陈从发诉仙桃市润心冷冻厂民事判决书

陈从发
王书洪（湖北惊天律师事务所）
仙桃市润心冷冻厂
李金题（湖北龙田律师事务所）
仙桃市祥云土石方工程有限公司

上诉人（原审原告）陈从发。
委托代理人王书洪，湖北惊天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）仙桃市润心冷冻厂，住所地:湖北省仙桃市仙桃大道物资局院内。
法定代表人邓炎新，该厂厂长。
委托代理人李金题，湖北龙田律师事务所律师。
原审第三人仙桃市祥云土石方工程有限公司，住所地:湖北省仙桃市沙嘴办事处十一墩村五组。
法定代表人张泽强，该公司经理。
原审原告陈从发因与原审被告仙桃市润心冷冻厂（下称冷冻厂）房地产转让合同纠纷一案，仙桃市人民法院于2009年9月21日受理后，依职权通知仙桃市祥云土石方工程有限公司（下称祥云公司）作为第三人参加诉讼，经审理，于2010年8月11日作出（2009）仙民二初字第912号民事判决。陈从发不服该判决，于2010年11月4日向本院提出上诉。本院于2010年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈从发及其委托代理人王书洪、被上诉人冷冻厂的法定代表人邓炎新、委托代理人李金题、原审第三人祥云公司的法定代表人张泽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:陈从发所举证据，冷冻厂及祥云公司对其无异议，且与本案待证事实相关联，可以作为本案认定事实的依据。冷冻厂所举出的?2009?汉民二终字第61号民事判决书，在原审中已举证过，不属新的证据。
二审查明:原审认定事实属实。
二审另查明，在本案所涉房地产开发时，陈从发挂靠在仙桃市房地产综合开发公司。陈从发已交纳土地出让金156600元。《房地产合作协议》中约定的12米宽的公共用地的土地使用权为祥云公司所有。冷冻厂将第二期开发土地转让给祥云公司时，告知祥云公司在开发时，应在两栋房屋间留足12米宽的空地。
本院认为:《房地产合作协议》及双方后来签订的两份补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，因祥云公司在12米宽的空地上修建墙院、车库，案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建附属建筑物，陈从发认为冷冻厂违约，要求拆除上述建筑物，同时要求冷冻厂分担下水道、化粪池的费用、支付违约金、对其交付给冷冻厂的超面积部分进行结算。原审中陈从发放弃要求冷冻厂分担化粪池建设费用的请求，且陈从发无证据证实下水道、化粪池的建设费用金额，原审对该诉讼请求处理后，陈从发在二审中未对此提出异议，对此，本院对原审处理予以确认。根据陈从发的上诉请求及理由，本案的争议焦点是，1、祥云公司在12米宽的空地上修建的墙院、车库及案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物应否予以拆除、返还；2、双方对冷冻厂所接受的超出合同约定面积部分的房屋价款是否进行了处分。
1、关于祥云公司在12米宽的空地上修建的墙院、车库及案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物应否予以拆除、返还，双方在《房地产合作协议》中约定，“冷冻厂在自主开发第二期工程时，保证留足距离陈从发兴建房屋北面12米宽的路面作为双方的外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所”。合同履行中，冷冻厂将该土地转让给祥云公司开发，告知祥云公司在开发时留足距离陈从发所建房屋北面12米宽的路面，祥云公司在开发时已留足12米宽的路面。按照陈从发与冷冻厂的约定，该12米宽的土地系用作双方的“外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所”，事实上该土地的使用也符合以上用途，在祥云公司修建墙院和车库之前，该土地的使用符合陈从发与冷冻厂在《房地产合作协议》中的约定。祥云公司在为陈从发开发的房屋留下2米宽的过道后，修建了墙院和车库，将该空地一分为二，由此产生的是陈从发所开发房屋的业主与祥云公司之间的相邻关系，属另一个法律关系，陈从发依据其与冷冻厂签订的《房地产合作协议》请求拆除墙院、车库不当，对该请求，本院不予支持。案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物，因该建筑物的搭建在陈从发与彭小兵之间产生的亦为另一法律关系，而非因本案合同约定而产生的权利义务关系，陈从发依据本案合同请求返还该建筑物不当，本院不予支持。
2、关于双方对冷冻厂所接受的超出合同约定面积部分的房屋价款是否进行了处分。
根据前述合同及补充协议的履行过程及第二份补充协议签订的背景综合分析，双方已对超面积问题进行了约定和处理，首先，从利益均衡的角度看，陈从发主张的超合同面积由三个部分组成，一是综合楼地基南北宽度增加了0.62米，二是综合楼二楼以上向外延伸了0.88米，三是综合楼过道二层以上新增建筑物的面积。综合楼地基南北宽度增加0.62米及综合楼二楼以上向外延伸0.88米，这两者面积的增加与陈从发在综合楼上加层有直接的利益关系，因该面积的增加，加层房屋的面积也会相应增加，即为陈从发所有的房屋面积也增加了，陈从发已从上述增加的面积中通过加层获得了利益，双方第一份补充协议的第四条约定，“陈从发以每平方米700元的优惠价格卖给冷冻厂一套110-120平方米的主体楼商品房作为回报”，已清楚地说明了此点。其次，对超面积问题双方已在两个补充协议中进行了约定，第一份补充协议第四条是双方第一次约定，第二份补充协议的第二条约定的一个房间超出约定的面积，已由冷冻厂按1400元/平方米支付了对价，第六条约定由陈从发将超出约定面积47.3平方米的308号商品房的产权过户给邓炎新，同时约定冷冻厂给付陈从发综合楼三楼材料款1万元，上述约定均涉及到超面积的问题，且大部分约定是双方在处理遗留问题时的第二份补充协议中的约定，此时，双方对超面积的事项是明知的，因此，应认定双方通过以上约定对超面积问题进行了处理，陈从发要求冷冻厂支付超面积款175112元的理由不能成立，本院不予支持。
此外，因陈从发并无证据证实冷冻厂违约，其要求冷冻厂支付违约金没有依据，本院不予支持。祥云公司不是本案合同关系相对人，在本案中不应承担责任。
综上，陈从发的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定主要事实清楚，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5517元，由陈从发负担。
本判决为终审判决。

本院认为:陈从发所举证据，冷冻厂及祥云公司对其无异议，且与本案待证事实相关联，可以作为本案认定事实的依据。冷冻厂所举出的?2009?汉民二终字第61号民事判决书，在原审中已举证过，不属新的证据。
二审查明:原审认定事实属实。
二审另查明，在本案所涉房地产开发时，陈从发挂靠在仙桃市房地产综合开发公司。陈从发已交纳土地出让金156600元。《房地产合作协议》中约定的12米宽的公共用地的土地使用权为祥云公司所有。冷冻厂将第二期开发土地转让给祥云公司时，告知祥云公司在开发时，应在两栋房屋间留足12米宽的空地。
本院认为:《房地产合作协议》及双方后来签订的两份补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，因祥云公司在12米宽的空地上修建墙院、车库，案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建附属建筑物，陈从发认为冷冻厂违约，要求拆除上述建筑物，同时要求冷冻厂分担下水道、化粪池的费用、支付违约金、对其交付给冷冻厂的超面积部分进行结算。原审中陈从发放弃要求冷冻厂分担化粪池建设费用的请求，且陈从发无证据证实下水道、化粪池的建设费用金额，原审对该诉讼请求处理后，陈从发在二审中未对此提出异议，对此，本院对原审处理予以确认。根据陈从发的上诉请求及理由，本案的争议焦点是，1、祥云公司在12米宽的空地上修建的墙院、车库及案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物应否予以拆除、返还；2、双方对冷冻厂所接受的超出合同约定面积部分的房屋价款是否进行了处分。
1、关于祥云公司在12米宽的空地上修建的墙院、车库及案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物应否予以拆除、返还，双方在《房地产合作协议》中约定，“冷冻厂在自主开发第二期工程时，保证留足距离陈从发兴建房屋北面12米宽的路面作为双方的外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所”。合同履行中，冷冻厂将该土地转让给祥云公司开发，告知祥云公司在开发时留足距离陈从发所建房屋北面12米宽的路面，祥云公司在开发时已留足12米宽的路面。按照陈从发与冷冻厂的约定，该12米宽的土地系用作双方的“外基础、散水、排水沟、化粪池及所有住户公共场所”，事实上该土地的使用也符合以上用途，在祥云公司修建墙院和车库之前，该土地的使用符合陈从发与冷冻厂在《房地产合作协议》中的约定。祥云公司在为陈从发开发的房屋留下2米宽的过道后，修建了墙院和车库，将该空地一分为二，由此产生的是陈从发所开发房屋的业主与祥云公司之间的相邻关系，属另一个法律关系，陈从发依据其与冷冻厂签订的《房地产合作协议》请求拆除墙院、车库不当，对该请求，本院不予支持。案外人彭小兵在综合楼过道旁搭建的附属建筑物，因该建筑物的搭建在陈从发与彭小兵之间产生的亦为另一法律关系，而非因本案合同约定而产生的权利义务关系，陈从发依据本案合同请求返还该建筑物不当，本院不予支持。
2、关于双方对冷冻厂所接受的超出合同约定面积部分的房屋价款是否进行了处分。
根据前述合同及补充协议的履行过程及第二份补充协议签订的背景综合分析，双方已对超面积问题进行了约定和处理，首先，从利益均衡的角度看，陈从发主张的超合同面积由三个部分组成，一是综合楼地基南北宽度增加了0.62米，二是综合楼二楼以上向外延伸了0.88米，三是综合楼过道二层以上新增建筑物的面积。综合楼地基南北宽度增加0.62米及综合楼二楼以上向外延伸0.88米，这两者面积的增加与陈从发在综合楼上加层有直接的利益关系，因该面积的增加，加层房屋的面积也会相应增加，即为陈从发所有的房屋面积也增加了，陈从发已从上述增加的面积中通过加层获得了利益，双方第一份补充协议的第四条约定，“陈从发以每平方米700元的优惠价格卖给冷冻厂一套110-120平方米的主体楼商品房作为回报”，已清楚地说明了此点。其次，对超面积问题双方已在两个补充协议中进行了约定，第一份补充协议第四条是双方第一次约定，第二份补充协议的第二条约定的一个房间超出约定的面积，已由冷冻厂按1400元/平方米支付了对价，第六条约定由陈从发将超出约定面积47.3平方米的308号商品房的产权过户给邓炎新，同时约定冷冻厂给付陈从发综合楼三楼材料款1万元，上述约定均涉及到超面积的问题，且大部分约定是双方在处理遗留问题时的第二份补充协议中的约定，此时，双方对超面积的事项是明知的，因此，应认定双方通过以上约定对超面积问题进行了处理，陈从发要求冷冻厂支付超面积款175112元的理由不能成立，本院不予支持。
此外，因陈从发并无证据证实冷冻厂违约，其要求冷冻厂支付违约金没有依据，本院不予支持。祥云公司不是本案合同关系相对人，在本案中不应承担责任。
综上，陈从发的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定主要事实清楚，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5517元，由陈从发负担。

审判长：肖淑云
审判员：苏哲
审判员：张云山

书记员：胡煜婷