阎某某诉陈明某、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行、张永彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

阎某某
陈春梅
杨艳英（黑龙江晨阳律师事务所）
陈明某
中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行
王绍军
裴丽芬
张永彬
李凤芝（黑龙江东滢律师事务所）

原告（反诉被告）阎某某，男。
委托代理人陈春梅，女。
委托代理人杨艳英，黑龙江晨阳律师事务所律师。
被告陈明某（反诉利害关系人），男。
被告中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行（反诉利害关系人），住所地齐齐哈尔市昂昂溪区区府路86号。
法定代表人包非，该行行长。
委托代理人王绍军，男。
委托代理人裴丽芬，女。
被告（反诉原告）张永彬，男。
委托代理人李凤芝，黑龙江东滢律师事务所律师。
原告阎某某与被告陈明某、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行（以下简称昂昂溪农行）、张永彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由审判员王丽娟适用简易程序于2015年8月5日公开开庭进行了审理，原告阎某某的委托代理人陈春梅、杨艳英，被告陈明某，被告昂昂溪农行的委托代理人王绍军到庭参加诉讼，被告张永彬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法对其缺席审判，庭审过程中，因张永彬未出庭，案件事实无法查清，故宣布休庭，休庭后，张永彬提起反诉，以阎某某为反诉被告，并在反诉状中将陈明某和昂昂溪农行列为被告，因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭，征求双方当事人意见后，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）阎某某的委托代理人陈春梅、杨艳英，被告陈明某，被告昂昂溪农行的委托代理人王绍军、裴丽芬，被告（反诉原告）张永彬及其委托代理人李凤芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）阎某某本诉诉称:2014年10月27日，阎某某以260000.00元的价格，购买了陈明某从昂昂溪农行购买并所有的房屋一处（该房位于齐齐哈尔市昂昂溪区某某委7组，某某路与某某街交叉路口，建筑面积135.32平方米，混合结构，登记在张永彬名下，该房为福利房，张永彬已将房屋一切手续交回），现阎某某已入住并装修，多次找到张永彬要求更名过户，张永彬称该房屋系福利房，产权系昂昂溪农行，不予配合，故阎某某诉至本院，要求确认房屋买卖有效，并要求陈明某、昂昂溪农行、张永彬配合将此房过户到阎某某名下。
被告陈明某未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称:陈明某系从昂昂溪农行购买此房，其已要求昂昂溪农行提供买卖证明、交款票据复印件、此房在张永彬居住期间房改的票据，这些证据材料其已向法庭提交。
昂昂溪农行有义务协助阎某某办理房屋过户，现在导致阎某某不能过户的原因系张永彬主张装修费用，陈明某在本案中不存在过错。
被告昂昂溪农行书面辩称:一、本案标的在事实上与昂昂溪农行无关。
本案诉争房产系昂昂溪农行集资所建，最初按单位政策分配给张永彬，并由张永彬办理了房产证书。
2001年张永彬调到市农行工作，按单位规定其应退回福利分房，故张永彬将该房退回单位，昂昂溪农行亦将40000.00元房款按规定退还给张永彬，随后昂昂溪农行又将该房产以内部价分配给陈明勋，陈明勋按规定交纳了80000.00元购房款，在这一过程中，此房产始终没有办理过户手续，产权人仍为张永彬。
昂昂溪农行作为福利分房的发起单位，既不是名义上的产权人，也不是实际上的产权人，对该房产没有任何影响、控制权，对该房产的过户起不到任何法律意义上的作用。
二、本案房产的过户行为应由买受人与出卖人共同完成，如需第三人协助，亦应由第三人即现有产权人协助办理。
昂昂溪农行不是该房产的产权人，对该房产没有任何处分权，因此，昂昂溪农行没有义务配合或协助阎某某办理产权过户，根据相关法律规定，房产所有权转移应以登记为准，而房产的出卖人有义务协助办理过户手续，如出卖人无法单独办理而需要协助，则应由该房产当前的产权人协助办理。
本诉被告（反诉原告）张永彬针对阎某某本诉未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称:本案争议房屋系1994年建设，后张永彬参加房改，并且还支出了43000.00元的装修款，张永彬于1999年调离后，将该房屋交回昂昂溪农行。
从2000年开始，其年年要求解决此装修款问题，2010年还向市农行写了报告，但此装修款一直未予解决。
同时，张永彬表示其与阎某某没有任何法律关系，不应成为被告，阎某某的买房合同没有经过其本人及昂昂溪农行，不应发生法律效力，并表示要求其解决过户问题，则必须给付装修款。
张永彬的委托代理人又口头补充答辩称，房屋买卖合同无效，出卖人无产权，阎某某购买房屋时对房屋出卖人无产权是明知的，此房产的交易均无法律效力，因没有经过房屋产权人的同意，阎某某提交给法庭的买卖合同系虚假的，不真实的，此事与昂昂溪农行有关系，昂昂溪农行出售该房屋没有给付张永彬装修款，才引发此纠纷。
反诉原告（本诉被告）张永彬反诉称:张永彬于1993年11月调入昂昂溪农行，1994年昂昂溪农行集资建楼，1995年分给张永彬房屋一处（此房屋坐落于昂昂溪区某某委7组，建筑面积135.32平方米），1999年房改，张永彬通过购买方式取得了100%的产权。
1999年张永彬调离昂昂溪农行，并于2000年搬迁至齐齐哈尔市区，欲将本案争议房屋交给昂昂溪农行，昂昂溪农行应给付张永彬43000.00元的装修款，但此事一直未得到解决，自2000年以来，张永彬数次提出要求解决此事，始终未获解决，现该房屋产权人仍为张永彬。
现张永彬提起反诉，要求阎某某给付张永彬房屋装修款43000.00元，陈明某和昂昂溪农行承担连带责任。
反诉被告（本诉原告）阎某某针对反诉未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称:阎某某认为反诉不符合法律规定，应予驳回。
阎某某不是张永彬的反诉主体，阎某某与张永彬之间不存在买卖合同关系，张永彬与昂昂溪农行的纠纷应由双方解决。
本诉主体应与反诉主体对应，张永彬列阎某某为被反诉人违反法律规定，本案不适合合并审理，应为两个案由，故应驳回张永彬的反诉。
被告陈明某针对阎某某的反诉表示，陈明某是本诉的被告，在反诉中将陈明某列为被告不符合规定，陈明某是向昂昂溪农行买的房屋，当时没有告诉陈明某有装修款纠纷，张永彬交回钥匙是因为昂昂溪农行已经返还了房款，且其居住此房期间，也无人说过有装修款的事。
被告昂昂溪农行针对阎某某的反诉表示，根据《民事诉讼法》司法解释，本案不适用反诉，本案反诉请求与本诉请求为不相关的法律关系，不应提出反诉。
昂昂溪农行不负有返还装修款义务，昂昂溪农行也没有答应返还装修款，昂昂溪农行在二次出卖时也没有把装修款排除在外。
即使昂昂溪农行有义务返还装修款，也已超过诉讼时效，不应受法律保护。
原告（反诉被告）阎某某为了证明其本诉请求及反驳反诉请求，向法庭提交如下证据材料:
（一）阎某某与陈明某于2014年10月27日签订的购房合同书一份。
证明问题:购房时间、购房价格、购房地点及阎某某已实际占有该房屋。
陈明某、昂昂溪农行对该证据无异议。
本院审查后认为，结合二次庭审中双方当事人的陈述，该证据说明了此房屋的现状，故对该证据予以采信。
（二）房产档案查档证明一份。
证明问题:该房产登记在张永彬名下及座落位置。
陈明某、昂昂溪农行对该证据无异议。
本院审查后认为，庭审中，双方当事人对该房屋现仍登记在张永彬名下均无异议，故对该证据予以采信。
陈明某为了证明其抗辩理由，向法庭提交如下证据材料:
（一）2007年5月25日中国农业银行齐齐哈尔昂昂溪分理处出具的售房证明一份。
证明问题:昂昂溪农行将房屋出售给陈明某，房款系陈明某所交及该房由陈明某居住。
阎某某、昂昂溪农行对该证据无异议。
（二）记账凭证复印件五张。
证明问题:此房产已由张永彬交回昂昂溪农行，昂昂溪农行又将该房产出售给陈明某，陈明某具有处置的权利。
阎某某、昂昂溪农行对该证据无异议。
（三）申请证人陈明勋出庭作证。
证明问题:此房屋系陈明某向昂昂溪农行购买，实际也系陈明某居住，当时昂昂溪农行没有提装修款的事，且陈明某当时也是按市场价购买的此房。
阎某某、昂昂溪农行对该证人证言无异议。
被告昂昂溪农行为了证明其抗辩理由，向法庭提交票据六张。
证明问题:该房产的流转情况。
阎某某、昂昂溪农行对该证据无异议。
本院审查后认为，结合二次庭审中双方当事人的陈述、上述陈明某及昂昂溪农行出示的证据，可说明此房屋的流转交易情况，故对上述证据予以采信。
被告（反诉原告）张永彬在第一次庭审时未出庭，故其未能在第一次庭审时陈述意见、举证、质证，其在第二次庭审时，张永彬表示其提交的证据既可抗辩本诉诉请，又可证明反诉诉请。
被告（反诉原告）张永彬向法庭提交如下证据材料:
（一）房屋所有权证一份。
证明问题:张永彬系该房屋所有权人。
阎某某对该证据表示无异议，但认为张永彬将房屋交回后，所有权人已不再是张永彬。
陈明某表示与阎某某意见一样。
昂昂溪农行对真实性无异议，但认为昂昂溪农行已将此房收回，并进行了二次分配。
本院审查后认为，对于现房屋仍登记在张永彬名下的事实，双方当事人均无异议，故对该证据予以采信。
（二）票据六张。
证明问题:张永彬系向昂昂溪农行购买的此房，交款40500.00元，参加房改并取得了房屋所有权证书，拥有全部产权。
阎某某认为该证据与本案无关联性，因此笔款昂昂溪农行已退还给张永彬。
陈明某表示此证据只能说明房照是如何取得，与本案没有关系。
昂昂溪农行对该证据的真实性无异议，但表示其中有一笔2000.00元的房屋维修资金并不在购房款内，此费用不应退还。
本院审查后认为，结合昂昂溪农行提交的证据，该证据可证实张永彬要证明的问题，故对该证据予以采信。
（三）装修费用票据四十一张。
证明问题:装修的材料款、工费及相关设备。
阎某某表示该证据并不能证明产生的费用均用于本案争议房屋的装修。
陈明某表示与阎某某意见一样。
昂昂溪农行表示该装修行为与其无关。
本院审查后认为，票据显示一部分为可移动的设施设备，此部分设施设备张永彬是否留在屋内，各方说法不一。
部分票据的购货单位注明为“农行”，部分票据上未注明日期，无法确定此部分票据的费用是否为张永彬支出及支出时间。
部分票据字迹零乱潦草，未能确定系何物，故对此组票据中的二十一张票据予以采信，其他票据不予采信。
（四）相片十张。
证明问题:当时的装修情况。
阎某某表示此照片不能证明拍摄于本案争议的房屋。
陈明某表示房屋装修肯定有，但民间交易不能另行再主张装修款。
昂昂溪农行表示该证据与本案没有关联性。
本院审查后认为，该相片仅能反映房屋的局部，并不能显示房屋装修的全貌，故对该证据不予采信。
庭后本院依法向原中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行行长王某某进行了调查，并依法制作了调查笔录，王某某表示张永彬及相关领导均要求其协调过此事。
本院认为:买卖关系是买卖双方在自愿、平等的基础上，出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同关系。
本案中，张永彬将房屋交回给昂昂溪农行的行为，实质就是昂昂溪农行向张永彬回购房屋的买卖行为，事实上张永彬也已将房屋交付给了昂昂溪农行，虽然双方未签订书面协议，但实际上双方已形成了合法有效的房屋买卖关系，对双方均具有法律效力。
同样，昂昂溪农行与陈明某之间的房屋买卖行为，以及陈明某与阎某某之间的房屋买卖行为也同样合法有效，对双方当事人均具有法律效力。
张永彬作为房屋产权登记的所有权人，在昂昂溪农行回购该房屋时，有义务协助昂昂溪农行办理房屋过户手续。
昂昂溪农行在转卖该房屋时，亦负有协助陈明某办理房屋过户登记手续的义务，同理，陈明某在将该房屋出卖给阎某某时，也负有协助阎某某办理房屋产权过户登记手续的义务，故对阎某某的诉讼请求予以支持。
对于张永彬反诉主张的装修费用，昂昂溪农行在回购房屋时，未能与张永彬明确所给付款项中所包含的内容，而产生今日装修费用的争议，在双方未能协商一致的情况下，本院认为，房改时昂昂溪农行收取的房款，即每平方米的价格对于所有参与房改的房屋应是一致的，实际情况也是在房改前，参与房改的房屋均已入住，每户的装修价值不可能完全统一，应当存在高低差别，而昂昂溪农行返还给张永彬的房款数额与张永彬当初交纳的房款数额一致，据此判断，昂昂溪农行在返还给张永彬的房款中不应当包括装修的价值，且中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行行长王某某还表示张永彬及相关领导均要求其协调过此事。
房屋经过装修，价值会增加，依公平原则，张永彬有理由主张取得该装修费用，但阎某某与张永彬之间并无相关联的法律关系，阎某某不应成为给付该装修费用的主体，陈明某也与张永彬无相应的法律关系，陈明某也不应该成为给付该装修费用的主体，而昂昂溪农行与张永彬的反诉诉请存在利害关系，实际上，此装修费用也应当由昂昂溪农行给付，故张永彬主张的该装修费用应当由昂昂溪农行给付。
至于装修费用的数额，双方未能协商一致，目前张永彬原进行的装修也已不存在，鉴于此房屋装修张永彬也使用了一定期限，因此，结合双方陈述，张永彬提交的部分票据及本院向王某某调查的情况，综合实际考虑，将张永彬主张的装修费用酌情确定为30000.00元。
对于昂昂溪农行提出的即使昂昂溪农行有义务返还装修款，也已超过诉讼时效不应受法律保护的主张，本院审查后认为，依据《合同法》及《物权法》的相关规定，昂昂溪农行回购房屋的行为并未完全履行完毕，故不存在诉讼时效的问题，因此，对昂昂溪农行的该主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条  、第六条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十五条  之规定，判决如下:
一、阎某某与陈明某于2014年10月27日签订的购房［此房位于昂昂溪区某某委7组，建筑面积135.32平方米，现户名为张永彬，产权证号为齐齐哈尔市房权证昂昂溪区字第1999（000699）号］合同合法有效；张永彬于本判决生效后七日内协助中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行，中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行协助陈明某，陈明某协助阎某某办理房屋产权变更登记手续；
二、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行于本判决生效后七日内一次性给付张永彬房屋装修款30000.00元；
三、驳回阎某某的其他本诉诉讼请求；
四、驳回张永彬的其他反诉请求。
本诉案件受理费5200.00元，由阎某某、陈明某、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行、张永彬各负担1300.00元；反诉案件受理费419.00元，由中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行、张永彬各负担209.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
当事人申请执行的期限为本判决规定履行期间届满之日起二年。

本院认为:买卖关系是买卖双方在自愿、平等的基础上，出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同关系。
本案中，张永彬将房屋交回给昂昂溪农行的行为，实质就是昂昂溪农行向张永彬回购房屋的买卖行为，事实上张永彬也已将房屋交付给了昂昂溪农行，虽然双方未签订书面协议，但实际上双方已形成了合法有效的房屋买卖关系，对双方均具有法律效力。
同样，昂昂溪农行与陈明某之间的房屋买卖行为，以及陈明某与阎某某之间的房屋买卖行为也同样合法有效，对双方当事人均具有法律效力。
张永彬作为房屋产权登记的所有权人，在昂昂溪农行回购该房屋时，有义务协助昂昂溪农行办理房屋过户手续。
昂昂溪农行在转卖该房屋时，亦负有协助陈明某办理房屋过户登记手续的义务，同理，陈明某在将该房屋出卖给阎某某时，也负有协助阎某某办理房屋产权过户登记手续的义务，故对阎某某的诉讼请求予以支持。
对于张永彬反诉主张的装修费用，昂昂溪农行在回购房屋时，未能与张永彬明确所给付款项中所包含的内容，而产生今日装修费用的争议，在双方未能协商一致的情况下，本院认为，房改时昂昂溪农行收取的房款，即每平方米的价格对于所有参与房改的房屋应是一致的，实际情况也是在房改前，参与房改的房屋均已入住，每户的装修价值不可能完全统一，应当存在高低差别，而昂昂溪农行返还给张永彬的房款数额与张永彬当初交纳的房款数额一致，据此判断，昂昂溪农行在返还给张永彬的房款中不应当包括装修的价值，且中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行行长王某某还表示张永彬及相关领导均要求其协调过此事。
房屋经过装修，价值会增加，依公平原则，张永彬有理由主张取得该装修费用，但阎某某与张永彬之间并无相关联的法律关系，阎某某不应成为给付该装修费用的主体，陈明某也与张永彬无相应的法律关系，陈明某也不应该成为给付该装修费用的主体，而昂昂溪农行与张永彬的反诉诉请存在利害关系，实际上，此装修费用也应当由昂昂溪农行给付，故张永彬主张的该装修费用应当由昂昂溪农行给付。
至于装修费用的数额，双方未能协商一致，目前张永彬原进行的装修也已不存在，鉴于此房屋装修张永彬也使用了一定期限，因此，结合双方陈述，张永彬提交的部分票据及本院向王某某调查的情况，综合实际考虑，将张永彬主张的装修费用酌情确定为30000.00元。
对于昂昂溪农行提出的即使昂昂溪农行有义务返还装修款，也已超过诉讼时效不应受法律保护的主张，本院审查后认为，依据《合同法》及《物权法》的相关规定，昂昂溪农行回购房屋的行为并未完全履行完毕，故不存在诉讼时效的问题，因此，对昂昂溪农行的该主张不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条  、第六条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十五条  之规定，判决如下:
一、阎某某与陈明某于2014年10月27日签订的购房［此房位于昂昂溪区某某委7组，建筑面积135.32平方米，现户名为张永彬，产权证号为齐齐哈尔市房权证昂昂溪区字第1999（000699）号］合同合法有效；张永彬于本判决生效后七日内协助中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行，中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行协助陈明某，陈明某协助阎某某办理房屋产权变更登记手续；
二、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行于本判决生效后七日内一次性给付张永彬房屋装修款30000.00元；
三、驳回阎某某的其他本诉诉讼请求；
四、驳回张永彬的其他反诉请求。
本诉案件受理费5200.00元，由阎某某、陈明某、中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行、张永彬各负担1300.00元；反诉案件受理费419.00元，由中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行、张永彬各负担209.50元。

审判长：王丽娟

书记员：杨英大