陈丽娟与松原市千大房地产开发有限公司、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

陈丽娟
陈保民
张敬彬
松原市千大房地产开发有限公司
梁贵新
王恩麟（黑龙江敬泽律师事务所）
梁海峰
仲伟良（黑龙江仲伟良律师事务所）
乔世范

原告陈丽娟，女。
委托代理人陈保民（原告陈丽娟哥哥），男。
委托代理人张敬彬，男。
被告松原市千大房地产开发有限公司。
法定代表人蒲海勇。
委托代理人梁贵新，男。
委托代理人王恩麟，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告梁海峰，男。
委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
委托代理人乔世范，男。
原告陈丽娟与被告松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）、梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告陈丽娟的委托代理人陈保民、张敬彬，被告千大公司的委托代理人梁贵新、王恩麟，被告梁海峰及其委托代理人仲伟良、乔世范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经庭审质证，二被告对协议书的真实性无异议，千大公司提出协议书是被告梁海峰签订的，且协议书中的千大公司公章不是本公司的，与千大公司无关；被告梁海峰提出协议书并不是本人亲自签订的，是千大公司下属工作人员签订的，拆迁协议中有陈国祥字样的名字不是陈国祥本人书写，因陈国祥当时已死亡，应当认定此份拆迁协议无效。
2、嫩江县公证处（2010）嫩证内民字第304号公证书1份。证明被拆迁房屋所有权人为陈国祥于2009年11月25日死亡，陈国祥现在五位合法继承人陈保民、陈保军、陈丽娟、陈丽萍、陈健（代位继承），上述继承人具备原告的诉讼主体资格。
经庭审质证，二被告对公证书的真实性无异议，均提出拆迁房屋的实际所有权人为陈国祥，现在陈国祥已死亡，上述五位原告对拆迁房屋只是共同共有，在没有确定每位继承人的具体份额的情况下，而分别与被告千大公司签订的回签协议书属于无效。
3、（2010）第166号房屋拆迁答辩书及被告千大公司拆迁裁决申请书副本各1份。证明诉争房屋的拆迁主体为被告千大公司，在申请书中加盖的公章与拆迁协议书中的公章是一致的，被告千大公司是适格的被告。
经庭审质证，被告千大公司认为裁决申请书的时间为2010年9月7日，被告所使用的千大公章与现任法人没有任何关系；被告梁海峰无异议，提出申请书中的千大公司公章和其个人名章的加盖属实，千大公司的公章是前任法人戈亮交给其使用的。
4、陈国祥国有土地使用证1份。证明被拆迁房屋建筑面积为138.9平方米，占地面积为807.8平方米。
经庭审质证，二被告对证据的真实性无异议，被告千大公司提出该土地使用证的使用面积并不能代表被拆迁房屋实际应回迁的面积，只能证明被拆迁房屋的院内占地面积大；被告梁海峰提出被拆迁房屋只能按照房屋产权证面积予以回迁，院内的土地开发不属于回迁补偿范围之内。
被告千大公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据:
1、松原市公安局出具的印章承做许可证1份、松原市雅兴网络印章储存有限公司出具的证明1份、印章的样本1份。证明梁海峰使用的公章不是公司的有效印章，是其私自刻制的。
经庭审质证，原告提出公章是公司内部管理问题，与本案没有关系；被告梁海峰无异议，提出公司法人更换，印章更换，并没有收回原公章和发布声明再使用公章是无效的行为，梁海峰仍然可以代表公司。
2、（2014）吉松松江证字第103号公证书1份。证明被告梁海峰与原告签订的回迁协议书所使用的千大公司的公章是梁海峰私自刻制的印章，应当认定回迁协议书及买卖协议书均无效。
经庭审质证，原告无异议，提出公章是千大公司内部管理问题，与本案无关；被告梁海峰无异议，提出千大公司在立项时就使用其签合同时的公章，这说明千大公司是认可被告梁海峰使用该公章。
被告梁海峰为证明自己的主张，向本院提交了以下证据:
1、嫩江县人民政府房屋拆迁管理办公室于2010年4月19日给被告千大公司颁发的房屋拆迁许可证及拆迁延期公告各1份。证明拆迁实施单位为黑河市洪源拆迁公司嫩江分公司，拆迁期限至2011年12月31日。
2、嫩江县国土局用地许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、预售许可证各1份。证明世纪新城开发有合法手续。
经庭审质证，原告、被告千大公司对上述证据均无异议。
本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分别与原告陈丽娟签订《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》的行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告陈丽娟的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故原告陈丽娟要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城2-1号楼3单元402室房屋的诉讼请求，本院予以支持。实际回迁房屋面积大于调换协议书约定的面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议的约定进行结算，如有争议，千大公司可另案诉讼。因被告梁海峰所提及曹丽芳无法找到，致使本院无法审理被告千大公司是否与第三人曹丽芳签订《商品房买卖合同》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》目的已无法实现的，曹丽芳可向被告千大公司主张合同违约责任。“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，故被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告父亲陈国祥虽已去世，但其留有的房屋客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与陈国祥的诸位合法继承权人分别签订了回迁协议，对各位继承权人分别进行了置换安置，所有原告作为陈国祥的继承人，有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰主张协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告陈丽娟在2012年5月8日签订的编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、被告松原市千大房地产开发有限公司于判决生效后3日内将“世纪新城”小区2-1号楼3单元402室交付给原告陈丽娟；
三、驳回原告陈丽娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年内。

本院认为，嫩江县“世纪新城”小区系被告千大公司开发建设，被告梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县“世纪新城”小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司分别与原告陈丽娟签订《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》的行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由被告千大公司承担。被告千大公司与原告陈丽娟的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，是双方在平等协商的基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，故原告陈丽娟要求确认该协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告千大公司与原告签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原告要求取得世纪新城2-1号楼3单元402室房屋的诉讼请求，本院予以支持。实际回迁房屋面积大于调换协议书约定的面积的部分，应当由原告与被告千大公司根据回迁协议的约定进行结算，如有争议，千大公司可另案诉讼。因被告梁海峰所提及曹丽芳无法找到，致使本院无法审理被告千大公司是否与第三人曹丽芳签订《商品房买卖合同》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》目的已无法实现的，曹丽芳可向被告千大公司主张合同违约责任。“世纪新城”小区为被告千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持有千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对“世纪新城”项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以被告千大公司应对本案原告持有的房屋产权调换协议书承担责任，故被告千大公司的辩解理由本院不予支持；原告父亲陈国祥虽已去世，但其留有的房屋客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与陈国祥的诸位合法继承权人分别签订了回迁协议，对各位继承权人分别进行了置换安置，所有原告作为陈国祥的继承人，有权利依此回迁协议向被告千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故被告梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出产权调换协议书无效的主张没有法律依据，本院不予支持。与原告签订的产权调换协议书，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，被告梁海峰主张协议显失公平，应当撤销的主张，因其未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  ，《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条  一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、被告松原市千大房地产开发有限公司与原告陈丽娟在2012年5月8日签订的编号为36号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》有效；
二、被告松原市千大房地产开发有限公司于判决生效后3日内将“世纪新城”小区2-1号楼3单元402室交付给原告陈丽娟；
三、驳回原告陈丽娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，给付迟延履行金。
案件受理费100元由被告松原市千大房地产开发有限公司承担。

审判长：李爱忠
审判员：赵君
审判员：杨先凤

书记员：张晗