阳某正大房地产开发实业有限公司、阳某县国土资源局合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：阳某正大房地产开发实业有限公司。住所地：湖北省阳某县兴国大道水产大世界。
法定代表人：周光喧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柯昌国，湖北正义行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阳某县国土资源局。住所地：湖北省阳某县兴国镇东坡路**号。
法定代表人：胡文省，该局局长。
委托诉讼代理人：王能才，湖北才俊律师事务所律师。

上诉人阳某正大房地产开发有限实业公司（以下简称正大公司）因与上诉人阳某县国土资源局（以下简称阳某县国土局）合同纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2016）鄂02民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。正大公司的委托诉讼代理人柯昌国，阳某县国土局的委托诉讼代理人王能才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为，本案争议的焦点为：1.涉案的《国有建设用地使用权出让合同》是否应该解除，正大公司支付的土地出让金和拍卖佣金5824万元是否应予返还的问题；2.双方约定按日1‰计算违约金标准是否过高，如果过高，如何调整的问题；3.拍卖佣金的损失如何计算的问题；4.违约金和拍卖佣金损失的起算时间问题。
关于焦点1：阳某县国土局与正大公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性禁止规定，应当认定为有效。阳某县国土局作为案涉土地使用权的出让人，系交付涉案土地的义务人，应当按照合同约定的期限向正大公司交付涉案土地，而阳某县国土局从合同约定的2012年4月1日交付土地之日至今未能将涉案土地交付给买受人正大公司，依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条之规定，阳某县国土局延期交付土地超过60日，经正大公司催交后仍不能交付土地的，正大公司有权解除合同，同时，阳某县国土局亦认可涉案土地因客观情况至今仍存在不能交付的情形，故解除合同的条件已经成就，一审法院对正大公司提出的解除与阳某县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的诉讼请求予以支持。因阳某县国土局的违约行为，正大公司与阳某县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》解除后，正大公司向阳某县国土局支付的5600万元出让金以及正大公司竞买涉案土地而支付的拍卖佣金224万元，应由阳某县国土局予以返还，故一审法院对正大公司提出的要求阳某县国土局返还5600万元出让金及拍卖佣金224万元的诉讼请求予以支持。
关于焦点2：正大公司与阳某县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定了交地时间、付款期限和违约责任等内容，阳某县国土局在履行合同过程中逾期交付涉案土地构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故涉案的《国有建设用地使用权出让合同》解除后，对正大公司主张违约金条款继续有效的诉讼请求予以支持。正大公司要求按照合同约定的日1‰标准来支付违约金所依据的《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》属于“规范性文件”，从法律位阶上来看，低于《中华人民共和国合同法》，不适用“特别法优于一般法”的规定，本案涉案合同是双方作为平等民事主体签订的民事合同，因此应当适用《中华人民共和国合同法》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，阳某县国土局提出要求按阳某县信用社贷款利率日0.262‰标准计算违约金视为提出了调整违约金的请求，但鉴于阳某县国土局逾期交地的行为给正大公司造成的损失，不仅包括正大公司已付资金利息损失，还包括涉案合同解除后，正大公司未占有使用涉案土地而造成的预期利益损失，其中单涉案土地国有使用权价值已由2012年出让时的5600万元增值为2016年的13015万元，故阳某县国土局提出违约金计算标准不足以填补守约方正大公司的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持之规定，以及考虑到在正大公司按约足额支付土地出让金后，长达五年，十八次发函催告交地的前提下，阳某县国土局至今仍不能交付涉案土地，本着对守约方的保护和维护土地交易中土地应及时交付的正确导向，一审法院酌情认定阳某县国土局按照年利率24%的标准向正大公司支付违约金，对正大公司提出要阳某县国土局按合同约定日1‰标准支付违约金的请求，予以部分支持。
关于焦点3：正大公司因竞拍涉案土地而支付的拍卖佣金224万元，现因阳某县国土局违约，导致《国有建设用地使用权出让合同》解除后，正大公司支付拍卖佣金224万元应予返还，而双方对拍卖佣金造成的损失计算标准没有约定，参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及《关于修改〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》之规定，对合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。故阳某县国土局应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向正大公司支付拍卖佣金的损失。
关于焦点4：正大公司于2012年7月23日向阳某县国土局出具《承诺书》，承诺对阳某县国土局于2012年7月23日之前不能按期交付土地的责任不予追究，并请求阳某县国土局在承诺书发出之日一个月内颁发国有土地使用权证，阳某县国土局于2012年8月15日即一个月内向正大公司颁发了涉案土地国有土地使用权证。该份《承诺书》已表示正大公司明确放弃了对阳某县国土局在2012年7月23日之前不能按期交付土地责任的追究，故本案中违约金和拍卖佣金损失的起算时间应为2012年7月24日。
综上，正大公司的部分诉讼请求成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、第一百四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决：一、解除正大公司与阳某县国土局于2012年1月4日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、阳某县国土局应于判决生效之日起十日内返还正大公司土地出让金5600万元并支付违约金（从2012年7月24日起，以5600万元为基数，按年利率24%的标准支付违约金直至全部土地出让金付清之日止）；三、阳某县国土局应于判决生效之日起十日内支付正大公司拍卖佣金224万元及利息损失（从2012年7月24日起，以224万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准直至全部拍卖佣金付清之日止）；四、驳回正大公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507197.90元，由阳某县国土局负担。

审判长 董俊武
审判员 方庆
审判员 夏勇

书记员： 冯琳