陈某、施某某与精悦蓉餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(一审原告)：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　上诉人(一审原告)：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：陈某。
　　被上诉人(一审被告)：精悦蓉餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：安翔，执行董事。
　　委托诉讼代理人：侯伟忠，上海瀚元律师事务所律师。
　　上诉人陈某、施某某因与被上诉人精悦蓉餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初11688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　陈某、施某某上诉请求：撤销一审法院(2018)沪0118民初11688号民事判决，发回重审或改判支持陈某、施某某的一审诉讼请求。事实与理由：其与上海雨春资产管理中心(以下称雨春中心)约定承担物业管理费，而精悦蓉餐饮管理(上海)有限公司(下称精悦蓉公司)也与雨春中心约定承担物业管理费。同一物业公司对同一商铺在同一时段仅能取得一次物业费，业主方或承租方只要有一方缴纳物业费即可。现物业费的支付发生矛盾，一审法院仅认定两份民事合同效力合法是不够的，应当进一步厘清业主方与承租方关于物业费的承担问题。实际并未出现2016年12月1日至2017年12月12日期间陈某、施某某与精悦蓉公司重复缴纳物业费的情况，就在于业主方与承租方构成连带债务关系。该期间精悦蓉公司实际缴纳物业费代替业主方履行义务，物业公司实际接受，承租方也未提出异议，业主方、承租方和物业公司以实际履行方式取得了合同权利义务的转移，实现了各方当事人权利义务的均衡。前述均衡状态本可一直维持到合同期结束，而雨春中心与精悦蓉公司于2017年11月1日签订补充协议，约定2018年1月21日起精悦蓉公司不再支付物业费，陈某、施某某的权利因此受到损害。补充协议体现的是债的免除，而只有债权人可以免除债务，雨春中心未提供物业服务，并不享有物业费的债权，其也不是物业公司的代理人，无权免除承租方的物业费。由于补充协议涉及到物业公司的利益，该协议不应对物业公司发生效力，同样也不应对业主方发生效力。并且，补充协议的有效期超出业主授权期限，应为无效协议。鉴于一审判决存在前述错误，请求二审予以纠正。
　　被上诉人精悦蓉公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
　　陈某、施某某向一审法院起诉请求：判令精悦蓉公司返还陈某、施某某2017年12月13日至2018年3月12日的商铺物业管理费人民币(以下币种均为人民币)2,025.90元。
　　一审法院认定事实：位于上海市青浦区公园东路XXX弄XXX号建筑面积为45.02平方米的商铺的登记权利人为陈某、施某某。
　　2015年7月23日，陈某、施某某(乙方)与雨春中心(甲方)就系争商铺签订《商铺出租与委托经营协议》，约定乙方将系争商铺出租给甲方并委托甲方经营管理；租赁期限自2015年12月13日至2020年12月12日；月租金8,985元，每三个月支付一次，先付后用；该商铺所涉相关物业管理费由乙方承担并由乙方向物业管理公司直接缴纳；合同有效期内，乙方须按时缴纳应由乙方承担的费用，保证租赁商铺能够正常经营，保证甲方不会因此遭受不利影响。否则，甲方可以先行代缴，再从乙方的租金收入中扣除。合同并对其他事项进行了约定。
　　另查明，2016年11月15日，雨春中心(甲方)与精悦蓉公司(乙方)就系争商铺签订《店铺租赁合同》，约定租期自2016年12月1日至2021年11月30日，管理费822.5元/月(0.60元/天/平方米)，以2个月为一个交管理费期；该店铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、管理费(本合同均指物业管理费加上运营管理费)等相关费用均由乙方承担；管理费先付后用，支付的指定账户为联源公司账户。
　　除系争房屋外，精悦蓉公司还承租了案外人的其他商铺，与系争商铺作为整体合并使用。精悦蓉公司支付了2018年1月20日之前的物业管理费。
　　还查明，2017年11月1日，雨春中心(甲方)与精悦蓉公司(乙方)就系争商铺签订《合同变更补充协议二》(以下称补充协议)，约定自2018年1月21日起，乙方不再支付9号商铺(建筑面积45.02平方米)的物业管理费。
　　一审审理中，陈某、施某某表示，雨春中心跟精悦蓉公司的合同中写明物业费由精悦蓉公司承担，但是精悦蓉公司没有支付，因此雨春中心将应该支付给陈某、施某某租金少支付了，少付的部分即物业费，陈某、施某某找物业公司要到了对应的发票。陈某、施某某认为雨春中心不应该在租金里面扣除物业费，不向雨春中心主张少付的租金是因为陈某、施某某跟雨春中心约定由陈某、施某某支付物业费，且雨春中心可以代扣物业费。精悦蓉公司与雨春中心签订合同之前曾与陈某、施某某协商租期，并商定物业费由精悦蓉公司支付，陈某、施某某基于代替精悦蓉公司支付物业费而起诉，精悦蓉公司属不当得利，应返还陈某、施某某物业费。精悦蓉公司与雨春中心的补充协议系恶意串通损害陈某、施某某的利益，协议无效，其双方无权协商精悦蓉公司不支付物业费，因为该免除增加了陈某、施某某的负担，需得到陈某、施某某同意。陈某、施某某提供发票一份，证明其已支付2017年12月13日至2018年3月12日的物业费，精悦蓉公司对此表示，无付款凭证，无法证明陈某、施某某实际支付该费用。
　　精悦蓉公司表示，陈某、施某某与雨春中心的合同约定物业费本就由陈某、施某某负担，陈某、施某某要求精悦蓉公司支付物业费没有依据。精悦蓉公司与雨春中心的补充协议合法有效。
　　一审法院认为，陈某、施某某与雨春中心的《商铺出租与委托经营协议》、精悦蓉公司与雨春中心的《店铺租赁合同》及补充协议系各合同当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。陈某、施某某以补充协议系恶意串通、未经其同意加重其负担为由认为协议无效，无事实与法律依据，况且陈某、施某某支付物业费的义务在其与雨春中心的合同中已有约定，精悦蓉公司免除支付物业费并未加重陈某、施某某负担，故对陈某、施某某的该项意见，法院不予采纳。陈某、施某某认为诉请的物业费为精悦蓉公司的不当得利，但陈某、施某某未就此获益举证证明，且精悦蓉公司是否支付物业费均有前述合同为依据，难以认定为不当得利。陈某、施某某称其与精悦蓉公司、雨春中心三方谈好由精悦蓉公司支付物业管理费，但未提供证据推翻前述补充协议的内容，故对于陈某、施某某要求精悦蓉公司支付2018年1月21日至2018年3月12日的物业费的诉讼请求，法院不予支持。
　　一审法院据此判决：陈某、施某某的诉讼请求不予支持。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈某、施某某负担。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，本案系一起事实清楚，法律关系简单的物业费纠纷，相关各方当事人按照合同履行本应无争议。陈某、施某某和精悦蓉公司支付物业费的义务均有相应合同予以载明，除非陈某、施某某与雨春中心另有约定，否则不能免除其向雨春中心支付物业费的义务。至于精悦蓉公司支付物业费的义务，也只能由合同相对方予以免除，他人不得干涉。因有相应合同根据，更与不当得利无关。如果陈某、施某某认为其与精悦蓉公司、雨春中心曾达成由精悦蓉公司代陈某、施某某支付物业费的约定，应提供相应证据予以佐证。陈某、施某某的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由上诉人陈某、施某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　贾妍彦

审判员：王亚勤

书记员：汪  毅