银谷普惠信息咨询（北京）有限公司、徐国利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：银谷普惠信息咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路22号8层2单元917室。法定代表人：李希斋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李劭，男，该公司法务主管。被上诉人（原审被告）：徐国利，男，1974年8月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵双慧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。

银谷普惠公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《办公室租赁合同》自2017年3月1日起解除；2、改判被上诉人退还上诉人预付的租金，自2017年3月2日至2017年11月7日共计72,915元；3、改判被上诉人支付被上诉人迟延退还租金利息2,469.12元（自2017年3月5日至实际退还租金之日，以72,915元为基数，按照年利率6%计算，暂计算至2017年9月27日）；3、一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人协商一致解除《办公室租赁合同》，被上诉人签署《租户退出验收单》之日租赁合同解除，一审认为《办公室租赁合同》终止，却未对确认解除合同做出判决是错误的。2017年3月1日，上诉人与被上诉人协商一致解除合同，并办理了房屋交接，被上诉人签署《租户退出验收单》及《租赁房屋交接单》，一审法院对双方合同已经终止是认可的，那么应该判决对双方解除合同予以确定，但一审法院却在论述合同终止后，没有判决确认合同解除是错误的。二、《办公室租赁合同》明确约定，合同提前终止，对于上诉人多支付的租金，被上诉人应予退还，一审法院因为“租赁押金”不应退还，判决“租金”不予退还是错误的。根据双方签订的《办公室租赁合同》第十条之约定，双方协商一致解除合同则本合同终止，本合同提前终止的，对于乙方（上诉人）多支付的租金，甲方（被上诉人）应该于合同终止后3日内退还给乙方（上诉人）。综上所述，一审证据足以证明，上诉人与被上诉人为协商一致解除合同，依据合同约定，协商一致解除合同的合同即终止，被上诉人应退还上诉人多支付的租金。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法裁判。徐国利答辩称，1、双方从未协商一致解除合同，上诉人也没有提供解除合同的书面协议，本案自始至终都是上诉人一方单方要求终止合同，是上诉人方单方违反合同规定，提前终止了租赁合同，从上诉人提供的《租赁房屋交接单》能看出，因上诉人一方业务需要，于2017年3月1日退租，说明上诉人单方终止了合同，而非双方协商一致终止了合同；2、在双方的租赁合同当中有明确规定，提前退出的已付租金不予返还，因本案是上诉人提前退租，已收租金不予返还，上诉人在退租房屋时对此是同意的。综上，原审证据清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。银谷普惠公司向一审法院起诉请求：1、确认银谷普惠公司与徐国利签订的《办公室租赁合同》自2017年3月1日起解除；2、判令徐国利退还银谷普惠公司预付的租金，自2017年3月2日至2017年11月7日共计72,915元；3、判令徐国利支付银谷普惠公司迟延退还租金利息2,469.12元（自2017年3月5日至实际退还租金之日，以72,915元为基数，按照年利率6%计算，暂计算至2017年9月27日）；判令徐国利承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月26日，银谷普惠公司与徐国利签订《办公室租赁合同》，银谷普惠公司承租徐国利位于双鸭山市××××号商服房屋。房屋建筑面积为278.26元，租赁期限自2015年10月8日起至2018年11月7日止，每年租金105,000元，同时合同约定了双方权利义务及违约责任等。银谷普惠公司交付给徐国利两年租金210,000元。2017年3月1日，银谷普惠公司因业务需要退出租赁。双方签订了《租户退出验收单》、《租赁房屋交接单》。交接内容包括房屋设施、设备、水、电及钥匙的交付等。以上事实有银谷普惠公司、徐国利提供的《办公室租赁合同》、《租户退出验收单》、《租赁房屋交接单》予以证明，该证据具有真实性，且银谷普惠公司、徐国利均无争议，一审法院予以确认。银谷普惠公司已交付徐国利两年租金210,000元，该事实银谷普惠公司、徐国利均无异议，一审法院予以确认。一审法院认为，银谷普惠公司、徐国利签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，双方应该遵照合同约定条款履行权利义务。银谷普惠公司、徐国利租赁合同的终止，系银谷普惠公司因其业务需要终止合同的租赁，非徐国利原因终止合同。虽然徐国利接受了银谷普惠公司终止合同的事实，双方也做了终止合同的相关交接手续，但在终止合同的同时未对租金事宜有明确约定，而银谷普惠公司、徐国利签订的《办公室租赁合同》第九条第1项中约定了乙方（银谷普惠公司）单方解除合同的违约责任，租赁押金不予退还。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十二条、第一百零七条之规定，判决：驳回银谷普惠公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉《租户退出验收单》、《租赁房屋交接单》、《客户退租会签单》由银谷普惠公司制作、举证，徐国利未在《客户退租会签单》上签字。
上诉人银谷普惠信息咨询（北京）有限公司（以下简称银谷普惠公司）因与被上诉人徐国利房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2017）黑0502民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银谷普惠公司委托诉讼代理人李劭、被上诉人徐国利及委托诉讼代理人赵双慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，银谷普惠公司与徐国利签订的《办公室租赁合同》真实、合法、有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。银谷普惠公司租赁期间，因自身经营原因提前解除租赁合同，是无法律依据和合同依据、构成违约的单方解除合同，其违约行为造成房屋闲置，给徐国利造成损失。案涉的《租户退出验收单》、《租赁房屋交接单》、《客户退租会签单》系银谷普惠公司制作并要求徐国利签字的，银谷普惠公司已在承租房屋中搬出，徐国利在《租户退出验收单》、《租赁房屋交接单》上签字，由此案涉《办公室租赁合同》已经解除，银谷普惠公司要求解除合同的诉讼请求已无支持的必要。关于《客户退租会签单》，银谷普惠公司在二审庭审中认为具有证明双方就解除租赁合同进行协商的功能和法律效力，但徐国利在该《客户退租会签单》上没有签字，说明并非双方协商一致提前解除合同，如合同系属协商解除的情形下，一般而言双方对于结算和清理条款也会一并协商，其中就包括有无违约情形、是否追究等。在现实生活中，将预交的租金作为违约金、已收租金不退是租赁合同中常见的约定。本案《办公室租赁合同》第九条第1项中约定了“乙方（银谷普惠公司）无法律依据和合同依据单方解除合同，构成违约，甲方（徐国利）已经收取乙方（银谷普惠公司）的租赁押金不予退还，作为违约金”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。案涉租赁合同的租金采用“上打租”方式，预付租金具有租赁押金的性质，该部分租金应在银谷普惠公司应承担违约责任范围内予以考虑，现银谷普惠公司向徐国利主张返还预付租金，于法无据，不予支持。故原审法院判决驳回银谷普惠公司退还预付租金诉讼请求符合法律规定，应予维持。综上所述，银谷普惠公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,133.00元，由银谷普惠信息咨询（北京）有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　朱世涛
审判员　　武春花
审判员　　段余昆

二〇一八年五月二十三书记员李阳