闫春某与曹某某、曹某某租赁合同纠纷二审民事判决书

闫春某
王俊全（黑龙江佳木斯东风律师事务所）
曹某某
耿爽（黑龙江普瑞特律师事务所）

（2016）黑08民终162号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）闫春某，公民身份号码×××，个体业主，住佳木斯市。
委托代理人王俊全，佳木斯东风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）曹某某，公民身份号码×××，住佳木斯市。
法定代理人暨被上诉人（原审被告、原审反诉原告）曹某某，公民身份号码×××，个体业主，住佳木斯市，系曹某某之父。
委托代理人耿爽，黑龙江普瑞特律师事务所律师。
原告闫春某（反诉被告）与被告曹某某（反诉原告）、曹某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，黑龙江省佳木斯市前进区人民法院于2014年10月15日作出（2014）佳前民初字第148号民事判决。宣判后，闫春某不服，提出上诉。本院于2015年6月1日作出（2015）佳少民终字第3号民事裁定，以原判认定事实不清、违反法定程序为由发回佳木斯市前进区人民法院重新审判，前进区人民法院又于2015年11月27日作出（2015）佳前少民初字第18号民事判决，宣判后，闫春某仍不服，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭审理本案，上诉人闫春某及其委托代理人王俊全，被上诉人曹某某、曹某某的委托代理人耿爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年4月6日，原告闫春某与被告曹某某签订《房屋租赁合同》。合同主要内容约定，1、被告曹某某将佳市光复路984号，面积540平方米的门市房屋，出租给原告闫春某经营餐饮，租期为5年，租金为10万元／年。第一次租金先付半年，后每年租金提前一个月付清；2、房屋取暖费由被告（出租人）承担，物业管理费、水、电、煤气费用由原告（承租人）承担。合同签订后，双方依约履行至2013年10月，原告闫春某拖欠其后（同年11月10日至次年5月10日合同期满）应缴纳的房屋租金。另查明，2011年闫春某交纳租金11万元，2012年闫春某交纳租金13万元。2013年双方就房屋租金上涨等事宜协商未果。2013年10月开始原告未缴纳税款，2013年11月23日达尔凯城市供热有限公司对被告所有的房屋下达热费催交通知书。2014年1月5日，达尔凯公司向原告送达《欠费断管通知书》，并停止对该房屋供热。因房屋室内温度过低水管被冻裂跑水，期间原告维修支出2700元、电采暖支出1230元、跑水支出水费770元、停业期间员工每月工资41680元。另查明，房屋登记所有人为被告曹某某（曹某某之子）。
原审判决认为，合同依法成立，受法律保护。原告、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予确认。依合同约定，原告作为承租人，有义务依约向被告支付房屋租金，虽庭审中原告以双方对拖欠房屋租金有免除约定，对此作为出租人的被告不认可，原告亦无其他证据佐证存有免除租金的约定，故本院对反诉部分原告的该项抗辩理由不予采信；关于拖欠租金数额，双方合同已有明确约定（10万元／年），2012年租金虽上调为13万元／年，但2013年双方仍对租金问题进行协商未果，被告作为出租人虽提出租金上涨至13万元／年，但未提供有效证据，故拖欠半年租金依双方书面合同计（5万元）；关于原告本诉请求，依合同约定，被告作为出租人有义务按期交纳热化费，以保证原告所承租房屋室内的正常供暖，现被告违反合同约定，拖欠热费致房屋室内水暖管道冻裂跑水，给原告造成财产损失，对此被告应予赔偿。原告损失合理部分如下:1、因水暖管道冻裂漏水产生的维修费2700元、跑水支出水费770元、因停热电采暖支出电费1230元，被告对原告上述损失并无异议，应予确认；2、原告因停热导致室温过低及跑水维修产生停业，其合理停业期间酌定一个月。其后原告有义务在供热单位停热后及时采用电、气取暖等措施补救，以防止损失扩大。现原告无故放任该损失扩大至停业四个月，对扩大部分损失，不予支持。故对原告合理停业期（一个月）的人员工资41680元，本院予以支持；关于原告主张的其他营业损失，证据不足，不予确认。综上，对原、被告诉请之合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百零七条  、第一百一十二条  、第一百一十三条  、第一百二十条  、第二百二十条  、第二百二十一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条  、第一百四十二条  之规定，判决:一、被告曹某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告闫春某损失合计46380元；二、反诉被告（原告）闫春某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）曹某某租金50000元；三、驳回原告、被告的其他诉讼请求。
宣判后，闫春某不服，提出上诉，请求支持其一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。其上诉理由为，1、被上诉人曹某某盗用热源，不按时交纳热化费，达尔凯公司停止供热，致上诉人所租赁房屋在没有供暖情况下无法使用，上诉人有权不交纳租金；2、上诉人为保证饭店稳定经营，确保熟练工作人员能安心工作所支付的工资是有事实根据的。水管冻裂跑水导致财产大量损失，且多年培育的客户群在长期无法正常经营的情况下都损失掉，上诉人要求的赔偿有理有据。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人闫春某与被上诉人曹某某所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予确认，双方应积极适当地履行该合同，现被上诉人曹某某不按时交纳热化费，影响房屋正常使用，应对上诉人闫春某所受的损失承担赔偿责任，被上诉人曹某某应赔偿闫春某因房屋未能供热所遭受的合理损失。上诉人闫春某未按时给付2013年11月10日至2014年5月10日的租金，应按合同约定支付剩余的租金。原审法院判决上诉人闫春某支付被上诉人曹某某租金50000元，被上诉人曹某某赔偿上诉人闫春某损失的合理部分46380元并无不当。对于上诉人闫春某与被上诉人曹某某主张的其他损失，因未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6500元由上诉人闫春某承担。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人闫春某与被上诉人曹某某所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予确认，双方应积极适当地履行该合同，现被上诉人曹某某不按时交纳热化费，影响房屋正常使用，应对上诉人闫春某所受的损失承担赔偿责任，被上诉人曹某某应赔偿闫春某因房屋未能供热所遭受的合理损失。上诉人闫春某未按时给付2013年11月10日至2014年5月10日的租金，应按合同约定支付剩余的租金。原审法院判决上诉人闫春某支付被上诉人曹某某租金50000元，被上诉人曹某某赔偿上诉人闫春某损失的合理部分46380元并无不当。对于上诉人闫春某与被上诉人曹某某主张的其他损失，因未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6500元由上诉人闫春某承担。

审判长：霍长林
审判员：王春霞
审判员：程磊

书记员：张译冉