陈某与松原市千大房地产开发有限公司、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

陈某
曹翠娟
孔祥省（黑龙江疆平律师事务所）
松原市千大房地产开发有限公司
梁贵新
王恩麟（黑龙江敬泽律师事务所）
梁海峰
仲伟良（黑龙江仲伟良律师事务所）
乔世范

原告陈某，男。
委托代理人曹翠娟（原告陈某母亲），女。
委托代理人孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。
被告松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁贵新，男。
委托代理人王恩麟，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
委托代理人乔世范，男。
原告陈某与被告松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人曹翠娟、孔祥省，被告千大公司的委托代理人梁贵新、王恩麟，被告梁海峰及其委托代理人仲伟良、乔世范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与原告陈建签订了《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》的行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告陈某签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故原告陈某要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城4-1号楼2单元402室房屋的诉讼请求，本院予以支持。本案实际回迁房屋面积大于调换协议书约定面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议约定进行结算，如发生争议，千大公司也可另案主张权利。因被告梁海峰所提及王长会无法找到，致使本院无法审理被告千大公司是否与王长会签订《商品房买卖合同》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》目的也无法实现，买受人可向被告千大公司主张合同违约责任。因“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告爷爷陈国祥虽已去世，但其留有138.95平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，作为开发建设方的千大公司已经与陈国祥的诸位合法继承权人分别签订了回迁协议，对各位继承权人分别进行了置换安置，所有原告作为陈国祥的继承人，有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰称协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  一款之规定，判决如下:
一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告陈某在2012年5月8日签订编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、被告松原市千大房地产开发有限公司于判决生效后3日内将“世纪新城”小区4-1号楼2单元402室交付给原告陈某。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年内。

本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与原告陈建签订了《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》的行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告陈某签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故原告陈某要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城4-1号楼2单元402室房屋的诉讼请求，本院予以支持。本案实际回迁房屋面积大于调换协议书约定面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议约定进行结算，如发生争议，千大公司也可另案主张权利。因被告梁海峰所提及王长会无法找到，致使本院无法审理被告千大公司是否与王长会签订《商品房买卖合同》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》目的也无法实现，买受人可向被告千大公司主张合同违约责任。因“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告爷爷陈国祥虽已去世，但其留有138.95平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，作为开发建设方的千大公司已经与陈国祥的诸位合法继承权人分别签订了回迁协议，对各位继承权人分别进行了置换安置，所有原告作为陈国祥的继承人，有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰称协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  一款之规定，判决如下:

一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告陈某在2012年5月8日签订编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、被告松原市千大房地产开发有限公司于判决生效后3日内将“世纪新城”小区4-1号楼2单元402室交付给原告陈某。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。

审判长：李爱忠
审判员：赵君
审判员：杨先凤

书记员：张晗