陈某榜、陈某某与上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈某榜，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
　　原告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：严昕，执行董事。
　　委托诉讼代理人：何旺明，男。
　　原告陈某榜、陈某某与被告上海晨晗资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某榜、陈某某的共同委托诉讼代理人苏士中、被告上海晨晗资产管理有限公司的委托诉讼代理人何旺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈某榜、陈某某向本院提出变更后的诉讼请求：一、确认原、被告于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；二、判令被告将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋恢复原状后返还原告；三、判令被告向原告支付2018年9月10日至2019年7月8日的租金人民币(以下币种相同)79,461元(每月按合同约定7,593元上调5%后的7,973元月租金标准计算)；四、判令被告向原告支付占用上述房屋的违约金，自2019年8月8日起至实际返还房屋之日(按照《房屋租赁合同》第3.1条款约定计算方法即月租金7,973元的双倍15,946元标准计算)；五、判令被告支付原告5个月免租期租金37,965元；六、判令被告支付原告逾期支付房租的违约金，2018年9月10日至2019年7月8日期间以每月租金为基数，按租金的日万分之五计算，至租金实际支付之日；七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月10日，原、被告就位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)。合同约定，由被告承租原告的系争房屋，租赁期限为15年，免租期为6个月，前3年租金不变，每月租金为7,593元，自第4年起租金在上年基础上上调5%。其中合同第八章8.4条第3款约定，被告逾期支付租金连续达90天(含)以上的，原告有权解除合同。原告于合同订立当日将系争房屋交付被告。被告自2018年9月10日起至起诉之日期间的租金拒不支付，被告延付租金的行为已严重违反合同约定。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望依法裁判。
　　被告上海晨晗资产管理有限公司辩称：第一，两原告没有取得产权证，根据城市房屋租赁管理办法第六条的规定，未取得房屋所有权证的房屋不得出租，故要求确认合同无效。第二，同意返还房屋，同意赔偿使用费损失，参照租金标准。第三，其他诉请要求驳回，且全部的违约损失不应超过30%，要求依法调整违约金。
　　针对被告的答辩意见，原告表示：1、系争房屋是正常购买，开具了购房发票，且已缴纳契税，此前因开发商部分款项有争议故尚未办理产权证，现原告在和开发商积极协商办理中。2、城市房屋租赁管理办法已失效，现行有效的《商品房屋租赁管理办法》并未禁止未取得产权证的房屋出租，原、被告之间的租赁合同应为有效。原告已将系争房屋交付给被告使用，不影响其使用权利。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　2006年6月10日，两原告与案外人上海天定投资有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，经批准的规划用途为厂房。2016年1月21日，上述双方就系争房屋进行交接。同年1月27日，两原告缴纳系争房屋契税。
　　2015年8月10日，原、被告就系争房屋达成租赁意向，并签订《房屋交接书》，原告将系争房屋交付被告。2015年9月18日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告补签《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，建筑面积合计416.07平方米，租赁期限为15年，自免租期满次日起算。自双方签订《房屋交接书》之日起的6个月为免租期，即甲方免除乙方该6个月的租金。该合同第3.1-3.3条约定：“租金为0.6元/日/㎡，月租金为7,593元，三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%。本合同生效后的15日内，乙方向甲方预付一个月的保证金及首期两个月的租金，共计22,779元。首期租金期满后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，逐月支付。”第8.4条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一，守约方可书面通知违约方解除本合同：……(3)乙方逾期支付租金连续达90天(含)以上的；……”第9.2条约定：“本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方。乙方返还的承租物业应符合正常使用的状态，……该30天为拆除期，甲方免收租金。”第9.3条约定：“乙方不按甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起按月租金的2倍向甲方支付违约金。”第10.1条约定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向甲方支付违约金。”合同还约定了其他事宜。后被告向原告支付保证金7,593元。
　　因被告拖欠2018年9月10日起的租金未付，原告诉至本院。本院于2019年7月8日向被告送达了起诉状副本。
　　审理中，被告提供了拍摄于2018年8月的照片一组以及施工合同等证据，证明被告将系争房屋以及其他租户的房屋用于经营酒店，因为消防设施问题被查封，导致被告未能正常经营，后被告进行了整改，因工程款问题拖延至2019年6月整改结束；提供(2019)沪01民终5227号民事判决书，证明相同类型的案件，法院判决逾期返还房屋的违约金按月租金标准计算。经庭审质证，原告对照片以及施工合同的真实性表示无法确认，认为被告经营酒店所需的消防改造系其自身义务，与原告无关；另案判决按租金标准计算违约金系他案原告未主张双倍标准，不同意调整违约金；考虑到合同的履行时间，原告仅主张了五个月免租期租金。
　　以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《房屋交接书》，由被告提交的短信截图、照片、一期消防喷淋给水工程施工合同、营业执照等证据以及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对双方争议焦点分析认定如下：
　　第一，关于合同效力。《城市房屋租赁管理办法》已被2011年2月1日施行的《商品房屋租赁管理办法》)替代，该办法中并未对未取得房屋所有权证的房屋出租作出禁止性规定，被告关于双方签订的租赁合同无效之抗辩意见，本院不予采纳。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告自2018年9月10日起欠付租金，原告认为其行为构成违约，并据此主张解除合同；被告主张原告出租的系争房屋存在严重的消防安全隐患，导致房屋被查封、被告无法正常经营，因不可归咎于被告的原因导致无法正常经营，故其迟延支付租金具有正当事由，加之被告已为系争房屋投入大量消防整改费用，合同应当继续履行。从双方的合同履行情况来看，原、被告签订合同后的两年多时间内，被告均按约向原告支付租金，合同一直处于正常履行状态，未有证据显示被告在此期间对系争房屋的消防安全问题提出异议，且系争房屋的用途为厂房，而被告将系争房屋以及相邻的房屋用作经营酒店，有关经营酒店所需的证照、消防要求等措施理应由其自行办理及负责，其因消防措施存在问题而遭遇相关部门责令整改的原因不能归责于原告。故被告2018年9月10日起未按约向原告支付租金，且拖欠时间较长，已经违反了合同约定，原告据此请求解除合同，符合合同约定，本院予以准许。合同解除之日应为起诉状副本送达被告之日，即2019年7月8日。
　　第二，关于返还房屋。根据合同约定，合同解除后被告返还的承租物业应符合正常使用的状态，故原告要求被告返还的系争房屋需恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
　　第三，关于欠付租金。原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自欠租之日起至合同解除之日止的租金，被告对欠付租金的支付标准及计算方法无异议，本院予以支持。
　　第四，关于逾期返还房屋的违约金。合同中约定被告未能于合同终止后30天内返还系争房屋，自占用之日起按月租金的2倍支付违约金，该违约金的约定实际包含了房屋占有使用费等损失。现被告逾期返还房屋的行为构成违约，故理应按照合同约定承担相应的违约责任。原告要求在扣除30天搬离期后即2019年8月8日起按合同约定的双倍租金标准计算逾期返还房屋的违约金，与合同约定相符，本院予以支持。
　　第五，关于免租期租金损失。虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期如何承担，但原告给予被告的免租期的前提系被告全面履行租赁期较长的合同，现因被告的违约致使合同被解除，故本院综合考虑免租期的时限以及对出租人租金收入损失的影响程度，按照公平合理的原则确定被告应承担原告的该部分损失，按照合同实际履行的期间和合同租赁期限的占比，确定被告承担原告免租期租金损失34,928元。
　　第六，关于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向原告支付违约金。现被告逾期支付2018年9月10日至2019年7月8日的租金，理应按照约定的标准向原告支付逾期付款违约金至实际支付之日止。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
　　一、原告陈某榜、陈某某及被告上海晨晗资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；
　　二、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX、XXX、XXX、XXX室房屋返还原告陈某榜、陈某某；
　　三、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某榜、陈某某2018年9月10日至2019年7月8日止欠付的租金79,461元(按每月7,973元标准计算)；
　　四、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈某榜、陈某某自2019年8月8日起至返还上述房屋之日止的逾期返还房屋违约金，按每月15,946元为计算标准；
　　五、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某榜、陈某某免租期租金损失35,935元；
　　六、被告上海晨晗资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某榜、陈某某逾期支付租金的违约金，计算方式：自2018年9月10日起至2019年7月8日期间，按当月应付租金为计算基数，每逾期一日按日万分之五为计算标准，计算至实际付款之日止。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,945元，减半收取计972.50元，由原告陈某榜、陈某某负担25元，被告上海晨晗资产管理有限公司负担947.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：朱  敏

书记员：朱屹峰