闵某与上海世贸家具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：闵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省青岛市。
委托诉讼代理人：樊坤，北京盈科上海律师事务所律师。
被告：上海世贸家具有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：褚培韧，总经理。
委托诉讼代理人：孙志国，男。

原告闵某与被告上海世贸家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人樊坤、被告的委托诉讼代理人孙志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闵某向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿即退还原告保证金26666元、赔偿已付租金16万元；2.要求被告赔偿原告装修损失4万元。
事实和理由：2016年3月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告将上海市徐汇区文定路XXX号B-005、B-007以下简称租赁房屋出租给原告经营使用，被告承诺协助原告办理工商营业执照、且保证原告至少经营两年半的时间。但合同签订后，被告一直未协助原告办理营业执照，且被告在不具备开业条件下强行开业，导致原告无法正常经营。另外商铺的所有权人上海服装集团有限公司永新雨衣染织厂已解除与被告的租赁合同，被告实际也无法保证原告经营两年半的时间，这是被告的原因造成。被告的行为已经构成违约，双方之间租赁合同应该解除，故原告诉至法院，请求判如所请。
上海世贸家具有限公司辩称，同意解除合同，且因原告没有缴纳租金等费用，双方租赁合同早已解除。虽然2016年3月租赁合同签订后，原告已经实际使用租赁房屋，但根据租赁合同的约定，租赁期限以被告实际开业为准，被告于2016年11月12日开业，自此计算，原告实际使用房屋16个月，但原告仅支付了1年的租金，后续租金一直未缴纳，故被告不同意退还租金、保证金。关于装修损失，被告同意赔偿原告2万元。
本院经审理认定事实如下：
本市文定路XXX号房屋的产权人为上海服装集团有限公司永新雨衣染织厂。
2016年3月5日，上海世贸家具有限公司徐家汇古玩城筹甲方、原告乙方签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》一份，约定：乙方承租甲方坐落于上海市徐汇区文定路XXX号内B-005、B-007，用于经营古玩、新旧工艺品、茶叶等业务，面积66.4平方米，租赁期自2016年3月28日起至2018年3月27日止，共计贰年，按实际开业为准。租金13,333元月，贰年租金为320,000元。租金分两次支付，第一年租金16万元签合同之日付清，第二年租金在第一年租金到期日前一个月付清详见补充协议。乙方在支付租金的同时向甲方支付贰个月的租金26,666元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同约定，甲方有下列情形之一的，除承担相应责任外，乙方有权解除合同：……因甲方原因致使乙方未取得营业执照、税务登记证和各类经营许可证的。甲方逾期交付租赁物或乙方逾期交付租金、水电费、物业管理费以及补足保证金的，均应向对方支付违约金3个月租金计算。租赁期间，甲方确需收回租赁物的，必须提前2个月书面通知乙方终止合同，同时支付给乙方违约金，违约金以剩余租期内可收取租金金额的3个月租金计算，并退还有关预收费用、保证金；乙方因特殊情况需要退租的，必须提前2个月书面通知甲方终止合同，同时支付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金金额的3个月租金计算详见补充协议。
合同另就其他内容作了约定。
同日，双方另签订《补充协议》一份，其中约定：由于双方签订的是两年租约，凡一次性支付第一年租金的，做满一年后，第一年送三个月免租期，因而租赁期自2016年3月28日起至2018年6月27日，免租期自2017年3月28日至2017年6月27日，按实际开业为准。甲方保证乙方正常经营至少两年半，若因为甲方原因而使乙方无法经营两年半，甲方向乙方赔偿所付的房租及装修费。
合同订立后，原告向被告支付了租赁保证金26,666元及一年的租金160,000元。
原告取得租赁房屋后，进行了一定的装修。
被告发布公告，载明：徐家汇古玩城文定路XXX号，上海世贸家具有限公司定于2016年11月12日正式开业。原、被告确认，双方租赁合同的租期、租金均自2016年11月12日起算。

2016年5月24日，上海服装集团有限公司永新雨衣染织厂与上海世贸家具有限公司就房屋租赁向法院提起诉讼，要求解除双方就上海市文定路XXX号1-5层房屋签订的房屋租赁协议书及其他相关补充协议，并要求限期清场迁出并返还上述房屋等，法院经审理认为，上海世贸家具有限公司未支付自2016年1月1日的租金及相关物业费、水电费等费用，已构成违约。后法院于2017年1月18日作出2016沪0104民初18058号民事判决，判决解除上海服装集团有限公司永新雨衣染织厂与上海世贸家具有限公司就上海市文定路XXX号1-5层房屋签订的房屋租赁协议书及其他相关补充协议，并判决上海世贸家具有限公司于判决生效之日起十日内迁出并返还上述房屋等。后上海市第一中级人民法院于2017年06月26日作出2017沪01民终3600号民事判决，维持一审判决。
审理中，原告表示因系争房屋已经无法进行装修价值评估，故同意被告意见，由被告赔偿原告装修损失2万元。
审理中，被告称，其一直为原告等商户提供服务至2018年3月30日，此后被告撤场，之后的情况被告并不清楚。2018年3月底时，原告的店铺里还有物品，橱窗里还挂着东西。租赁房屋是原告自己配锁，钥匙一直未给过被告。原告称，虽然被告公告2016年11月12日开业，古玩城也开门了，但并不是正常的经营状态，没有营业执照，没有客流，原告也没有经营收入。且房屋产权人上海服装集团有限公司永新雨衣染织厂也发通知称被告拖欠租金等费用，双方已经发生纠纷诉讼，要求各租户慎重处理与被告之间的租赁关系。2017年6月，法院也判决被告返还房屋。2017年11月、12月左右，原告已经不去店铺，后来原告陆续将古玩搬走，至2018年1月、2月左右，除了家具、硬装等，其他东西原告均已经搬走。2018年7月，法院强制执行时将原告剩余的家具等都执行了。因为被告已经没有权利，所以原告搬离物品时并未和被告交接。店铺的门、门锁均是原告自己安装，钥匙一直在原告处，并未交给被告。
以上事实，除原、被告庭审中的一致陈述，另有上海市商品交易市场进场经营合同示范文本、补充协议、收据、民事判决书、公告等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。
根据《补充协议》的约定，被告应当保证原告正常经营至少两年半。现由于被告自身的原因，2017年6月法院已经判决解除被告与房屋权利人的租赁合同，同时被告还负有向房屋权利人返还房屋的义务。客观上被告已经无法保证原告继续使用房屋，更遑论保证原告正常经营两年半。对此，被告应承担相应的违约责任。原、被告均表示同意解除双方之间的租赁合同关系，于法无悖，本院予以认可。另根据《补充协议》约定，“若因为甲方原因而使乙方无法经营两年半，甲方向乙方赔偿所付的房租及装修费”，现双方均同意，由被告赔偿原告装修损失2万元，此于法无悖，本院予以确认。同时原告要求被告赔偿所付的房屋租金16万元，依据充分，本院予以支持。
合同解除后，被告收取的保证金26,666元亦应予返还。被告称原告未按期缴纳第二年的租金，故不同意退还保证金等。但根据双方确认，原告租赁的租期、租金自2016年11月12日起算，“凡一次性支付第一年租金的，做满一年后，第一年送三个月免租期”，但在原告应支付第二年租金之前，被告与房屋产权人的租赁合同已经被判决解除，被告亦应向产权人返还房屋，被告现再以原告未支付第二年租金而拒绝退还保证金，依据不足。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内返还闵某保证金26,666元；
二、上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿闵某已付的租金160000元、装修费用20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4700元，减半收取计2350元，由闵某负担208元，由上海世贸家具有限公司负担2142元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员 李理

书记员： 徐琛