门福建与张某虎、马某某一审民事判决书

原告门福建，男。
委托代理人郭耀文，河北世纪方舟律师事务所律师。
被告张某虎，男。
委托代理人苏丹，河北凉城律师事务所律师。
被告马某某，男。
第三人梁新红，男。

原告门福建与被告张某虎、马某某，第三人梁新红案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于同年11月8日以公告方式向被告马某某送达本案相关诉讼文书、确定开庭时间。同年11月17日《人民法院报》G14版见报。本案公开开庭进行了审理。原告门福建及其委托代理人郭耀文、被告张某虎的委托代理人苏丹到庭参加了诉讼，被告马某某、第三人梁新红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已缺席审理终结。
诉讼请求：判令立即停止对位于保定市房权证字第××号住宅楼房的强制执行，并解除查封。本案诉讼费用由二被告负担。
事实与理由：2012年3月25日，第三人梁新红及其妻子马桂花与原告签订《楼房买卖协议》，将其位于保定市恒祥北大街新一代C区9-2-1202号房产以总价款100万元出卖给原告，以抵偿其所欠原告的股权转让款。第三人梁新红及其妻子马桂花于合同签订当日交付了房产，原告占有和使用该房屋至今。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人梁新红及其妻子马桂花应当配合原告办理房屋过户手续。被告张某虎系执行案件的申请人，在执行程序中向涞源县法院申请对原告具有所有权的上述房产申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院作出（2014）涞执异字第233号执行裁定，驳回了原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和119条的规定，原告提起本案起诉。
原告门福建提交：1、原告的身份证复印件；2、2012年3月25日梁新红、马桂花与门福建签订的《楼房买卖协议》复印件；3、涞源县法院（2014）涞执异字第233号执行裁定书复印件；4、证人出庭申请一份，申请证人李某、王某出庭作证，但王某未到庭。综合证实原告诉讼主体合法；原告已经支付全部价款并实际占有该房屋至今，已经取得房屋所有权，未登记只是物权没有设立，根据查封、扣押、冻结财产的规定第十七条，该房屋不属于人民法院查封的范围，依法应不予查封。
经审理查明，在（2014）涞民初字第457号民事案件审理阶段，本院于2014年5月26日将登记在梁新红名下共有人为马桂花的、位于保定市恒祥北大街新一代C区9-2-1202号《所有权证号0201020399》楼房一套进行查封。该民事案件裁判文书生效后，张某虎提出执行申请，本院予以立案。在（2014）涞执字第233号申请执行人张某虎与被执行人马某某、梁新红的执行案件中，门福建于2016年1月11日向本院提出《案外人执行异议书》，以涉案查封房产属其所有为由，要求停止对该房产的强制执行、并解除查封。本院依法举行听证会后，同年6月30日作出（2014）涞执异字第233号执行裁定，驳回了门福建的异议。遂成讼。
另查，原告诉状中自认：涉案房产系以总价款100万元出卖，以抵偿梁新红所欠原告的股权转让款；合同签订当日交付了房产，原告占有并使用该房屋至今。则其提交的2012年3月25日《楼房买卖协议》第二条、第三条上书“二、买卖价款及支付方式：买卖价款人民币壹佰万元整（￥100万元），乙方于本协议签订之日一次付清（以甲方的收条为证）。三、甲方保证出售给乙方的楼房无产权争议、已付清房款，收到卖房款之日将楼房交付乙方。”但在本案未提交已付清房款的收条，以及签订协议当日已交付并占有该楼房的依据。
又查，证人李某当庭证实：因门福建给梁新红矿山干活且占有部分矿山股份，后门福建找到我，要求我和王某作为证明人从中调解、解决，经协商梁新红以其所有的楼房抵顶所欠门福建的部分款项，当日门福建与梁新红签订了楼房买卖协议，协议签订时我和门福建、梁新红、王某在场，记不清马桂花是否在场。

本院认为，案外人执行异议之诉，意指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。因此，本案应首先审查被执行标的的权属。原告提出其买受涉案楼房的时间是2012年3月25日，距本院查封该房产时隔两年余，该房产被查封时的房产所有权人、共有人为梁新红和马桂花，并未进行转移登记，该房产权利人系梁新红和马桂花的事实清楚、准确。
在本案，原告自认该房以总价款100万元出卖，以抵偿梁新红所欠其的股权转让款，证人李某当庭证实亦因以物抵债而签订的楼房买卖协议。而其提交的买卖协议中没有以物抵债的表述，而是纯房屋买卖协议内容。其以物抵债的自认事实与协议内容明显矛盾，且其未提交买卖协议中的价款已付清的收条、并于协议签订当日已交付并占有该楼房的依据，仅凭一纸《楼房买卖协议》，不足以证实其已实际支付买卖交易对价、即时已交付楼房并由其占有等相关待证事实。综合分析在案证据，协议内容未体现以物抵债的过程，而是以买卖交易缔约合同，且有价款支付以收条为证、收到卖房款之日将楼房交付、房产过户权利和义务的约定。原告作为完全民事责任能力人，应当知道以物抵债不混同于买卖关系、买卖协议约定的权利义务所导致的结果、以及怠于变更转移登记等法律后果。无论是以物抵债、还是纯买卖交易，以原告现有的证据均不能佐证其在案的诉讼理由。依法原告应承担举证不利的法律后果。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本院对涉案房产的查封无不当。原告在本案提出的理由不成立，故对原告要求停止对登记在梁新红名下共有人为马桂花的、位于保定市恒祥北大街新一代C区9-2-1202号《所有权证号0201020399》楼房一套强制执行、并解除查封的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：

驳回原告门福建的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告门福建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审　判　长　　刘彬彬 审　判　员　　魏　娜 人民陪审员　　李合顺

书记员：王曼