阮某昂诉朱某某房屋买卖合同纠纷民事判决书

阮某昂
舒立焱（湖北自成律师事务所）
朱某某
张鹏程（湖北通山县法律援助中心）

上诉人（原审原告）:阮某昂。
委托代理人:舒立焱，湖北自成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:朱某某。
委托代理人:张鹏程，湖北省通山县法律援助中心律师。
上诉人阮某昂因与被上诉人朱某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2014）鄂通山民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人朱某某答辩称:一、证人杨建军、万平生的证言客观真实，与本案有关联性，依法应予采信；二、根据合同约定，先办理房屋登记手续是阮某昂应尽的义务，阮某昂只有付清购房款再办产权证的说法没有任何依据；三、阮某昂并无证据证明房屋面积为135平方米；四、原审判决适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，一、根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条  “依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条  第一款  “建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条  “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”之规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理规划建设许可、农用地转用及建设用地审批手续。本案涉案房屋，其一，未获得建房用地规划、审批等手续，建房行为不合法；其二，土地性质属于集体所有，未依法转化为国有土地，不能办理物权登记；其三，在该土地上建造商品房向集体经济组织以外的成员出售的行为，违反了有关法律规定。因此，阮某昂对该土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法的状态，针对此类在集体土地上建设房屋并上市交易的行为，依我国现行相关法律规定尚不属于合法的民事行为，不应受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第三十条  规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，即建造行为若存在违法性，不能发生设立物权的法律后果，建造人也不应享有物权权益。本案所涉房屋的土地为集体性质，依法不能进行房地产开发建设，且未补办用地及建设等手续，尚不具备商品房的性质，阮某昂将其进行出售违反了相关法律法规强制性规定，不受法律保护。故对阮某昂要求朱某某付清购房款的诉讼请求，依法不予支持。
综上，上诉人阮某昂的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由2163元由阮某昂负担。
本判决为终审判决。

本院认为，一、根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条  “依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条  第一款  “建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条  “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”之规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理规划建设许可、农用地转用及建设用地审批手续。本案涉案房屋，其一，未获得建房用地规划、审批等手续，建房行为不合法；其二，土地性质属于集体所有，未依法转化为国有土地，不能办理物权登记；其三，在该土地上建造商品房向集体经济组织以外的成员出售的行为，违反了有关法律规定。因此，阮某昂对该土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法的状态，针对此类在集体土地上建设房屋并上市交易的行为，依我国现行相关法律规定尚不属于合法的民事行为，不应受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第三十条  规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，即建造行为若存在违法性，不能发生设立物权的法律后果，建造人也不应享有物权权益。本案所涉房屋的土地为集体性质，依法不能进行房地产开发建设，且未补办用地及建设等手续，尚不具备商品房的性质，阮某昂将其进行出售违反了相关法律法规强制性规定，不受法律保护。故对阮某昂要求朱某某付清购房款的诉讼请求，依法不予支持。
综上，上诉人阮某昂的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由2163元由阮某昂负担。

审判长：何云泽
审判员：徐金美
审判员：孙兰

书记员：章婷