陆某某与冯某某、严某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陆某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：刘慧，上海市民生律师事务所。
　　被告：冯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：朱超，安徽江南律师事务所律师。
　　被告：严某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：严晓，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。
　　被告：严浩，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　第三人：上海琨泰房地产开发有限公司，住所地上海市航头镇航瑞路XXX弄XXX号。
　　法定代表人：潘才华。
　　原告陆某某与被告冯某某、严某、严晓、严浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加上海琨泰房地产开发有限公司为本案第三人。原告陆某某及其委托诉讼代理人刘慧，被告冯某某的委托诉讼代理人朱超，被告严晓及其委托诉讼代理人张水华，被告严浩到庭参加诉讼。被告严某、第三人上海琨泰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告陆某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令四被告办理上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)不动产权证，第三人予以协助；2、判令四被告在取得涉诉房屋不动产权证十日内协助原告陆某某将该房屋过户至原告名下(交易税费由原告承担，但不包含因严某某去世子女继承产生的个人所得税);3、请求判令四被告支付按照本金人民币(以下币种同)113万元按日千分之五计算自2016年7月19日起的逾期过户的违约金，原告自愿降低至30万元。事实和理由：涉诉房屋系被告冯某某、案外人严某某(已去世)动迁所得。2014年10月18日，原告与冯某某、严某某就涉诉房屋签订了《上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(以下简称转让合同)，约定原告以113万元的价格向冯某某、严某某购买涉诉房屋，并约定了付款及过户事宜。双方还曾特别约定，一方发生意外，其继承人应协助另一方继续履行本合同。若没有按约办理过户手续，每逾期一日，应支付相应的违约金。转让合同签订后，原告按约支付了房款。2016年4月严某某去世，而涉诉房屋2016年3月就可以办理产证，但被告至今未配合办理，故原告诉至法院，请求支持原告诉请。
　　被告冯某某辩称，确认涉诉房屋已出售给原告，但该转让合同违反上海市动迁管理办法第23条关于动迁安置房在取得产证以后三年内不得转让的规定。确认除尾款12万元外，其余房款均已收到。有两笔款项转至严某某账户，可能有一部分花销在其治疗上。此外，转让合同签订的主体为严某某，合同具有相对性，继承人并非合同主体，故合同的所有约定对继承人不产生效力。涉诉房屋的权利人严某某在可以办理产证之前因病去世，继承人对房屋继承及处分无法达成一致意见，2016年4月被告方在被通知可办涉诉房屋小产证后即与第三人签订了涉诉房屋的上海市商品房出售合同(以下简称出售合同)、2017年2月7日办理宅基地使用审查表、为过户向第三人交清房款，上述行为均表明被告一直在为过户进行积极努力；涉诉房屋房款为113万，而原告主张的违约金为30万，明显超出法律规定的标准，另原告在合同签订第二天就居住在涉诉房屋内至今，无任何损失，只是尚未办理过户而已。因原被拆迁房屋缺少产权登记、宅基地使用登记等证明，暂时无法办理涉诉房屋产权证，系基于客观因素导致，而冯某某没有延迟履行合同的行为，不应承担迟延履行的违约责任。
　　被告严某未作答辩。
　　被告严晓辩称，其并未参与涉诉房屋出售的相关事宜，对此一无所知。动拆迁安置时涉诉房屋归严某某所有，而被拆迁房屋系严晓奶奶即严某某的母亲生前建造，其在动迁前已经去世。拆迁时根据航头镇拆迁办的政策，严某某的另外三个兄弟已经无法享受拆迁政策，故商议以严某某的名义取得动迁款后四兄弟平分，但众人后来听从严晓的建议要动迁安置房，此为涉诉房屋的来源。严某某从2000年开始患病，2014年出售涉诉房屋，至2016年4月8日过世，未有人告知严晓涉诉房屋已被出售。严某某去世后留有遗嘱，但遗嘱中未涉及涉诉房屋，也未提及售房款，仅涉及一套案外的房屋。遗嘱继承的案件现在另案诉讼中，继承人即本案四被告。如涉诉房屋确已出售，严晓要求在先取得其应得的售房款后再协助办理其他手续。因严晓根本不知涉诉房屋被出售一事，对于原告诉请既无恶意也无故意，不应承担违约金。涉诉房屋的税费在转让合同第3条内有过约定：出售方的税由购买方承担，即产证做在原告名下所有应支出的税费均由原告负担。严晓并未实际继承涉诉房屋，只有配合过户的义务，故因严某某去世后发生继承产生的税费也应由原告负担。原告主张违约金无依据，涉诉房屋已经交付，不产生逾期交房违约金；未按时过户系因为出售人严某某去世，原告在严某某去世后也未及时诉讼，故逾期过户的损失不应由被告承担。
　　被告严浩辩称，愿意配合将涉诉房屋过户至原告名下，但不同意承担违约金。原告诉状中所述部分不是事实，2016年4月18日尚不能办理涉诉房屋的小产证，而后父亲严某某过世，2017年年初严浩得知可以办理涉诉房屋不动产权证，后在实际办理中因被拆迁房屋宅基地使用权证缺失，导致办理不动产权证的过程受阻。现涉诉房屋的不动产权证应该可以办出，只是因为缺失材料可能导致办理过程比较复杂，具体如何办理严浩不太清楚。严某某去世后，其所有继承人对遗产继承无法达成统一意见，这也是导致涉诉房屋不动产权证迟迟未办理的原因之一。涉诉房屋出售严浩是知晓的，但不清楚购房款具体收到多少，也不清楚该款现在何处。因严浩没有违约行为，故不同意承担违约金。
　　第三人上海琨泰房地产开发有限公司未到庭发表意见。
　　本院经审理认定事实如下：涉诉房屋系案外人严某某(已过世)动迁安置所得。2014年10月18日，原告陆某某作为购买方(乙方)与严某某作为出卖方(甲方)签订转让合同一份，约定原告以113万元的价格向严某某购买涉诉房屋及过户时间、税费承担等内容，合同第一条约定：“甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为人民币113万元整，此价格系甲方到手价……”；第三条：“甲、乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)……”；第五条：“甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；……”；第十一条“特别约定1：在该房屋顺利过户(产权变更登记)给乙方之前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期届满后柒日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金。……”。原告、严某某、被告冯某某、被告严浩的妻子案外人顾某某在合同上签名确认。转让合同签订后，原告分别于2014年10月18日、2014年10月26日向严某某支付定金1万元、购房款100万元，共计101万元，严某某收到上述款项后将涉诉房屋交付原告居住至今。严某某于2016年4月7日因病去世。原告诉至法院，要求判如所请。
　　另查明，1、涉诉房屋于2012年5月10日经核准登记在第三人上海琨泰房地产开发有限公司名下，该房屋建筑面积为81.30平方米。2、原告承诺其具备在沪购房资格，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担法律后果。3、本案当事人一致确认在另行诉讼的严某某遗嘱继承案中，未提及涉诉房屋。4、航头镇政府和拆迁办于2017年2月7日向被告冯某某出具涉诉房屋宅基地使用权审查表情况说明，同时注明该情况说明不作为确权和登记的依据，土管所亦加盖印章。
　　以上事实，有原告提供的转让合同、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、定金收据、房款收据、银行流水、配套商品房供应单(五联单)、上海市商品房出售合同、被告冯某某提供的死亡小结、居民死亡医学证明书、浦东新区房地产交易中心办证提示、航头派出所出具的《无宅基地使用权审查表情况说明》及庭审笔录等在案佐证。
　　庭审中，原告表示案外人顾某某参与了合同的签订，其行为已构成表见代理，而被告冯某某则认为顾某某虽为严某某儿媳，但在未得到严某某事前授权和事后追认的前提下不形成表见代理关系，故原告认为顾某某系严某某的代表的意见不应为法庭采纳。另原告认为涉诉房屋的交易税费由原告承担，但不包含因严某某去世子女继承产生的个人所得税，而被告则认为按照合同规定，房款113万元为卖方到手价，因严某某去世继承产生的个人所得税应由原告承担。
　　本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。转让合同系原告与严某某的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，对原告要求认定该转让合同有效的诉讼请求，本院予以确认。在转让合同履行过程中出售人严某某过世，该事实并不导致其与原告之间的房屋买卖合同关系当然终止，四被告作为严某某的法定继承人应当继续履行被继承人生前的债务，包括合同项下的义务。现原告要求四被告配合办理涉诉房屋的过户手续，符合法律规定，本院应予支持。原告已按约履行了付款义务，完成了合同的大部分义务。在合同签订后，严某某履行了交房义务，亦完成了合同的主要义务，显然转让合同已切实得到履行。被告冯某某、严浩认可原告与严某某签订的转让合同是双方的真实意愿，涉诉房屋早已交付给原告，本案是被继承人严某某过世后留下的后遗症，愿意配合原告办理过户手续，本院予以照准。被告严晓表示虽从未看到过转让合同，不清楚其内容，但基于父亲已过世，无法核实当时的事实，也认可转让合同的有效性，并愿意配合办理过户手续，本院理应准许。关于原告认为顾某某在转让合同上签名及在出售合同上代严某某签名是否形成表见代理的问题，本院认为顾某某虽在转让合同上签名，但出售合同上的严某某签名不能确认系顾某某所代签，且表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，原告并未举证证明严某某曾书面或口头授权顾某某代其办理与涉诉房屋交易有关的一切事由，且原告并未申请对该出售合同上严某某的签名是否顾某某所签，故本院对原告主张顾某某系严某某关于涉诉房屋买卖的代理人的说法不予采信，无论出售合同上严某某的签名为何人所签，均反映其继承人在为积极履行转让合同创造条件；关于违约金，被告冯某某、严晓、严浩表示并无违约的故意，在被告知涉诉房屋可办理小产证后就积极与第三人签订出售合同，且原告自签订转让合同次日起就取得了涉诉房屋并居住至今，并无实际损失，故不同意支付违约金。因原告未能举证证明被告方存在明显违约恶意，且原告除未能第一时间办理过户手续之外，未举证证明其有实际损失，故本院采信被告的主张，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持；对双方争议的因严某某去世被告继承产生的个人所得税应由谁承担的问题，因转让合同未对此项税费予以约定，且该税费尚未发生，故本院在本案中对该项税费不予处理，可待该笔费用产生后再另行主张。现涉案房屋的交易限制期已经届满，原告亦承诺其具有购房资格，房屋过户条件已经成就，因此原告要求被告办理涉诉房屋的所有权登记、第三人予以协助，并在产权登记至被告名下后协助原告办理产权变更登记至原告名下的诉讼请求符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。被告严某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，视为放弃答辩权利。第三人上海琨泰房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第二百四十一条之规定，判决如下：
　　一、被告冯某某、严某、严晓、严浩应于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权登记手续，第三人上海琨泰房地产开发有限公司应予协助；
　　二、被告冯某某、严某、严晓、严浩应于上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权登记至四被告名下之日起十日内配合原告陆某某办理将上述房屋的所有权变更登记至原告陆某某名下的手续，原告陆某某于所有权变更当日支付被告冯某某、严某、严晓、严浩上述房屋尾款12万元(交易中产生的除严某某去世被告继承产生的个人所得税外其他税费由原告陆某某负担)；
　　三、驳回原告陆某某其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费18,120元，减半收取计9,060元，由原告陆某某负担2,900元，由被告冯某某、严某、严晓、严浩负担6,160元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：左翠莲

书记员：万春丹