陈某某、冯某某等与吴永明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，保康县人，深圳市南山区外国语学校高级中学教师，住深圳市南山区。
原告：冯某某（系陈某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，保康县人，深圳市南山区外国语学校高级中学教师，住深圳市南山区科技园青梧路2号。
二原告共同委托诉讼代理人：罗彬，湖北巨天律师事务所律师。
被告：吴永明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，丹江口市人，保康县一中教师，现住。

原告陈某某、冯某某与被告吴永明因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某、冯某某的委托诉讼代理人罗彬、被告吴永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某、冯某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告吴永明立即向原告方返还坐落于保康一中之教工单元2号楼2单元601室（实际标识501室），并确保房屋设施完好无损；2、请求判令被告吴永明自2018年8月12日起按照每月1000元向原告支付房屋占用费至房屋返还之日止；3、请求判令被告吴永明承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告陈某某原系保康一中教师，2006年8月调往深圳市工作。2012年10日，原告陈某某、冯某某夫妻将共有的坐落于本校教工单元楼2号楼2单元601室协商转让给本校教师吴永明，交易房屋之产权证号为保房权证城关字第××，面积176.60平方米，交易价格350000.00元，2012年10月28日双方签订了《房屋买卖协议书》。根据协议第三条，由吴永明承担过户所产生的所有费用，期间原告多次督促其办理过户手续，但吴永明置之不理，导致2015年后无法将该房屋过户给吴永明（原因：该房屋没有土地证）。2017年2月，双方协商终止了《房屋买卖协议书》，原告方将350000.00元转让款退还被告吴永明，另支付补偿款10000.00元。此后，原告方多次要求被告吴永明返还房屋，但被告吴永明拒不返还，占用至今。原告陈某某、冯某某与被告吴永明之间的《房屋转让协议》已依法终止，原告方如数退还了转让款，但被告吴永明拒绝将房屋返还原告方，违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，应依法承担民事责任。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判准原告方之诉请。
原告陈某某、冯某某为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：
1、房屋产权产籍情况证明书一份、房屋所有权证（复印件）一份，证明房屋的产权归属情况。
2、《房屋买卖协议书》一份、收款收据二份、微信记录一张。用于证明涉案房屋于2012年10月作价35万元转让给吴永明，2017年2月，转让协议解除，原告将房款退还给吴永明。
3、《退房协议书》一份、保康县一中出具的《关于陈某某、冯某某退房证明作废的情况说明》一份和《证明》复印件一张。证明原、被告房屋转让协议解除后，原告将房屋退还保康一中，因无法办理退房法律手续，保康一中将房屋退还给原告，并声明退房证明作废以及原告要求被告每月支付1000元房屋占用费的合理性。
被告吴永明辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1、二原告将涉案房屋转让给被告，签订有《房屋买卖协议书》，被告也交清了购房款，被告是涉案房屋的合法占有人；2、2017年，原告提出来单位要清退房屋，并且在保康一中主持之下，被告才和原告达成的解除《房屋买卖协议书》，达成该协议的前提条件是：第一由保康一中按政策清退房子，将房屋收回；第二保康一中承诺被告享有优先居住使用权和购买权，在此情况下被告才同意和原告解除原《房屋买卖协议书》。综上，被告现在居住、使用的房子是合法占有，原、被告是因为单位内部分房引起的纠纷，按照最高人民法院的司法解释，原告的请求应依法驳回。
被告吴永明为支持其主张，向法院提交了保康一中给其出具的《情况说明》一份和《会议纪要》一张，用以证明被告同意解除购房协议是因保康一中承诺清退房屋后保证被告享有优先居住、购买权。
本院为查清案件事实，依职权调查了保康一中副校长杨德奎、办公室副主任郑康宁，二人证实受保康一中丁校长安排，协调、处理原、被告之间解除房屋转让合同及清退房屋事宜。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据和本院依法调查杨德奎、郑康宁的调查笔录，经庭审质证对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：原告陈某某、冯某某夫妇原系保康一中教师，2003年，原告以53597.40元购买保康一中教工单元2号楼2单元601室（实际标识501室）政策性住房一套，面积为176.60平方米，并办理了房屋所有权证，房屋产权证号为：保房权证城关字第××。2006年，二原告调往深圳市南山区外国语学校工作。2012年，被告吴永明到保康一中工作，同年10月28日，原、被告经过协商签订《房屋买卖协议书》一份，约定：一、甲方（陈某某，下同）自愿将位于湖北省××一中家属楼二幢房二单元501号房屋出售给乙方（吴永明，下同），房屋产权证号为：保房权证城关字第××，无土地使用证，甲方保证所售单元房拥有完全的所有权，该房产证在出售前（2012年11月20日前）如有抵押等各种负担由甲方承担；二、上述单元房的出售价为人民币叁拾伍万元整（￥350000元），乙方于2012年10月28日支付甲方定金壹拾万元（￥100000元）整，2013年1月3日前支付给甲方第二笔定金贰拾万元（￥200000元），2013年2月8日前将所欠甲方的购房余款伍万元整（￥50000元）一次性付给甲方后，甲方即将该单元房的房屋所有权证交付乙方，该单元房的产权及使用权均归乙方所有，甲方不再拥有该单元房的产权及使用权等任何权利；三、乙方如需办理房屋所有权证的过户手续，甲方必须为乙方提供必要的证明和资料，办理房屋所有权证的过户手续费用全部由乙方承担；四、自乙方将房款付清之日起，如遇拆迁等与此房相关的权利义务等均由乙方享有和承担；……六、本协议经双方签字后生效，双方不得反悔违约，任何一方违约，违约方必须向对方赔付该房屋总价款10%的违约金。协议签订后，原告将房屋交付给了被告吴永明，但吴永明未到相关部门办理房屋产权过户手续。2017年，二原告在深圳市购房想要享受政府政策性住房补贴，经网上查询原告夫妇在保康一中有一套政策性住房没有销户，经了解，该房属国家划拨土地，无法办理过户手续。原告夫妇遂找到被告协商，要求被告返还房屋，解除房屋买卖协议，原告将房屋退还给保康一中，被告不同意。原告找到保康一中丁校长要求学校出面协调，丁校长安排该校负责清房工作的副校长杨德奎、办公室副主任郑康宁出面协调。2017年2月5日，由杨德奎主持，郑康宁、陈某某夫妇、吴永明参加，在杨校长办公室以“关于陈某某同志多占政策性住房清退处理意见”为议题，形成了一个会议记录，内容如下：“杨校长：根据省、市县关于干部多占政策性住房的处理意见及相关文件精神，陈某某同志所在保康一中新校区住房属政策性住房，需腾退交还给保康一中，目前该住房已转让给吴永明老师，双方已进行买卖。2012年吴永明以35万元购买此房，2017年2月5日退房，房价略低于市场评估价。吴永明：我媳妇要求现将退房价略作补偿，毕竟按最初购房价退款是不公平的，最低补偿2万元。冯某某：与吴老师退房是政策因素，不是我个人违约，不同意补偿这种说法，可通过其它途径解决这一问题。杨校长：房屋由学校收回，吴永明享有优先居住权，夫妻享有使用权。（杨校长与吴永明妻子电话联系沟通，希望能够谅解与让步，建议陈某某补偿1万元给吴永明，是否可行？吴妻不同意此意见）。杨校长：过正月十五以后请评估公司对该房屋装修进行评估，请吴永明老师回家给妻子做好思想工作，力争在双方不引发矛盾的前提下友好解决这个问题。陈某某签订退房协议，现场通过手机银行转给吴永明35万元＋1万元补偿，共计36万元”。当场吴永明给原告出具“今收陈某某、冯某某夫妻退房款叁拾万元整（300000.00）”的收条一张。同日，保康一中作为甲方，原告夫妇作为乙方，双方签订了《退房协议书》一份，协议内容为：“根据鄂组通【2015】66号《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》及保组通【2015】45号《关于转发省委组织部等4部门〈清理规范领导干部多占政策性住房的通知〉的通知》文件精神，乙方需将2003年购买的甲方政策性住房退还给甲方。经甲乙双方协商，现就退还住房有关事宜达成以下协议：1、乙方同意在本协议签订之日起一周内将现居住在甲方教工单元楼2号楼2单元601号房屋退还给甲方，将房屋钥匙、房产证等一并交给甲方。同时，清理、搬走住房内的所有个人物品，不得损毁或带走甲方任何固有资产；2、甲方同意在协议签订之日起一周内将该房屋购房款53597.40元一次性退还给乙方；3、甲方委托具有资质的房地产评估机构对该房屋装修费进行市场估价，估价时点为乙方购买甲方住房时间（2003年），甲方在乙方退房后一周内将装修费退还给乙方；4、乙方在本协议签订之日起一周后，如未按时将该房屋退还给甲方，甲方按每月5元/㎡向乙方收取房租，直至退房为止，不再另行通知；6、在甲乙双方履行退房手续后，乙方必须协助甲方完成房产变更、多占政策性住房销号等工作”。当日，保康一中又给原告出具“证明”一份，内容为：“深圳市南山外国语学校（集团）滨海学校：贵校陈某某、冯某某夫妇所在我单位购买的教工单元楼2号楼2单元601号房屋，已于2017年2月5日办理退房手续，房产证销号工作正在办理中。特此证明”。2月7日，陈某某通过手机银行给吴永明转款6万元，吴永明给其出具收条一张，内容为：“2017年2月7日收到陈某某退房款陆万元（60000.00），原买卖房协议从即日起作废，房产证已上缴学校（杨德奎）”。吴永明将该收条和房产证交给了保康一中杨德奎后，仍居住该房至今。保康一中收到原告的房屋产权证后先后多次向有关部门咨询并办理该房屋产权证注销、过户手续，因历史遗留及政策体制原因无法办理。2018年7月23日，经陈某某夫妇要求，保康一中将房产证退还给了原告，同时给原告夫妇出具了《关于陈某某、冯某某退房证明作废的情况说明》一份，内容为：“现声明我校于2017年2月5日为陈某某、冯某某夫妇出具的‘退房证明’终止作废，并就有关情况说明如下：陈某某、冯某某夫妻二人共有我校一套集资房，该房屋房产证号：保房权证城关字第××，位于保康县××中学教工单元楼××楼××单元××室，面积176.60平方米。根据鄂组通【2015】66号《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》要求，经保康县第一中学与陈某某、冯某某达成一致协议，陈某某、冯某某于2017年2月5日将该房屋退还给我校，我校于当日为其夫妇出具了“退房证明”。为认真落实上级关于清理规范干部职工多占政策性住房的要求，我校先后到县地税局、县房管局、县国土资源局及不动产中心咨询并办理该房屋权证注销手续，积极推进政策性住房销号工作。依据国家房产管理相关规定，必需“两证”（房产证、土地使用证）齐全，方可办理房屋权证注销过户手续。因历史遗留及政策体制原因，该房屋仅办有房产证，而无土地使用证，所以无法办理房屋权证注销或过户手续。综上所述，我校将该房房产证退还给陈某某、冯某某夫妇。以后若该房屋土地使用证能够得以审批办理，我校将及时办理该房屋销号手续。特此说明”。陈某某、冯某某在此“情况说明”上签字“同意此说明”。原告拿到房产证后，多次要求被告交付房屋，并于2018年7月27日给被告发微信，内容为：“吴永明老师：我是陈某某，昨天我和保康一中已经解除了2017年2月5日签订的退房协议，原退房协议已经声明作废。因此，你目前居住的是陈某某和冯某某的房屋，鉴于我们之间无任何购房及租房合同，我们决定收回你所居住的房屋，请你收到短信后，15天内搬离此房，并和我的委托人做好房屋交接手续。具体情况你可以咨询杨德奎校长、郑康林老师及见证人彭前玲老师”。吴永明回复：“当时签的有三方协议，不是你想怎么办就怎么办的”。原告因要求被告交房无果向法院提起诉讼。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。由此可见，我国法律并未明令禁止以划拨方式取得土地使用权的，房地产不得转让。原告陈某某、冯某某购买的虽是单位内部集资房，但取得了房屋所有权证书。二原告因工作调动将该房屋卖给了本校内部教师吴永明，双方自愿协商并签订了《房屋买卖协议书》，协议书也明确写明该房无土地使用证，原告将房屋所有权证书交给了被告，被告也履行了交付购房款的义务，该协议内容是双方当事人的真实意思表示，所交易房屋也为我国法律允许转让的私有财产，双方的《房屋买卖协议书》合法有效，应受法律保护。后因二原告在深圳新工作单位申请享受住房补贴时，主动找到被告和保康一中，要求将该房清退销户，保康一中于2017年2月5日召集原、被告在一起协商，由原告将房屋及房屋产权证退给保康一中，保康一中退还原告购房集资款及部分装修费，待房屋销号、过户手续办好后，在政策许可范围内被告优先享有租住和购买权。为此，原、被告双方才达成解除《房屋买卖协议书》的协议，该“解除协议”应当视为附条件的协议。后因历史遗留和政策原因不能办理房屋所有权转让登记，保康一中无法将该房屋清退收回，导致“解除协议”所附条件无法成就，故该“解除协议”未生效，原告依据未生效的“解除协议”要求被告返还房屋的诉讼请求依法不予支持。原、被告因未生效的“解除协议”而取得的财产可互相返还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告陈某某、冯某某的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告陈某某、冯某某负担，限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费300元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 王兴菊

书记员： 宦仁超