陈某与陈中英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县城西区。委托诉讼代理人：孙颖，河北宝成律师事务所律师。被告：陈中英，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，河北省秦皇岛市人，住秦皇岛市青龙满族自治县。委托诉讼代理人：陈建付，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，河北省秦皇岛市人，住秦皇岛市青龙满族自治县，系被告陈中英父亲。委托诉讼代理人：李海红，香河县县城腾飞法律服务所法律工作者。第三人：香河亿达房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市香河县新兴产业示范区富力新城一期保障房项目2号楼102门市。法定代表人：刘瑶，职务总经理。委托诉讼代理人：刘峰，公司员工。

陈某向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告之间经过第三人介绍签订的《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》及《居间服务合同》；2、判令被告返还原告购房首付款65万元；3、本案诉讼费用及其它费用由被告负担。事实及理由：2017年3月22日，原、被告双方经第三人亿达房产经纪公司提供居间服务签订了《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定：由原告购买被告所有的位于香河县大运河孔雀城六期36栋3单元2002室楼房一处，房款总价1500000元，合同签订后，原告依约向被告支付首付款650000元，但因2017年6月2日廊坊市房屋限购政策出台导致原告不具有购房资格，该房屋买卖无法继续进行，就此事原、被告协商未果，故提起诉讼，请法院予以支持。陈中英辩称，一、不同意原告诉讼请求，应予驳回。理由如下：1、根据2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，限购政策明显晚于本案双方当事人订立的房屋买卖合同的时间，且上述限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，且原告具有香河户籍，在该政策下原告具有购房资格，本案双方当事人的房屋买卖行为不应受此后发布实施的限购政策调整，完全能够继续履行双方签订的房屋买卖合同及房屋买卖认购协议；2、依据双方签订的《房屋买卖合同》第十七条内容约定，即便双方的房屋买卖行为受限购政策的影响，根据合同的约定，原告也完全可以将涉案房屋过户到其指定人员名下，或者凑齐尾款全额支付给被告，因此该合同可以继续履行；3、原、被告已经在2017年6月2日进行了备案，且房屋已经交付原告占有使用至今，涉案合同不宜解除应当继续履行。备案的完成表明原告具有购房资格，由此可见双方签订的房屋买卖合同等系双方自愿所签，内容并不违反法律、法规强制性规定，应属合法、有效的合同，原告主张解除合同、返还款项，明显于法无据。二、如判决解除双方所签订的房屋买卖合同等，应判令原告承担因解除合同给被告造成的损失，原告在合同履行期限届满前以自己的行为表示不再继续履行合同主要义务，属于合同违约方，应承担违约责任，无权要求退款。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，并承担本案相关费用。亿达房产经纪公司述称，请法院裁定。本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，被告与香河孔雀城房地产开发有限公司签订商品房买卖（预售）合同，购买了位于香河县大运河孔雀城六期36栋3单元2002室楼房一处，房屋建筑面积83.19㎡,以按揭贷款方式购买。2017年3月22日，原、被告双方经第三人亿达房产经纪公司提供居间服务签订了《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，根据合同约定，被告将上述房屋出售给原告，房屋成交总价为人民币1500000元;被告未取得该房屋所有权证书,原告依据合同支付首付款650000元(含定金50000元),其余购房款原告申办银行贷款支付;被告应在原告交付定金及购房预付款650000元起下房本之前3日内还清尚欠贷款机构之贷款，被告违反此约定，应按约定承担违约责任；关于权属转移登记，当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起30日内或原告取得批贷许可证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申办办理房屋权属转移登记手续，当事人任何一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款3%的违约金，逾期超过60日的，守约方有权选择解除合同，违约方向守约方支付总房款80%的违约金；经原、被告双方协商，房产证下来之后房本由被告过户给原告之前，被告同意原告更名一次，被告愿配合原告更名一次，产生费用由原告负担，如不配合视为违约，被告房产证下来原告申请贷款，如申请不了贷款可以用其他人申请，如一个月还申请不下来，被告允许原告一个月时间补齐尾款，如付不齐尾款被告首付款650000元不退还原告，原告视为自动放弃，过户产生所有费用由原告负担；自合同签订之日起交付首付款当日交房。后原告通过银行转账方式向被告交付购房首付款及定金共计人民币650000元，被告向原告交付了房屋。另查，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室印发关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，要求香河县当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房；对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。原告与其妻子张园园户籍所在地均为河北省香河县，原告陈某名下登记有坐落于房屋一套，房产证号为：廊房权证香字第××号，原告妻子张园园名下登记有坐落于大香公路115号富力香山郡小区17号楼2单元2503室房屋一套，不动产权证号为：冀（2016）香河县不动产权第0006696号，两次房屋均为贷款购买。再查，涉案房屋不动产权证已于2018年8月23日下发，证号为：冀（2018）香河县不动产权第0024740号，被告购房贷款至今尚有20余万元未清偿。以上事实有当事人陈述、《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、银行转账凭证、首付款证明、结婚证、房屋产权证书、不动产权证书、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、不动产产权情况表等证据予以证明，本院予以确认。
原告陈某与被告陈中英、第三人香河亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人孙颖、被告陈中英委托诉讼代理人陈建付、李海红、第三人亿达房产经纪公司委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告陈某与被告陈中英经第三人亿达房产经纪公司提供居间服务于2017年3月22日签订的《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告权益均应受法律保护。本案中，原告称因廊坊市出台限购、限贷政策，导致其无法继续履行合同，主张解除其与被告签订的上述合同，并要求被告退还购房首付款650000元。本院认为，廊坊市政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，出台限购、限贷政策对原告的购房、贷款条件进行了限制，原告及其妻子张园园在香河县房屋且均系贷款购买，原告已无能力办理贷款手续，故双方合同不能继续履行，原告主张解除双方签订的《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，符合本案实际，本院予以支持，解除后，被告应将房屋退还给原告。原告主张被告返还已支付购房首付款（含定金）650000元，被告认为原告在合同履行期限届满前以自己的行为表示不再继续履行合同主要义务，属于合同违约方，应承担违约责任，无权要求退款。本院认为，依据《房屋买卖合同》第十七条约定，被告房产证下来原告申请贷款，如申请不了贷款可以用其他人申请，如一个月还申请不下来，被告允许原告一个月时间补齐尾款，如付不齐尾款被告首付款650000元不退还原告，原告视为自动放弃，此约定应视为原告对合同无法履行的承诺，现原告要求被告全额退还首付款650000元，与情理不符，且依据《房屋买卖合同》第九条、第十二条第三项约定，被告应在原告交付定金及购房预付款650000元起下房本之前还清尚欠贷款机构之贷款，涉案房屋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申办办理房屋权属转移登记手续，当事人任何一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款3%的违约金，逾期超过60日的，守约方有权选择解除合同，违约方向守约方支付总房款80%的违约金，上述合同签订后，原告即按约定向被告交付了购房首付款（含定金）650000元，涉案房屋不动产权证已于2018年8月23日下发，但被告未按约定偿还银行贷款，至今尚欠银行贷款20余万元未清偿，亦未按约定与原告办理房屋权属转移登记手续，被告显系违约亦应支付原告相应的违约金，故本院结合案情认为，原告首付款（含定金）以被告退还原告400000元为宜。原、被告在本案中均未向第三人提出任何请求，故第三人亿达房产经纪公司在本案中不承担责任。被告要求原告返还其为原告垫付的物业费1796.88元，原告不予认可。本院认为，返还物业费与本案非同一法律关系，被告请求本院不予支持，被告可另行主张权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，判决如下：

一、解除原告陈某与被告陈中英于2017年3月22日签订的《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》。二、被告陈中英于判决生效后立即退还原告陈某购房首付款（含定金）400000元。三、第三人香河亿达房地产经纪有限公司在本案中不承担责任。四、原告陈某于判决生效后将位于香河县大运河孔雀城六期36栋3单元2002室楼房（不动产权证号为：冀（2018）香河县不动产权第0024740号）退还被告陈中英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5250元，保全费3770元，两项合计9020元，由被告陈中英负担7004元，由原告陈某负担2016元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　王学民

书记员：田元