陈某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。
委托诉讼代理人：薛丹丹，黑龙江光泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚旭东，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。
被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人：周荣，黑龙江陈山律师事务所律师

原告陈某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人薛丹丹、姚旭东，被告王某某及其委托诉讼代理人周荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈某向本院提出诉讼请求：1．依法解除我与被告签订的房屋租赁合同；2．判令被告给付2016年2月25日至2018年2月25日二年的租金160,000.00元。事实和理由：我在克东县克东镇鸿福××楼有商服房（ＩＳ3、ＩＳ4、ＩＳ5、ＩＳ6、ＩＳ7）五套。2015年2月25日，我委托姚旭东代我与被告王某某签订了涉案房屋的房屋租赁合同，约定头三年的租金每年80,000.00元，后两年的租金是每年90,000.00元，租期为5年。从2015年2月25日至2020年2月24日止。合同签订后，被告交付了一年的租金，从2016年2月25日至2018年2月25日止被告迟迟不交租金，故诉至法院。
王某某辩称，不同意原告的诉讼请求，依法驳回原告诉讼请求。一、2015年姚旭东代表陈旭和公司与我签订租赁合同，我根本不认识陈某，从未见过，房屋漏水我们一直是与陈旭交涉，出租人为雅馨房地产开发公司和陈旭。雅馨房地产开发公司、陈旭将房屋卖给陈某，未通知答辩人，侵犯原告优先购买权，买卖合同无效，原告主体不适格。二、合同无效陈某不享有原告资格，我方是与开发公司陈旭签订的租赁合同，与陈某没任何关系，诉讼主体不适格。三、原告在诉状中主张，前三年每年租金80,000.00元，后两年每年租金90,000.00元，与合同约定不符，毫无事实根据，合同明确约定第一年、第二年、第三年租金为80,000.00元，自合同签订之日起一次性付清，合同约定的明确具体，如不是三年80,000.00元，如何为签订合同一次性付清；另外合同是由开发公司对外出租开发的房屋所用的格式条款，如发生歧义，应由合同文本的提供者承担责任，作出对他不利的解释，原告提供的两个证人，一个和公司有利害关系，证明的内容也与书面证据和原告的主张相矛盾，其以说明她是代表公司是职务行为与陈某没有关系。四、原告出租的房屋，供热管道严重漏水，排水管道严重反污，出租人拒不维修，给承租人造成重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第220条、221条规定，承租人依法有权自行维修，抵扣租金延长租期并要求赔偿损失，我方主张赔偿直接和间接损失385,872.00元。五、根据供热管理条例的规定，非住宅房屋供热管线的维修更换义务由房屋的出租人和房屋的所有人有权负责，我们租赁房屋时，该房屋的所有人是公司，同时，该公司又是该栋楼房地开发商，负有对该楼的维修义务，不履行维修义务，给承租人造成损失应由其负责。六、我方认为，我所租赁的房屋价格符合当时签订合同的客观情况与当时的市场价格基本相同，合同具有相对性，没有可比性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王某某因开办克东县清华幼儿园需要房屋。2015年2月25日，黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司委托姚旭东与王某某签订一份房屋租赁合同，合同主要约定：甲方（黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司）自愿将鸿福名苑7号楼商服ＩＳ03、ＩＳ04、ＩＳ05、ＩＳ06、ＩＳ07号租赁给乙方（王某某）；房屋租赁期限5年，从2015年2月25日至2020年2月24日止；第一年、第二年、第三年租金为人民币80,000.00元整，乙方在签订合同时一次性付清；第四年、第五年租金为90,000.00元，乙方需提前45天缴纳下一年度租金；乙方须向甲方缴纳押金15,000.00元，在乙方退租时，此房设备无损害、无欠费、无合同违约等退还；甲方如中途停租应与乙方协商，乙方下年续租或不租，应提前45天向甲方书面告知，否则，耽误甲方提前再租或出售，乙方须向甲方支付违约金200.00元／日；在同等条件下出租或出售此房，乙方享有优先权。合同签订后，王某某缴纳了80,000.00元租金，对房屋进行了装修。王某某在使用过程中，租赁的房屋出现漏雨、供热管道漏水、排水管道反污等质量问题，导致墙面脱落、地板被水浸泡变形、棚顶孔灯损坏、教科书被水浸泡损毁、因维修停业造成学员流失损失等，王某某给黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司总经理陈旭打电话联系维修事宜未果，王某某自己先后六次对房屋进行了维修，其中：粉刷墙面六次39,410.00元，维修地板六次70,607.00元，通下水道及地沟等5,405.00元，维修棚顶孔灯924.00元；清华幼教环创损坏维修5,704.00元、教科书被水浸泡损毁7,820.00元、因维修停业退费及造成学员流失损失241,442.00元，共计371,312.00元。陈某对房屋存在质量问题认可，但对维修费用及损失不予认可，认为维修费用过高；学员流失并不是维修停业所造成的，但对维修所需费用未提出司法鉴定，也没有提出相关的证据加以证明。2、黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司总经理陈旭与陈某系父女关系，在房屋租赁期间，陈旭将租赁的房屋转给陈某。3、2016年10月因更换供热管道，导致王某某开办的克东县清华幼儿园停业12天；4、在庭审过程中，陈某变更诉讼请求，增加2018年2月25日--2019年2月24日期间的房屋租金90,000.00元，经释明，陈某没有在指定的期间对增加的诉讼请求缴纳诉讼费用，应视为放弃权利，不予审理。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王某某与黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司是在自愿、平等、协商的基础上签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同有效。虽然在房屋租赁期间，黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司将房屋转让给陈某，但并没有终止房屋租赁合同，合同的内容也没有变更，该房屋继续由王某某使用，故黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司将房屋转让给陈某并无不当，陈某有权向王某某主张权利，王某某应按合同约定给付房屋租金，故对陈某要求王某某给付租金的请求予以支持。
关于陈某要求解除房屋租赁合同的主张，因王某某租赁房屋的目的是开办克东县清华幼儿园，在租赁合同签订后，王某某是按租赁五年的计划投入大量资金对租赁的房屋进行了装修，且王某某拖欠租金的原因是其所租赁的房屋存在质量问题，经双方协商未能达成一致的情况下，陈某单方要求解除合同于法无据，故对陈某的这一主张不予支持。
关于王某某提出因租赁房屋质量问题，房屋的维修费用、因质量问题造成的损失371,312.00元应由陈某负担的抗辩理由，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，王某某所提出损失包括两部分，一部分是维修费用，一部分是质量问题所造成的损失。一、关于维修费用122,050.00元，王某某在使用其所租赁的房屋过程中，发现房屋存在出现漏雨、供热管道漏水、排水管道反污等质量问题，曾多次打电话与黑龙江省雅馨房地产开发有限责任公司总经理陈旭取得联系，要求对房屋进行维修，在其未履行维修义务的情况下，王某某自行对租赁的房屋进行维修，其维修费应由陈某负担。虽然陈某提出王某某的维修费用过高，但因其未有提供证据加以证明，且对维修房屋所需费用也没有申请司法鉴定的情况下，其应承担举证不能的法律后果，故对王某某这一抗辩理由予以支持。二、关于因质量问题造成的损失。1、教科书被水浸泡损毁7,820.00元，王某某在明知房屋存在漏雨等质量问题的情况下，其应对教科书采取适当的措施进行妥善的保管，因其没有采取适当的措施导致损坏结果的发生，其有过错，故对这一抗辩理由不予支持。2、因维修供热管道停业12天，给学员退费的损失25,422.00元的抗辩理由，该损失系维修供热管道停业期间，给学员退费的损失，损失的数额应根据停业时间、学员的人数及收费情况确定，经计算，退费损失应为10,168.80元（1,338.00元／月÷30天*19人*12天），故对多主张的损失15,253.20元，不予支持；3、因维修供热管道停业造成学员流失损失216,000.00元的抗辩理由，发生学员流失的情况有多种因素，应综合考量，不能仅以维修供热管道停业12天而要求赔偿九名学员流失4年的损失，且王某某对停业期间的损失已提出了赔偿，故这一抗辩理由于法无据，不予支持。
关于王某某提出2015年2月25日至2018年2月24日三年的房屋租赁费总计为80,000.00元，而不是每年80,000.00元的抗辩理由，本院认为，房屋租赁费应按年度计算，即2015年2月25日至2018年2月24日三年的房屋租赁费每年为80,000.00元，2018年2月25日至2020年2月24日的房屋租赁费为每年90,000.00元。其理由是；1、从房屋租赁的市场价格上看，王某某所租赁的五套房屋为商服用房，租赁总面积551.12平方米，如果房屋租赁的价格按三年80,000.00元计算，每个商服用房平均年租金仅为5,333.00元，其租赁价格低于同时期的住宅楼的租赁价格，其与市场租赁价格不符；2、从房屋租赁合同内容上看，房屋租赁合同第二条、第三条约定：“第一年、第二年、第三年租金为人民币80,000.00元整，乙方在签订合同时一次性付清；第四年、第五年租金为90,000.00元，乙方需提前45天缴纳下一年度租金。”该条款是对房屋租金数额、交纳时间及交纳方式的约定，如果是约定三年的房屋总租金，应该是第一年、第二年、第三年的租金总计或共计80,000.00元，而不应是第一年、第二年、第三年租金为人民币80,000.00元，况且还约定了“乙方（王某某）需提前45天缴纳下一年度的租金”，该约定的真实意思表示应为在第一年房屋租赁期限届满后，王某某需提前45天缴纳第二年度的租金，故房屋租金应为每年80,000.00元；3、从房屋租赁的合同违约责任约定上看，房屋租赁合同第八条约定：“甲方如中途停租应与乙方协商，乙方下年续租或不租，应提前45天向甲方书面告知，否则，耽误甲方提前再租或出售，乙方须向甲方支付违约金200.00元日。”该条款虽是对违约责任的约定，但该条款中“乙方下年续租或不租，应提前45天向甲方书面告知”，也说明了，房屋租金是一年一交，而不是三年一次性缴纳。基此，2015年2月25日至2018年2月24日的房屋租赁费为每年80,000.00元，故对王某某的这一抗辩理由不予支持。
综上所述，王某某未按房屋租赁合同约定缴租赁费的原因，是因为其所租赁的房屋存在质量问题，在双方对维修费用及损失协商未果的情况下，陈某要求解除合同于法无据，不予支持，房屋租赁合同应继续履行。对王某某提出其所租赁的房屋需要进行维修时，在陈某未履行维修义务的情况下，王某某自行进行维修，故陈某对王某某维修房屋费用及影响使用所造成的损失，应在王某某所拖欠的租赁费中扣除，即自2016年2月25日至2018年2月24日，王某某所欠的租赁费为160,000.00元，扣除王某某维修费用122,050.00元及造成停业期间给学员退费的损失10,168.80元，王某某应给付陈某房屋租赁费27,781.20元，故对陈某多主张的房屋租赁费132,218.80元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、王某某自本判决生效之日起五日内给付陈某房屋租赁费27,781.20元；
二、驳回陈某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,500.00元，由陈某负担2,800.00元，由王某某负担700.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。

审判员 李峰
人民陪审员 宋丽楠
人民陪审员 朱丽冬

书记员： 崔明月