陈某某与武汉诗邦房地产代理有限公司、杨某某居间合同纠纷一审民事判决书

原告：陈某某。
委托代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。
委托代理人：魏莹，湖北人言律师事务所律师。
被告：武汉诗邦房地产代理有限公司，住所地武汉经济技术开发区7C地块阳光丽景8栋4、5号。
法定代表人：王东。
被告：杨某某。

原告陈某某诉被告武汉诗邦房地产代理有限公司（以下简称武汉公司）、被告杨某某居间合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员熊婧独任审判，后依法转为普通程序审理，由审判员管理、审判员李纪钢、审判员董力组成合议庭。本案于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人卢家勤、被告杨某某到庭参加了诉讼，被告武汉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明：2012年12月11日，原告陈某某与被告武汉公司签订《协议书》，约定原告陈某某有意购买坐落于碧波山庄房产，交易房产价格为750，000元，如交易成功，原告陈某某愿意按成交价1%支付被告武汉公司中介费。原告陈某某交易房产采取商业贷款的方式。原告陈某某同意于签订本协议当日向被告武汉公司支付购房意向金1，000元，有效期从2012年12月11日起至2012年12月18日止。在本协议有效期内，如出售方同意原告陈某某购买条件，则原告陈某某授权被告武汉公司将意向金转交给房屋产权人。此后房屋买卖双方到被告武汉公司签订《买卖合同》；如在有效期内，未达成一致，被告武汉公司在有效期届满后即日全额无息退还等内容。其后，原告陈某某向被告武汉公司交付意向金累计2，000元。
2012年12月19日，原、被告各方签订《买卖合同》，合同约定：原告陈某某购买被告杨某某出售的坐落于武汉市沌口经济技术开发区碧波山庄枫丹园东区65号房产（房产证号蔡字第××号，土地使用权证号蔡国用2007字第1377号），房屋价格770，000元。在合同签订之日，原告陈某某支付定金30，000元给被告杨某某。被告杨某某将合同项下的房屋产权证、土地证原件或购房合同、购房发票等证件交友被告武汉公司保管。原告陈某某支付购房首付款80，000元，在被告武汉公司确定过户时间之日起5工作日内，打入被告武汉公司监管账户，过户当日，被告武汉公司在见到原告陈某某名下的房产证收件单后，于当日将首付款80，000元支付至被告杨某某指定账户；尾款660，000元，原告陈某某委托被告武汉公司办理商业贷款，具体贷款金额及年限以银行审批为准。在见到已是原告陈某某名下房屋房产证收件单后15日内（如超过指定工作日10日内还未放款，被告武汉公司按银行利息支付给被告杨某某），由原告陈某某在武汉公司陪同下，将贷款银行通知放款到被告杨某某指定账户。原告陈某某承担全部税费105，000元（包干）。原告陈某某、被告武汉公司、被告杨某某共同确认，在房屋交易过程中，被告武汉公司向原告陈某某、被告杨某某提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助原告陈某某、被告杨某某办理登记、房款交割、金融贷款居间工作等内容。
合同签订后，原告陈某某向被告武汉公司交纳30，000元定金、购房后期费用10，000元、购房款173，000元。被告武汉公司向被告杨某某支付原告陈某某定金30，000元，但被告武汉公司一直未确定过户时间和向被告杨某某支付原告陈某某交付的首付款。为了确定房屋过户时间，原、被告各方于2013年3月17日签订《补充协议1》，协议约定：2013年3月18日，被告武汉公司向被告杨某某支付92，000元（其中12，000元为被告武汉公司支付给被告杨某某的滞纳金）；三方约定2013年3月23日办理过户手续，过户前1个小时，被告武汉公司将购房款660，000元垫付给被告杨某某。被告杨某某于过户成功后，将名下的工商银行卡及密码交由被告武汉公司保管，款项到账后，被告杨某某配合被告武汉公司转款至被告武汉公司账户。过户时间逾期一天，被告武汉公司支付日6，600作为滞纳金。过户成功后，15个工作日，被告武汉公司将房产证及土地证交由原告陈某某。垫款及滞纳金与原告陈某某无关等内容。
《补充协议1》签订后，被告武汉公司并未通知、协助原告陈某某、被告杨某某办理房产过户手续。2013年3月24日各方就房产过户事宜发生争执，经协商各方签订了《补充协议2》，协议约定，被告武汉公司于2013年3月25日下午两点支付752，000元给被告杨某某，被告杨某某收到全款后将房屋两证原件及过户、收款权利公证至被告武汉公司指定人名下。原告陈某某、被告杨某某所有购房关系结束。至此以后，被告武汉公司与原告陈某某购房手续与被告杨某某无关。公证事宜完成后，原告陈某某构成欠款被告武汉公司660，000元事实，并配合被告武汉公司以办理贷款的方式归还。被告杨某某如果于2013年3月25日未收到被告武汉公司752，000元整，以上三方签订所有武汉市蔡甸区碧波山庄枫丹园东区65号房屋交易买卖合同于2013年3月26日自动解除为无效合同。被告杨某某收取原告陈某某定金30，000元不退还。被告武汉公司退还原告陈某某之前所有支付的房款，被告武汉公司赔偿原告陈某某12，000元。三方2013年3月17日签订的补充协议作废等内容。
《补充协议2》签订后，被告武汉公司仍未依约履行，原告陈某某多次与被告武汉公司协商未果，被告武汉公司退还原告陈某某77，000元。后因被告武汉公司法定代表人王东因以被告武汉公司的名义与他人签订存量房屋居间买卖合同及实际履行过程中，骗取当事人财务被公诉机关提起公诉，本院于2014年9月4日作出（2014）鄂武经开刑初字第00089号刑事判决书，判决王东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，剥夺政治权利4年，并处罚金50，000元。其后，王东不服该判决，上诉至湖北省武汉市中级人民法院，湖北省武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中刑终字第00904号刑事裁定书，裁定维持原判。现原告陈某某诉至法院，请求依诉予判。

本院认为：原、被告之间签订协议书、《买卖合同》及补充协议2份系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规等强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告武汉公司向原告陈某某、被告杨某某提供订立合同的机会并提供相关的服务，原、被告各方之间形成居间合同关系。
原告陈某某向被告武汉公司主张返还被告购房手续费、首付款共计120，000元的诉请，本院认为当事人协议一致，可以变更合同的内容，同时当事人可以在合同中约定合同的效力。本案中由于原、被告各方在履行《买卖合同》发生争议，分别在2013年3月17日、2013年3月24日各签订补充协议一份，补充约定合同各方当事人权利义务关系。在2013年3月24日签订的补充协议书2中约定：如被告杨某某在2013年3月25日未收到被告武汉公司给付752，000元，《买卖合同》等协议于2013年3月26日自动解除为无效合同，同时由被告杨某某收取原告陈某某定金3万元不予退还。被告武汉公司退还原告陈某某之前所有支付的房款，并补偿原告陈某某12，000元，且2013年3月17日签订的协议作废等内容。但其后，被告武汉公司并未向被告杨某某给付约定的款项。基于前述事实，原、被告之间签订《买卖合同》，因被告武汉公司未付款，合同约定解除合同的条件已成就，故《买卖合同》自2013年3月26日失效。合同解除后，被告武汉公司依《买卖合同》而取得原告陈某某的财产应当予以返还，并赔偿合同约定的违约金12，000元。原告陈某某累计向被告武汉公司交付各类款项共计215，000元（含3万元定金）和应承担的违约金12，000元，扣除被告武汉公司向原告陈某某返还的77，000元，被告武汉公司应向原告陈某某返还150，000元，因原告陈某某向被告武汉公司主张的金额低于前述款项，被告武汉公司承担的给付金额以原告陈某某主张的金额为限。
原告陈某某要求被告杨某某返还定金30，000元的诉请，本院认为合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于前述《补充协议2》中的约定，被告杨某某收受原告陈某某定金30，000元，应当由被告武汉公司负担，原告陈某某应当向被告武汉公司主张。同时《买卖合同》失效系被告武汉公司未付款而导致，被告杨某某对此并不存在过错，故原告陈某某此项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十七条、第九十八条、第四百零四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告武汉诗邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某某返还房款和赔偿损失共计人民币120，000元；
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3，300元，由被告武汉诗邦房地产代理有限公司负担。因受理费人民币3，300元原告陈某某已先行垫付，被告武汉诗邦房地产代理有限公司将此款随上述判决款项一并给付原告陈某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判长　管　理 审判员　董　力 审判员　李纪钢

书记员：秦晓敏