上涨而单方毁约，现在登记的产权人是被告的儿子，所以被告提出的证据并不能否认被告有相应的处分权利；对证据2真实性无异议，但认为不能达到单方解约目的；对证据3的内容不认可，该律师函所涉的解除理由不能成立；对证据4真实性无异议。
上述证据经庭审审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月5日被告顾某某、刘某某（甲方）与原告陈某某（乙方）由苏州市宏邦房产经纪有限公司提供中介服务，签订《房屋买卖中介服务协议》一份，约定甲方将座落于×××902室房屋以925000元价格出售给乙方，协议经甲乙双方及中介方签字、乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，甲方保证该房屋产权清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，若由此给乙方造成经济损失，由甲方赔偿，若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任；协议中还特别约定，甲方未领房产证，领证所需费用由甲方承担。2017年5月10日，被告顾某某出具“购房定金收款收条”，确认收到原告购买×××902室房屋定金15万元。2017年8月17日，被告顾某某委托江苏圣益律师事务所邵建平律师向原告发出律师函，以常熟市海虞镇×××902室房屋至今仍登记于开发公司名下，被告未领取权属证书，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条未依法登记领取证书不得转让的规定，要求解除《房屋买卖中介服务协议》、退还购房定金。2017年12月17日，原告发函要求被告顾某某办理×××902室房屋的房产过户手续。2017年12月20日被告将15万元汇至原告账户。2017年12月21日，原告再次发函给原告，声明被告单方汇款行为不能起到解除合同、退款效果，同时要求被告继续履行合同办理不动关系到登记及过户手续。后因双方未能协商一致，原告遂于2018年1月19日诉讼来院。
另查明：2016年10月11日常熟市海虞镇城乡一体化置换工作领导小组与范荷芬签订置换补偿安置协议书，约定因海虞镇城乡一体化工作推进需要，需搬迁并拆除范荷芬所有位于海虞镇××的房屋及全部附着物，范荷芬自愿选择产权置换方式，接受常熟市海虞镇城乡一体化置换工作领导小组在丽都花园一期的安置。后范荷芬填写房屋分户产权定位确认单，明确×××901、902室房屋产权登记于顾稼炜名下（范荷芬与顾稼炜系祖孙关系）。2018年1月2日，顾稼炜就×××902室办理了单独所有的产权登记。
审理期间，原告为证明自己的损失，申请对涉案房屋总价进行评估，本院经审查后予以准许，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于2018年5月10日出具房地产司法评估估价报告，评估结论为，2017年8月18日估价对象房地产总价为128.30万元、2017年12月20日估价对象房地产总价为137.63万元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告及中介方签订的《房屋买卖中介服务协议》是各方真实意愿表示，合法有效，受法律保护。被告未取得涉案房屋的所有权，原告要求解除合同并主张损害赔偿，符合法律规定，本院应予支持；被告以未取得所有权为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。《房屋买卖中介服务协议》中既约定有定金担保，又约定被告违约致使合同不能履行的须承担违约责任；现原告既主张双倍返还定金又主张被告赔偿违约损失，于法不合，本院确定被告须赔偿违约损失。被告于2017年12月20日擅自退还原告给付的15万元，可视为以其行为明确表示不再履行合同，则该日期的房屋估价与双方约定售价的差额45.13万元作为原告损失的范围，并由被告赔偿。合同解除后，被告依合同取得的财产应予返还，被告于2017年12月20日退还原告15万元，可视为其已履行了相关责任。
综上，原告陈某某诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：

一、解除2017年3月5日原被告及中介方苏州市宏邦房产经纪有限公司签订的《房屋买卖中介服务协议》中原被告买卖房屋的相关合同内容。
二、被告顾某某、刘某某返还原告陈某某15万元（已履行）。
三、被告顾某某、刘某某赔偿原告陈某某45.13万元，于判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××60）。
四、驳回原告陈某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。
案件受理费9813元，评估费12732元，诉讼保全费3020元，合计25565元，由原告陈某某负担6377元，被告顾某某、刘某某负担19188元（原告同意其预交诉讼费中的剩余部分19188元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内判决向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××67）。

审判长 徐晓东
审判员 许文燕
人民陪审员 章惠玉

书记员： 张蓉