闫某某、黑龙江鼎业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

原审原告闫某某，身份证号2308261969********，男，
xxxx年xx月xx日出生，汉族，农场农工，现住桦川县江川农垦社区。
委托代理人韩永贵，男，双鸭山市新兴法律服务所法律工作者。
原审被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司。
法定代表人吕学海，男，职务经理。
委托代理人孙振明，黑龙江孙振明律师事务所律师。

原审原告闫某某与原审被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月18日作出（2013）桦民初字第90号民事判决，该判决已经发生法律效力。本院在执行过程中发现原判决存在不能归责于原审被告的事由，致原审被告未参加本案诉讼，经本院院长提交审判委员会讨论决定对本案再审，本院于2014年6月24日下发（2014）桦川民监字第1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告闫某某及其委托代理人韩永贵、原审被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业公司）委托代理人孙振明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院经审查认为，鼎业公司对上述二份证据真实性不持异议，该两份证据效力本院予以确认，能够起到证明本案事实作用。
鼎业公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一，鼎业公司的法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证书。用以证明鼎业公司依法设立的具有房地产开发资质的房地产开发公司。
证据二，桦川县发展和改革局关于黑龙江省鼎业公司房地产开发有限公司水木年华住宅小区项目核准的批复[桦发改发（2011）4号]文件一份（复印件）、桦川县城乡规划局颁发地字第0826201101002号建设用地规划许可证一份（复印件）、桦川县城乡规划局颁布发桦规（2011）工程GJ002号建设工程规划许可证一份（复印件）、桦川县城乡规划局颁布发桦规（2011）工程GJ071号建设工程规划许可证一份（复印件）、工程招标备案意见书二份（复印件）。用以证实水木年华项目的立项、规划、报建等手续完备。
证据三，商品房预（销）售许可证一份（复印件），用以证明2014年1月双方认购协议标的楼盘取得了预（销）售许可证。
经庭审质证，闫某某对上述证据真实性没有异议。
本院经审查认为，上述证据系桦川县人民政府相关职能部门对水木年华小区项目立项、规划、用地等批准文件，本院对证据效力予以确，能够证明水木年华房地产开发项目开发手续完备，在原审原告闫某某提起诉讼时，鼎业公司未取得5号楼商品房预（销）售许可证。
本院依职权在桦川县房产管理局调取的鼎业公司为项目部出具授权委托书一份。
经庭审质证，鼎业公司对该份证据不持异议。
本院经审查认为，该份授权委托书加盖鼎业公司法人印章，并有法定代表人签字，鼎业公司对此不持异议，本院对该份证据效力予以确认。
根据本院确定的证据以及当事人的陈述，再审查明本案基本事实如下：桦川县水木年华商品房开发项目，桦川县人民政府批准的开发建设单位为：黑龙江鼎业房地产开发有限公司，黑龙江鼎业公司设立黑龙江鼎业房地产开发有限公司桦川项目部（以下简称项目部），负责项目开发工作，确定挂靠人徐舟为项目部负责人，鼎业公司于2011年1月16日出具授权委托书并在桦川县房地产管理局备案，授权徐舟全权负责桦川开发项目工作，并刻制了黑龙江鼎业房地产开发有限公司桦川项目部印章，交给项目部管理和使用（后将印章收回）。桦川水木年华商品房开发项目，于2011年4月开工建设，总建设面积为9万平方米，2011年10月该项目中的3号楼和6号楼相继在建设中，其中5号楼尚未开工建设，原审原告闫某某欲在水木年华项目中购买商品楼，因当时3号楼和6号楼其相中的户型均已售出，原审原告按照水木年华项目规划相中了5号楼，因5号楼尚未开工建设，项目部工作人员不知道该楼盘是否可以出售，经请示负责人后，2011年10月11号项目部与闫某某签订了一份水木年华商品房认购协议书一份，买受人闫某某本人签字。出卖人加盖项目部印章。现水木年华5号楼已完成主体建设，鼎业公司于2014年1月29日取得该楼商品房销售许可证。其他事实与原审查明一致。本院另查明原审出庭的被告鼎业公司委托代理人未经鼎业公司授权，鼎业公司法定代表人证明书、授权委托书印章系项目部私刻。
本院认为，桦川县水木年华商品房项目,桦川县人民政
府确认的开发主体为黑龙江鼎业房产开发有限公司，该公司为此设立黑龙江鼎业房产开发有限公司桦川项目部，同意徐舟挂靠经营，具体负责该项目的开发建设，并授权项目部负责人徐舟全权负责桦川开发项目工作。鼎业公司对项目部负责人的授权即是对项目部的授权。鼎业公司作为专门房地产开发公司其授权行为表明，鼎业公司对项目部的经营行为后果将承担的法律责任是明知并认可的。鼎业公司允许徐舟挂靠经营，但对项目部经营行为缺乏积极有效的管理，鼎业公司应对项目部行为产生的不利承担法律上的后果责任。鼎业公司辩称没有与闫某某签订水木年华商品房认购协议，也没有收到闫某某交付的预定房款16万元，是意图割断鼎业公司与项目部之间的联系，是不负责任的态度，其辩称理由与情与法均不相符，本院不予采纳。项目部为闫某某出具了预收房款收据，说明项目部已收取闫某某16万元，鼎业公司辩称不承担返还责任，理由不当，不予采纳，鼎业公司应对项目部的收款行为承担后果责任。项目部与闫某某签订的商品房认购协议明确约定了房屋的具体位置、面积、价款、价款的交付方式以及房屋交付日期、违约责任并收取了大部分购房款，具备了商品房买卖合同成立的要件，原审依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定该认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，应为商品房预售合同，适用法律得当。项目部在签订商品房预售合同时及闫某某起诉之前没有取得商品房销售许可证，因此应认定该商品房预售合同（认购协议）无效，项目部在签订商品房合同时，没有向闫某某明示有无商品房销售许可证，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条一款（一）项的规定进行处理，并无不当。原审认定事实清楚，判决鼎业公司返还16万元购房款及利息并承担16万元赔偿款的结果虽然是正确，但原审审理程序不符合法律规定，利息给付方法不适当，原审原告主张解除合同，而原判判决合同无效亦存不妥，因此对原审判决应当予以撤销。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条一款第（一）项、参照《商品房销售管理办法》第六条、第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第201条的规定，判决如下：

审判长 张悦
审判员 刘立兵
审判员 殷海英

书记员： 田宏艳