闫某某与遵化市市场发展有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

闫某某
张立果（河北华旗律师事务所）
遵化市市场发展有限责任公司
缪长林
马军戍（河北承唐律师事务所）

原告:闫某某，工人。
委托代理人:张立果，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告:遵化市市场发展有限责任公司。
公司住所地:遵化市鑫海钢材市场，组织机构代码75893569-4。
法定代表人:高甫田，公司董事长。
委托代理人:缪长林，代理权限为特别授权代理。
委托代理人:马军戍，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告闫某某与被告遵化市市场发展有限责任公司（以下简称市场发展公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年8月14日立案，依法由审判员赵贺宏适用简易程序于2013年9月9日公开开庭进行了审理；因案情复杂，于2013年11月11日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年12月16日第二次公开开庭进行了审理；依据原告闫某某的申请，依对争议土地进行评估后，于2014年8月13日第三次公开开庭进行了审理。原告闫某某、委托代理人张立果、被告市场发展公司委托代理人缪长林、马军戍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:原告闫某某与被告市场发展公司于2006年6月16日签订的土地使用协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议对双方具有约束力；原告按协议约定交付了土地使用费172.76万元，被告按协议约定将8.37亩土地交付原告使用的事实清楚，证据充分，双方亦无异议，本院予以确认。
关于原、被告所签订的土地使用协议的性质，被告主张不属于出让（出售）土地协议，只是一次性交款的租赁，因该协议中并无租赁字样，且使用期限自2006年6月16日至2043年10月29日止，时间长达37年之久，同时协议中还明确约定了“办理土地证时，土地使用费转为价款”、“在国家政策允许的范围内，乙方（原告）可自行办理土地过户手续，甲方（被告）提供一切便利，所需相关费用由乙方（原告）承担”等，故被告该主张，理据不足，本院不予采信；原告主张双方签订的协议系国有土地转让协议，根据河北省人民政府对遵化市人民政府作出的冀政转征函（2005）0381号批复、冀政转征函（2006）0949号批复，涉案的土地属于转用、征收集体农用地为建设用地中的一部分，其中，河北省人民政府于2006年12月31日作出的关于市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地的批复，明确了土地使用者为被告市场发展公司，被告又将其中部分土地交付原告有偿使用，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条  关于“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”之规定，该土地使用协议，属于将土地使用权再转移的行为，应认定为建设用地使用权转让，故原告的该主张，理据充分，本院予以采信。
关于土地出让金应由谁缴纳，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条  第一款  关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转批手续”、第五十四条  关于“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得:（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”、第五十五条  关于“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等到土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条  关于“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同”、第十六条  关于“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”之规定，涉案争议的土地已办理了农用地转批手续，该宗国有土地的受让人为被告市场发展公司，且其系以出让方式取得国有土地使用权，故应由被告市场发展公司依法缴纳土地出让金。
关于办理过户所需相关税费，双方在协议中明确约定由原告承担，且原告同意承担，同时还明确表示同意垫付办理过户时所增加的费用，但要求被告予以返还。
综上，被告市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地被河北省人民政府批准后，被告应为出让土地受让方，理应依相关规定交纳土地出让金，先行将土地使用权证办到自己名下，被告取得国有土地使用权后，再依据与原告的土地转让协议协助原告闫某某将土地使用权证过户到原告名下，过户所需税费由原告承担；鉴于被告因资金困难未交纳土地出让金、原告为办过户手续同意先行垫付涉案土地所需出让金、遵化市人民政府市长办公会已对此历史遗留问题作出了较为具体的决定等实际情况，依据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  ，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条  、第五十四条  、第五十五条  ，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条  、第一百四十一条  、第一百四十三条  、第一百四十四条  ，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条  及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条  、第十六条  之规定，判决如下:
一、由被告遵化市市场发展有限责任公司于判决生效后三个月内协助原告闫某某办理占用8.37亩土地的土地使用权证，所需土地使用权出让金暂由原告闫某某垫付，限被告遵化市市场发展有限责任公司于原告闫某某取得土地使用权证次日起1年内偿还原告闫某某垫付的土地使用权出让金；
二、将土地使用权证过户到原告闫某某名下的费用由原告闫某某负担。
案件受理费1万元，由被告遵化市市场发展有限责任公司负担，由原告闫某某先行垫付，被告在偿还原告垫付的土地出让金时一并给付原告闫某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

本院认为:原告闫某某与被告市场发展公司于2006年6月16日签订的土地使用协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议对双方具有约束力；原告按协议约定交付了土地使用费172.76万元，被告按协议约定将8.37亩土地交付原告使用的事实清楚，证据充分，双方亦无异议，本院予以确认。
关于原、被告所签订的土地使用协议的性质，被告主张不属于出让（出售）土地协议，只是一次性交款的租赁，因该协议中并无租赁字样，且使用期限自2006年6月16日至2043年10月29日止，时间长达37年之久，同时协议中还明确约定了“办理土地证时，土地使用费转为价款”、“在国家政策允许的范围内，乙方（原告）可自行办理土地过户手续，甲方（被告）提供一切便利，所需相关费用由乙方（原告）承担”等，故被告该主张，理据不足，本院不予采信；原告主张双方签订的协议系国有土地转让协议，根据河北省人民政府对遵化市人民政府作出的冀政转征函（2005）0381号批复、冀政转征函（2006）0949号批复，涉案的土地属于转用、征收集体农用地为建设用地中的一部分，其中，河北省人民政府于2006年12月31日作出的关于市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地的批复，明确了土地使用者为被告市场发展公司，被告又将其中部分土地交付原告有偿使用，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条  关于“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”之规定，该土地使用协议，属于将土地使用权再转移的行为，应认定为建设用地使用权转让，故原告的该主张，理据充分，本院予以采信。
关于土地出让金应由谁缴纳，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条  第一款  关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转批手续”、第五十四条  关于“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得:（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”、第五十五条  关于“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等到土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条  关于“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同”、第十六条  关于“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”之规定，涉案争议的土地已办理了农用地转批手续，该宗国有土地的受让人为被告市场发展公司，且其系以出让方式取得国有土地使用权，故应由被告市场发展公司依法缴纳土地出让金。
关于办理过户所需相关税费，双方在协议中明确约定由原告承担，且原告同意承担，同时还明确表示同意垫付办理过户时所增加的费用，但要求被告予以返还。
综上，被告市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地被河北省人民政府批准后，被告应为出让土地受让方，理应依相关规定交纳土地出让金，先行将土地使用权证办到自己名下，被告取得国有土地使用权后，再依据与原告的土地转让协议协助原告闫某某将土地使用权证过户到原告名下，过户所需税费由原告承担；鉴于被告因资金困难未交纳土地出让金、原告为办过户手续同意先行垫付涉案土地所需出让金、遵化市人民政府市长办公会已对此历史遗留问题作出了较为具体的决定等实际情况，依据《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  ，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条  、第五十四条  、第五十五条  ，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条  、第一百四十一条  、第一百四十三条  、第一百四十四条  ，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条  及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条  、第十六条  之规定，判决如下:

一、由被告遵化市市场发展有限责任公司于判决生效后三个月内协助原告闫某某办理占用8.37亩土地的土地使用权证，所需土地使用权出让金暂由原告闫某某垫付，限被告遵化市市场发展有限责任公司于原告闫某某取得土地使用权证次日起1年内偿还原告闫某某垫付的土地使用权出让金；
二、将土地使用权证过户到原告闫某某名下的费用由原告闫某某负担。
案件受理费1万元，由被告遵化市市场发展有限责任公司负担，由原告闫某某先行垫付，被告在偿还原告垫付的土地出让金时一并给付原告闫某某。

审判长：赵贺宏
审判员：张洪艳
审判员：史婷

书记员：张红梅